노형욱 장관 "시장 안정화 때까지 재건축 규제완화 없다"
목동·노원 일대 재건축 '2차 적정성' 앞두고 브레이크
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 오세훈 서울시장 당선으로 기대감이 높아던 재건축 안전진단 기준완화가 사실상 물 건너가면서 서울 목동과 노원구 일대 정비사업이 장기간 지체될 것으로 보인다.
그동안 오 시장과 해당지역 구청장들은 한층 강화된 안전진단을 완화해줄 것을 정부에 요구했다. 하지만 국토교통부가 주택시장 불안이 계속되는 동안은 규제를 완화할 생각이 없다는 뜻을 분명히 한 만큼 사업 진행에 사실상 제동이 걸렸다. 이 때문에 재건축 추진을 요구하는 조합과 규제 강화를 유지하려는 국토부 간 마찰음이 당분간 계속될 전망이다.
◆ "구조안정성 가중치 낮춰달라" 요구에 국토부 '거부'
9일 부동산업계에 따르면 국토부가 서울시와 일부 구청장의 정비사업 안전진단 완화안을 거부하면서 재건축 추진에 난항이 예고되고 있다.
재건축 안전진단 기준완화와 관련해 지난 5일 노형욱 국토부 장관은 "주택시장 안정화가 이뤄지기 전에는 규제 완화할 계획이 없다"며 "공공주도 정비사업과 3기 신도시 등의 신속한 주택공급으로 집값 불안을 해소하는 게 우선"이라고 말했다.
집값 상승세가 꺾이지 않는 한 민간 정비사업의 규제를 이어가겠다는 뜻이다. 주택공급 부족으로 집값 상승이 지속되고 있고 재건축 기대감까지 확산하면 시장 불안이 한층 가중될 것이란 판단에서다.
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안전진단 문턱이 높아진 가장 큰 이유는 정부가 2018년 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높였기 때문이다. 재건축 시장을 중심으로 집값 불안이 거세지자 시장을 잡겠다는 취지로 도입됐다.
그동안 건축연한 30년이 지나면 안전진단은 무난히 통과됐다. 하지만 제도 변경 이후에는 주거환경이 열악해도 붕괴 위험이 있는 단지를 제외하고는 정비사업 첫 단계인 안전진단 통과가 어려워졌다.
구조안정성 가중치는 정권에 따라 변화했다. 2006년 노무현 정부에는 50%이던 것이 이명박 정부에는 40%, 박근혜 정부에서는 20%까지 낮아졌다. 문 정부 들어 다시 50%로 높아진 것이다.
서울시는 구조 안정성 비중을 30%로 20%포인트(P)낮춰줄 것을 요구하고 있다. 안전진단 평가 항목인 시설 노후도, 주거환경, 비용분석이 기준치를 넘어도 구조안정성 비중이 절반을 차지하다 보니 사실상 재건축 추진이 쉽지 않다는 시각에서다.
양천구청장과 노원구청장도 안전진단 기준 완화를 요구하고 있다. 재건축 규제를 완화하면 일시적으로 집값이 상승하겠지만 주택공급이 확대될 수 있다는 시각에서 접근하자는 의견이다. 또 건물 구조 안전뿐 아니라 충분한 주차공간과 쾌적한 주거환경도 구조안전 못지않게 중요하다는 것이다. 이런 의견을 당과 국토부에 전달한 상태다.
◆ 목동·노원구 안전진단 추진단지, 사업진행에 제동
재건축 규제 기조가 이어지면서 목동과 노원구 일대의 재건축 추진 단지는 사업 진행이 순탄치 않을 것으로 보인다.
목동 신시가지 아파트는 총 14개 단지 2만6000여 가구 규모로 서울 서남권의 대표적인 재건축 단지로 꼽힌다. 이중 작년 6월 목동 신시가지 단지 중 6단지가 유일하게 안전진단을 통과해 재건축이 확정됐다. 하지만 안전진단 현장조사를 의무화하는 내용이 담긴 '6·17 부동산 대책' 이후에는 통과된 단지가 없다.
최근에도 2차 정밀안전진단(적정성 검토)에 잇달아 고배를 마셨다. 올해 목동 9단지와 11단지가 1차 안전진단을 넘겼으나 적정성 검토 단계에서 C등급을 받아 재건축 진행이 멈췄다. 적정성 검토를 진행 중인 5단지와 13단지도 최종 통과를 확신하기 어려운 상태다.
노원구도 상황이 비슷하다. 상계지구에서 9개 단지가 재건축을 진행 중이다. 이중 상계주공5단지만 정비구역 지정으로 재건축이 확정됐을 뿐 나머지 단지는 안전진단 절차에 속도를 늦추고 있다. 구조안정성 가중치가 높은 상황에서 불가 판정을 받을 가능성이 높다는 판단에서다. 최근 상계주공6단지는 적정성 검토 신청을 자체적으로 보류했다. 불가 판정을 받으면 안전진단을 위한 작업을 처음부터 다시 해야 하는 부담이 있다.
이렇다 보니 거래시장도 조용하다. 매도자와 매수자간 '눈치보기'로 확산해서다. 정부의 부동산 보유세 강화 정책에 투자 리스크(위험)까지 높아져 매수자가 쉽게 접근하기 어려운 상황이다. 매도자 입장에서는 주택경기 상승과 개발 기대감에 가격을 좀처럼 낮추지 않고 있다.
노원구 상계역 인근 P공인개소 대표는 "1차 안전진단을 통과했어도 현재 구조안정성 가중치가 절대적이다 보니 2차 적정성 통과가 어려운 게 현실"이라며 "국토부가 재건축 규제를 당분간 완화하지 않겠다는 입장을 보여 안전진단 신청 절차는 상황을 지켜본 뒤 이뤄질 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "호재와 악재가 공존해 투자수요보다는 실수요 위주로 시장이 움직일 가능성이 있다"고 덧붙였다.
leedh@newspim.com
