[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부는 주택공급 효과를 높이기 위해 사전청약 대상을 확대하는 방안을 내놓았지만 시장 안정 효과는 제한적일 것으로 예상이 나오고 있다.

민간분양과 2·4대책 후보지도 사전청약 대상이 되는데 대해 건설업계는 인센티브 등에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보이고 있다. 그렇지만 분양가 산정 문제나 2·4대책 후보지에서 사업 추진에 따른 갈등이 빚어질 수 가능성이 있어 정부 계획대로 사전청약 물량 확보에 있어 변수가 될 것으로 보인다. 

◆ 시장 안정책으로 사전청약 확대 카드 내놓은 정부..."시장 안정 효과 제한적"

26일 정부에 따르면 공공택지 내 민간분양 아파트와 2·4대책 후보지로 사전청약 대상을 확대하는 방안을 내놓았다.

정부는 앞으로 매각하는 공공택지는 6개월 내 사전청약을 하는 조건으로 민간에 공급한다. 사실상 민간이 확보하는 공공택지에 사전청약이 의무화되는 것이다. 이를 통해 2024년까지 8만7000가구를 사전청약 물량으로 확보할 예정이다. 여기에 2·4 공급대책 사업 후보지에서 1만4000가구를 내년 하반기부터 사전청약으로 공급한다.

민간 건설사의 참여를 이끌어내기 위한 방안도 마련됐다. 이미 매각된 택지를 보유한 업체는 제도개편 후 6개월 내 사전청약을 실시하면 다른 공공택지 공급시 우선공급·가점 등의 인센티브를 제공한다. 이를 통해 추가로 6만4000가구의 사전청약 물량을 확보할 수 있을 것으로 예상된다.

본청약에서 사전청약 당첨자 이탈로 인한 미분양 발생 피해를 막기 위해 공공이 민간 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운영한다.

정부가 사전청약 대상 확대에 나선 것은 매매 수요 분산을 통해 집값 안정 효과를 노리려는 의도로 보인다. 신규 주택공급의 경우 실제 입주까지 시일이 걸려 집값 안정 효과를 이루는데 한계가 있다. 공급이 예정된 물량을 앞당겨 청약해 매매 수요를 청약 대기 수요로 전환하는 방안을 내놓은 것이다.

그럼에도 공급량 자체가 늘어나는 것이 아니기에 시장 안정 효과는 제한적일 것이란 예상이 나온다. 오히려 전월세 시장에 충분한 공급이 이뤄지지 않는다면 전월세 시장 불안만 커질 것이라는 우려가 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사전청약이 실시되면 매매시장의 일부 수요는 줄어들겠지만 실제 입주까지 시일이 걸리므로 임대시장에 가해지는 부담은 줄어들지 않는다"고 말했다.

2022년 공공택지 민영주택 사전청약 부지 [자료=국토교통부]

◆ 민간 참여 가능성은 높지만...분양가·정비사업 추진 변수 남아

주택건설업계는 사전청약 참여를 유도하기 위한 정부의 인센티브 등을 근거로 대책에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보였다.

기존 공공택지 확보 물량에 대해 정책 시행 6개월 내로 사전청약시 향후 택지공급에 있어서 가점을 주고 본청약에서 미분양 발생시 최대 70% 물량을 한국토지주택공사(LH) 등 공공에서 매입하는 방안등이 메리트로 작용한 것으로 보인다.

김형범 대한주택건설협회 주택정책부장은 "대책 발표 전 국토부와 수차례 논의를 거쳤고 요구사항들이 대부분 반영됐다"며 "분양가 산정 방식에 대한 우려가 있긴 하지만 회원사 대부분 이번 대책대로 제도가 시행되면 사전청약에 참여하겠다는 뜻을 전해왔다"고 말했다.

사전청약과 본청약 과정에서 분양가 산정을 놓고 청약신청자들과 주택건설업계의 요구 사이에서 접점 찾기가 과제가 될 것으로 보인다.

정부는 시세의 60~80% 수준의 분양가로 사전청약 물량을 공급할 것이라고 밝혔다. 하지만 앞서 3기신도시 사전청약 예상 분양가 산정에서 기준 단지 선정과 분양가를 놓고 논란을 빚은바 있다. 다음달 공공택지 공급제도 개편방안을 최종 확정 발표할 예정인데 분양가 산정 기준등도 포함될 것으로 보인다.

사전청약과 본청약 사이에 시일이 걸리는만큼 그 사이 시장 상황 변화에 따라 사전 청약 당첨자와 건설사 모두 피해를 볼 수 있다. 사전청약때보다 분양가가 상승할 경우 청약 당첨자들의 자금 마련 부담이 커지고 반면 본청약 후 시세가 하락할 경우 시세보다 비싼 분양가에 집을 마련하는 꼴이 돼 역시 청약 당첨자들이 피해를 볼 수 밖에 없다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "사전청약과 본청약 사이에 시차가 있다보니 예상 분양가와 실제 분양가 사이에도 차이가 나타날 수 밖에 없다"며 "이 과정에서 청약 당첨자나 건설사 모두 시세 급등락에 따라 갈등이 빚어지고 피해를 입을 수 있다"고 말했다.

2·4 공급대책의 도심 공공주택 복합사업 후보지 등에서 사전청약 물량을 충분히 확보할 수 있을지 여부는 불투명한 상황이다. 정부는 최근까지 도심 공공주택 복합사업 후보지 13곳(1만9000가구 규모)에서 본지구 지정 요건인 3분의 2 이상 주민 동의를 확보했다면서 사업이 원활하게 추진되고 있다는 입장이다.

다음달 관련법 시행 이후 예정지구 지정 등의 절차를 밟으며 사업이 본격화되는데 그 과정에서 주민들 사이에 갈등이나 다른 요인들로 인해 사업이 지연될 수 있다. 그럴 경우 계획만큼 사전청약 물량 확보하는데 난항을 겪을 수 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "도심 공공주택 복합사업 후보지는 지구 지정 과정등에서 소송이나 사업지연 변수가 있는 만큼 사전청약 물량을 계획대로 확보할 수 있을지 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com