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분양가상한제 완화 시사에도 기대감은 '미미'…"폐지 수준 손질해야 효과"

기사입력 : 2021년09월13일 16:15

최종수정 : 2021년09월13일 16:15

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가산비 등 일부 제도개선으론 분양가 정상화 어려워
택지비 현실화 및 고분양가 규제도 손봐야 민간시장 활성화
안전진단 및 초과이익환수제 등도 개정 요구 목소리

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "집값 상승 '노이로제'에 걸린 정부가 규제 완화에 적극적으로 나설지 의문이다. 가산비 산정 방식 등 불합리한 제도뿐 아니라 가격통제 규제를 대대적으로 손봐야 주택공급이 정상화될 것으로 본다."(서울 강동구 A재건축 조합원)

정부가 주택공급 정상화를 위해 분양상한제와 고분양가심사제도 개선 방안을 검토하기 했지만 시장 기대감이 높지 않다. 단기적인 집값 상승 부담으로 분양가 규제 완화에 전향적이 태도를 보이긴 힘들 것이란 관측 때문이다. 재건축 안전진단과 재건축초과이익환수제(재건축초과이익 환수에 관한 법률·재초환법) 등의 규제 완화가 동반돼야 민간 주택공급이 활기를 띨 것으로 보인다.

◆ 불분명한 가산비 책정 기준 제도화...집값 우려에 전향적 완화책 제한적

14일 정부와 부동산업계 따르면 국토교통부가 주택공급 확대를 위한 규제 완화 검토에 들어갔지만 대대적인 제도 개선이 이뤄지지 않으면 시장의 파급효과가 미미할 것이란 분위기가 감돈다.

노형욱 국토부 장관이 공공기관(LH, HUG 등 ), 건설사와 주택공급 간담회를 가졌다.<사진=국토부>

최근 노형욱 국토부 장관은 분양가상한제 등 고분양가 관리제도의 개선 필요성을 언급했다. 지난 9일 건설사와 공공기관이 참석한 제2차 공급기관 간담회에서 노 장관은 "고분양가 제도운영과 분양가상한제 시군구 심사과정에서 민간의 주택공급에 장애가 되는 점이 없는지 관계기관 및 전문가와 검토해 필요하면 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.

이번 논의에는 분양가 산정의 불합리한 제도를 개선하는 선에 그칠 것이란 관측이 우세하다. 시행사 및 조합이 희망하는 분양가 현실화와는 시각차가 클 수 있다는 것이다.

가산비 산정 방식의 개선이 가장 유력하게 거론된다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 '택지비+건축비+적정 이윤' 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비로 구성된다.

가산비는 고급 마감재와 지능형·친환경 설비 등의 항목으로 들어가는 부분이다. 그동안 인위적인 분양가 통제를 위해 친환경 자재로 공사비가 많이 들어가도 가산비를 제대로 인정받지 못했다. 산정 기준도 불명확했다.

이달 감사원이 공개한 '공동주택 분양가 관련 감사청구' 보고서에서도 '깜깜이' 가산비 제도를 지적했다. 지난 2019년 1월부터 올해 4월까지 입주자를 모집한 192개 민간분양 사업의 가산비 공시 실태를 확인한 결과 143개(74.5%)는 공시를 아예 하지 않았다. 구체적인 항목별 금액이나 산정 근거를 제시하지 않았다는 얘기다. 시행사와 분양가 산정기관 간 마찰이 빈번하게 발생한 이유다. 이를 개선하기 위해 감사원이 국토부에 분양가심의 과정에서 가산비 산출 근거를 공시하도록 하는 시행령을 개정을 요구했다.

국토부가 우선 이 부분을 보완할 것으로 보인다. 가산비 산출 근거를 명확히 해 지자체별로 분양가 심사기준이 불명확한 부분을 개선하는 방식이다. 자의적인 분양가 산정도 최대한 배제한다는 것이다.

국토부 관계자는 "분양가 상한제와 고분양가 관리제도 규제 완화에 대해서는 구체적인 논의된 부분이 아직 없다"며 "가산비 책정 기준 등 시장에서 다소 불합리하다고 제기한 부분이 차후 검토될 가능성이 있다"고 말했다.

노 장관도 일단 분양가 산정과 관련해 불합리한 제도를 수정하는 방향에 초점을 맞출 것으로 보인다. 시군구의 분양가 심사과정에 주택공급의 발목을 잡는 부분을 개선하겠다는 것이다.

분양가 규제 완화는 정부 입장에 상당히 부담을 갖는 부분이다. 분양가 상승은 즉각적인 집값 상승에 영향을 준다. 새 아파트가 조성 이후 주변 낡은 단지들도 동반 상승하는 일종의 '키 맞추기' 현상이 나타난다. 정부의 집값 안정화와 분양가 인상은 배치되는 측면이 강하다.

◆ 안전진단·초과이익환수제 등 대대적 규제완화 동반돼야 공급효과 기대

건설사와 조합이 요구하는 가산비 항목이 폭넓게 인정되면 분양가가 현재보다 높아질 여지가 있다. 건축물의 친환경 자재가 일반화되고 있다는 점에서 가산비 인상 요소가 늘어나는 셈이다.

하지만 가산비 산정을 포함한 제도 개선만으로 도심 주택공급이 정상화될 가능성이 낮다. 분양가가 가장 큰 비중을 차지하는 택지비는 인정 범위가 주변 시세의 50~60% 수준에 그친다. 분양가상한제 시행 이후 땅값에서 향후 기대되는 개발이익은 반영되지 않고 있다. 기본형 건축비는 고시 기준의 95~105%에서 적용토록 했는데 최하단인 95% 이하에서 적용되는 게 일반적이다. 더 낮게 산정된 사업장도 상당수다.

고분양가 관리제도도 개선이 시급하다는 지적이 많다. 지난 2월 개선안에서 분양가를 기존보다 현실화하는 근거를 마련했지만 분양가가 인근 500m 이내에 있는 준공 20년 미만 매매가와 비교해 90%(투기과열지구 85%)를 넘을 수 없도록 했다. 사업지 반경 1km 내에서 최근 분양한 사업장과 준공 10년 이내 준공사업장 두 곳을 비교해 높은 금액을 분양가로 정할 수 있도록 완화했음에도 이 조항으로 인해 구축 비중이 높은 구도심이나 지방 아파트의 분양가가 낮게 책정되는 형평성 문제가 있었다.

제2롯데월드에서 바라본 잠실주공5단지 모습<사진=이동훈기자>

안전진단과 재건축초과이익환수제 등도 신규 주택공급이 지연되는 이유로 꼽힌다. 서울 목동과 노원구를 중심으로 안전진단 완화를 요구하고 있지만 국토부는 이렇다 할 답을 내놓지 않고 있다. 시장 불안을 야기할 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 인식하고 있다. 건축연한 30년이 지나면 재건축 사업이 추진될 수 있었으나 지난 2018년 안전진단 강화 이후에는 붕괴 위험 등 건물 구조에 중대한 결함이 있어야 사업 진행이 가능하도록 관련 규정이 강화됐다.

재초환법 시행에 반발하는 목소리도 확산되고 있다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 실제 강남 재건축 단지의 부과금이 수억원에 달한다. 서초 반포1단지 3주구는 가구당 4억200만원, 서초 방배삼익은 2억7500만원이 부과될 예정이다.

전국 54개 재건축조합으로 구성된 '전국재건축정비조합연대'은 최근 출범식 갖고 재초환법의 폐지나 시행 유예를 주장하고 있다. 이 제도가 재건축 사업 활성화를 가로막고 있다는 시각이다.

송승현 도시와경제 대표는 "건축비와 가산비 등 일부 제도 개선으로 정부가 원하는 민간시장 주택공급 확대가 이뤄질지 미지수"라며 "분양가상한제와 사업성 저해 요인을 과감하게 풀어야 장기적으로 공급난이 해소될 것으로 보인다"고 말했다.

 

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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