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김헌동 "강남 한복판에 3억 아파트 짓겠다"…반값 아파트 가능할까?

기사입력 : 2021년11월10일 06:01

최종수정 : 2021년11월10일 11:30

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분양가 주변 시세 대비 최대 60% 낮춰
되팔 수 없는 주택…소유권 없이 30년 거주
옛 서울의료원‧성동구치소 등 강남권 부지 거론

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "강남 한 복판에 3억원짜리 아파트 분양 하겠다."

서울 노른자 땅인 강남에 때 아닌 '반값 아파트' 논란이 재점화됐다. 김헌동 서울주택도시공사(SH)사장 후보자가 서울 집값 안정을 위해 강남과 송파구 등에 '토지임대부' 방식으로 분양가 3억원짜리 아파트를 공급하겠다는 계획을 밝히면서다.

'토지임대부' 방식으로 아파트를 공급할 경우 분양 원가의 절반 이상인 토지비가 제외돼 초기 분양가를 민간이 분양하는 가격보다 30~60% 수준으로 낮출 수 있다. 주변 시세보다 최대 60%가량 저렴한 아파트에 거주할 수 있다는 장점이 있지만, 시세차익 100%를 가져갈 수 없는데다 토지 사용료로 매달 40~60만원 수준의 임대료를 내야 한다.

시장은 자금 여력이 떨어지는 무주택자와 청년‧신혼부부에게 내 집 마련을 지원하고 시장 안정화에 도움이 될 것으로 전망하고 있다. 다만 사업성이 낮아 건설사 참여를 이끌어내기 어렵고, 집값 하락 우려로 사업지역 주민들 반발이 적지 않다는 점은 숙제로 꼽힌다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.09 ymh7536@newspim.com

◆ '반값 아파트'는 반갑지만…소유권 없이 거주만 가능

10일 부동산 업계에 따르면 김헌동 SH 사장 후보자는 강남구 삼성동 옛 서울의료원 부지와 송파구 가락동 옛 성동구치소, 서초구 방배동 성쉬마을 등에 토지임대부 주택을 공급할 계획이다.

토지임대부 주택은 서울시와 한국토지주택공사(LH), SH공사등 공공이 토지 소유권을 갖고 수분양자는 건물 가격만 내고 집을 소유할 수 있다. 이럴 경우 아파트 분양가격은 주변 시세보다 약 40~60%가량 낮출 수 있다.

예컨대 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리의 3.3㎡당 분양가는 5668만원으로 이중 택지비감정평가액이 4204만원으로 전체 분양가의 74%를 차지했다. 분양가격의 70~80%를 차지하는 토지비용을 제외하고 순수하게 건물만 분양한다면 서울 강남과 송파 등 수요자들이 선호하는 지역에 전용면적 99㎡를 3억원 안팎에 공급이 가능하다는 뜻이다.

실제 노무현정부와 이명박 정부가 '토지임대부' 방식을 통해 서울 강남‧서초구와 경기도 군포에 총 1149가구를 공급한 바 있다.

지난 2007년 9월 노무현 정부 당시 경기도 군포 부곡동 인근에 전용면적 74~84㎡ 389가구를 1억3479만‧1억 5440만원에 분양했다. 임대료가 37~42만원으로 비싸게 책정하면서 미분양 사태가 발생했다. 전체 분양 물량 중 15%가 분양됐지만 나머지 85%가 미분양 되면서 전량 일반분양으로 전환했다.

이명박 정부 때도 서초구 우면동 LH서초5단지와 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐이 토지임대부 주택으로 지어졌다. 당시 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 2억원(월 임대료 50만원)에 책정됐다. 해당 분양가격은 주변 시세의 3분의 1 수준이었다. 하지만 전매제한 기간이 풀린 후 가격이 분양가 대비 일곱 배 수준까지 폭등했다.

LH서초5단지 전용면적 84㎡ 매매가격은 16억 3000만원으로 분양가(2억 460만원)보다 14억 2540만원 상승했다. LH강남브리즈힐 역시 분양가(2억 2230만원)보다 13억 2770만원 올랐다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장이 11일 오전 서울 종로구 경제정의실천시민연합(경실련)에서 열린 서울 아파트 시세·공시가격 정권별 분석결과 발표 기자회견에서 발언을 하고 있다. 2020.11.11 dlsgur9757@newspim.com

◆ '오세훈표' 부동산 정책 흑기사로 등판

오세훈 서울 시장은 '토지임대부'을 활용한 반값 아파트를 공급한다는 계획을 잡고 있다. 이를 위해 문재인 정부 부동산 정책의 저격수로 불리는 김헌동 전 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부장을 SH 사장 후보자로 지명했다.

김 후보자는 분양가 원가 공개와 분양가 상한제 시행, 공시지가 인상 등을 촉구한 인물로 '반값 아파트' 공급 등 오세훈 시장의 부동산 정책에 적임자로 불리고 있다.

김 후보자가 SH 시장으로 임명될 경우 '반값 아파트' 정책을 가장 먼저 시행할 계획이다. 김헌동 후보자는 뉴스핌과 통화에서 "SH공사는 무주택자들은 저렴한 가격에 고급 아파트에 거주할 수 있는 기회를 제공할 수 있는 여건을 갖추고 있다"며 "서울시와 SH‧LH공사 등이 소유하고 있는 강남‧서초‧송파구 토지에 아파트를 지어 공급할 수 있다"고 말했다.

실제 서울시는 강남구 삼성동 옛 서울의료원 북측 부지, 송파구 가락동 옛 성동구치소, 서초구 방배동 성뒤마을 등에 토지임대부 주택을 공급하는 방안을 검토하고 있다.

이들 지역은 강남권에 위치해 실수요자들의 선호도가 높지만 땅값이 비싸다는 공통점을 갖고 있다. 시는 땅을 매각하기보다 땅을 제외하고 저렴하게 분양하는 토지임대부를 통해 주변 시세보다 낮은 가격에 공급한다는 계획을 잡고 있다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 요소수 품귀 현상이 지속되고 있는 가운데 9일 오후 서울 시내 한 아파트 공사 현장에서 작업자들이 분주히 움직이고 있다. 2021.11.09 mironj19@newspim.com

◆ 주민반발‧소유권 등 해결과제 산적

하지만 해당 주민들은 집값 하락을 우려한 주민들의 반대가 거세다. 강남구는 서울의료원 부지의 경우 영동대로 복합개발 등을 포함한 '국제교류업무지구 조성사업'이 이미 계획돼 있어 해당 사업을 원안대로 추진해야 한다는 입장이다.

최근 정순균 강남구청장은 긴급 기자회견을 열고 "옛 서울의료원 부지에 공공주택 3000가구를 건설하겠다는 계획을 철회해야 한다"며 "행정소송을 비롯한 모든 방법을 동원해 막아내겠다"는 입장을 밝히기도 했다.

여기에 매매방식도 걸림돌로 작용하고 있다. 최근 주택법이 개정돼 토지임대부 주택의 경우 시장에서 매매를 할 수 없고 LH 등 공공에 매각하도록 제한했다. 과거 강남과 서초에 분양한 단지가지가 전매제한 기한이 풀린 후 거래가가 분양가 대비 6~7배 수준까지 폭등하면서 공공 매각으로 변경됐다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 여당 일부 의원이 특별법을 발의한 상태다. '환매형'과 '일반형'으로 구분해 환매형은 주택 수분양자가 되팔 때 반드시 공공기관에 처분토록 의무화한 것이고, 일반형은 10년 전매 제한 이후 개인 간 자유롭게 거래할 수 있도록 했다.

법령 개정 전까지는 토지임대부를 통해 분양받은 이후 20년까지의 기간 동안에 주택을 팔고자 하는 경우에는 주공에 되팔 수밖에 없다, 이는 SH공사가 토지 소유권을 쥐고 있기 때문에 입주할 때 소유권을 갖게 되지만 30년간 지상권을 설정했기 때문이다.

전문가들은 토지임대부 정책을 반대하고 있다. 권대중 명지대학교 교수는 "토지임대부 주택은 불안전한 소유권인데 어느 국민이 해당 주택에 입주하는 실수요자는 없을 것"이라며 "토지임대부 주택을 통한 공급 보다는 임대주택 공급을 통한 수요와 가격 안정화 정책을 먼저 펼쳐야할 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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