분양가 주변 시세 대비 최대 60% 낮춰
되팔 수 없는 주택…소유권 없이 30년 거주
옛 서울의료원‧성동구치소 등 강남권 부지 거론
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "강남 한 복판에 3억원짜리 아파트 분양 하겠다."
서울 노른자 땅인 강남에 때 아닌 '반값 아파트' 논란이 재점화됐다. 김헌동 서울주택도시공사(SH)사장 후보자가 서울 집값 안정을 위해 강남과 송파구 등에 '토지임대부' 방식으로 분양가 3억원짜리 아파트를 공급하겠다는 계획을 밝히면서다.
'토지임대부' 방식으로 아파트를 공급할 경우 분양 원가의 절반 이상인 토지비가 제외돼 초기 분양가를 민간이 분양하는 가격보다 30~60% 수준으로 낮출 수 있다. 주변 시세보다 최대 60%가량 저렴한 아파트에 거주할 수 있다는 장점이 있지만, 시세차익 100%를 가져갈 수 없는데다 토지 사용료로 매달 40~60만원 수준의 임대료를 내야 한다.
시장은 자금 여력이 떨어지는 무주택자와 청년‧신혼부부에게 내 집 마련을 지원하고 시장 안정화에 도움이 될 것으로 전망하고 있다. 다만 사업성이 낮아 건설사 참여를 이끌어내기 어렵고, 집값 하락 우려로 사업지역 주민들 반발이 적지 않다는 점은 숙제로 꼽힌다.
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| [서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.09 ymh7536@newspim.com |
◆ '반값 아파트'는 반갑지만…소유권 없이 거주만 가능
10일 부동산 업계에 따르면 김헌동 SH 사장 후보자는 강남구 삼성동 옛 서울의료원 부지와 송파구 가락동 옛 성동구치소, 서초구 방배동 성쉬마을 등에 토지임대부 주택을 공급할 계획이다.
토지임대부 주택은 서울시와 한국토지주택공사(LH), SH공사등 공공이 토지 소유권을 갖고 수분양자는 건물 가격만 내고 집을 소유할 수 있다. 이럴 경우 아파트 분양가격은 주변 시세보다 약 40~60%가량 낮출 수 있다.
예컨대 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리의 3.3㎡당 분양가는 5668만원으로 이중 택지비감정평가액이 4204만원으로 전체 분양가의 74%를 차지했다. 분양가격의 70~80%를 차지하는 토지비용을 제외하고 순수하게 건물만 분양한다면 서울 강남과 송파 등 수요자들이 선호하는 지역에 전용면적 99㎡를 3억원 안팎에 공급이 가능하다는 뜻이다.
실제 노무현정부와 이명박 정부가 '토지임대부' 방식을 통해 서울 강남‧서초구와 경기도 군포에 총 1149가구를 공급한 바 있다.
지난 2007년 9월 노무현 정부 당시 경기도 군포 부곡동 인근에 전용면적 74~84㎡ 389가구를 1억3479만‧1억 5440만원에 분양했다. 임대료가 37~42만원으로 비싸게 책정하면서 미분양 사태가 발생했다. 전체 분양 물량 중 15%가 분양됐지만 나머지 85%가 미분양 되면서 전량 일반분양으로 전환했다.
이명박 정부 때도 서초구 우면동 LH서초5단지와 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐이 토지임대부 주택으로 지어졌다. 당시 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 2억원(월 임대료 50만원)에 책정됐다. 해당 분양가격은 주변 시세의 3분의 1 수준이었다. 하지만 전매제한 기간이 풀린 후 가격이 분양가 대비 일곱 배 수준까지 폭등했다.
LH서초5단지 전용면적 84㎡ 매매가격은 16억 3000만원으로 분양가(2억 460만원)보다 14억 2540만원 상승했다. LH강남브리즈힐 역시 분양가(2억 2230만원)보다 13억 2770만원 올랐다.
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| [서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장이 11일 오전 서울 종로구 경제정의실천시민연합(경실련)에서 열린 서울 아파트 시세·공시가격 정권별 분석결과 발표 기자회견에서 발언을 하고 있다. 2020.11.11 dlsgur9757@newspim.com |
◆ '오세훈표' 부동산 정책 흑기사로 등판
오세훈 서울 시장은 '토지임대부'을 활용한 반값 아파트를 공급한다는 계획을 잡고 있다. 이를 위해 문재인 정부 부동산 정책의 저격수로 불리는 김헌동 전 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부장을 SH 사장 후보자로 지명했다.
김 후보자는 분양가 원가 공개와 분양가 상한제 시행, 공시지가 인상 등을 촉구한 인물로 '반값 아파트' 공급 등 오세훈 시장의 부동산 정책에 적임자로 불리고 있다.
김 후보자가 SH 시장으로 임명될 경우 '반값 아파트' 정책을 가장 먼저 시행할 계획이다. 김헌동 후보자는 뉴스핌과 통화에서 "SH공사는 무주택자들은 저렴한 가격에 고급 아파트에 거주할 수 있는 기회를 제공할 수 있는 여건을 갖추고 있다"며 "서울시와 SH‧LH공사 등이 소유하고 있는 강남‧서초‧송파구 토지에 아파트를 지어 공급할 수 있다"고 말했다.
실제 서울시는 강남구 삼성동 옛 서울의료원 북측 부지, 송파구 가락동 옛 성동구치소, 서초구 방배동 성뒤마을 등에 토지임대부 주택을 공급하는 방안을 검토하고 있다.
이들 지역은 강남권에 위치해 실수요자들의 선호도가 높지만 땅값이 비싸다는 공통점을 갖고 있다. 시는 땅을 매각하기보다 땅을 제외하고 저렴하게 분양하는 토지임대부를 통해 주변 시세보다 낮은 가격에 공급한다는 계획을 잡고 있다.
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| [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 요소수 품귀 현상이 지속되고 있는 가운데 9일 오후 서울 시내 한 아파트 공사 현장에서 작업자들이 분주히 움직이고 있다. 2021.11.09 mironj19@newspim.com |
◆ 주민반발‧소유권 등 해결과제 산적
하지만 해당 주민들은 집값 하락을 우려한 주민들의 반대가 거세다. 강남구는 서울의료원 부지의 경우 영동대로 복합개발 등을 포함한 '국제교류업무지구 조성사업'이 이미 계획돼 있어 해당 사업을 원안대로 추진해야 한다는 입장이다.
최근 정순균 강남구청장은 긴급 기자회견을 열고 "옛 서울의료원 부지에 공공주택 3000가구를 건설하겠다는 계획을 철회해야 한다"며 "행정소송을 비롯한 모든 방법을 동원해 막아내겠다"는 입장을 밝히기도 했다.
여기에 매매방식도 걸림돌로 작용하고 있다. 최근 주택법이 개정돼 토지임대부 주택의 경우 시장에서 매매를 할 수 없고 LH 등 공공에 매각하도록 제한했다. 과거 강남과 서초에 분양한 단지가지가 전매제한 기한이 풀린 후 거래가가 분양가 대비 6~7배 수준까지 폭등하면서 공공 매각으로 변경됐다.
이 같은 문제를 해결하기 위해 여당 일부 의원이 특별법을 발의한 상태다. '환매형'과 '일반형'으로 구분해 환매형은 주택 수분양자가 되팔 때 반드시 공공기관에 처분토록 의무화한 것이고, 일반형은 10년 전매 제한 이후 개인 간 자유롭게 거래할 수 있도록 했다.
법령 개정 전까지는 토지임대부를 통해 분양받은 이후 20년까지의 기간 동안에 주택을 팔고자 하는 경우에는 주공에 되팔 수밖에 없다, 이는 SH공사가 토지 소유권을 쥐고 있기 때문에 입주할 때 소유권을 갖게 되지만 30년간 지상권을 설정했기 때문이다.
전문가들은 토지임대부 정책을 반대하고 있다. 권대중 명지대학교 교수는 "토지임대부 주택은 불안전한 소유권인데 어느 국민이 해당 주택에 입주하는 실수요자는 없을 것"이라며 "토지임대부 주택을 통한 공급 보다는 임대주택 공급을 통한 수요와 가격 안정화 정책을 먼저 펼쳐야할 것"이라고 말했다.
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