[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 추진 중인 재개발‧재건축 신속통합기획에 참여 단지가 늘면서 사업추진 여부에 관심이 쏠린다. 

최근 강남구 대치동 은마아파트와 서초구 신반포2차 등이 사업신청을 위한 작업에 착수했다. 전문가들은 공급 측면에선 긍정적으로 바라보고 있지만 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제 등 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 성과가 미미할 것이란 지적도 나온다. 

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.18 ymh7536@newspim.com

◆ 소유주‧입주민 동의율 16% 채운 은마아파트

20일 대치동 은마아파트 조합에 따르면 서울시가 추진하고 있는 신속통합기획 신청을 위한 주민 동의서 접수에 들어갔다. 이 단지 반상회 관계자는 "올해 조합원 구성을 위한 투표를 진행하기 전 그동안 정체됐던 사업을 추진하기 위해 주민동의서를 받고 있다"며 "현재 약 16%에 달하는 동의서를 받은 것으로 알고 있다"고 말했다.

은마아파트는 1979년 준공돼 최고 14층, 28개동, 총 4424가구에 달하는 대단지다. 지난 2010년 안전진단 D등급 판정을 받고 2017년 5월 정비구역지정 및 정비계획안 지정 신청서를 서울시에 제출했지만 3차례나 보류 및 재자문 통보를 받았다. 시는 당시 분양주택과 임대주택이 한 아파트에 들어선 '소셜믹스(혼합주택)'를 고려한 사업계획서를 제출할 것을 요구했다.

소셜믹스는 박원순 전 서울시장의 핵심 정책과제로 재건축 사업을 진행할 경우 임대주택을 단지 내에서 혼합해 공급한다는 계획이었다. 하지만 주민들의 반대로 무산된 바 있다.

은마아파트 반상회는 수년째 답보상태인 사업을 재추진하기 위한 절차를 밟고 있다. 반상회는 최근 입주민과 소유주에 "대치 한보미도맨션과 여의도 시범아파트 등 다수의 재건축 단지들이 오세훈 시장의 '신속통합기획' 신청에 앞다퉈 참여하고 있다"며 "은마의 경우 현 단계에서의 실효성은 확실치 않으나, 정비구역 지정‧조합설립 이후 단계의 심의기간을 단축하기 위해서라도 (신속통합기획) 신청을 준비할 필요가 있다는 판단으로 동의서를 징구하고자 한다"는 문자 메시지를 보냈다.

반상회는 측은 조합설립 이전 사업에 참여하겠다는 계획을 잡고 있다. 반상회 관계자는 "불확실한 상황이지만, 재건축 사업의 불씨는 넣지 않으면 언제 다시 사업을 추진할지 모른다"며 "인근 단지 입주민과 소유주들도 사업에 참여하겠다는 의사를 밝히고 있는데 우리 역시 함께 참여하기로 뜻을 모으고 있다"고 말했다.

은마아파트는 강남권 재건축의 대장주로 꼽히지만 2003년 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 이후 18년째 조합 설립조차 하지 못하고 정체된 상태다. 용적률·건폐율·가구수 등 재건축 밑그림인 정비계획안 조차 서울시 심의를 통과하지 못했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정부가 지난 4일 '8·4 공급대책' 발표에서 공공재건축·재개발 활성화 카드를 꺼내들었지만 강남과 한강변 주요 단지의 아파트 단지들은 환영하는 분위기는 아니다. 강남구 대치동 은마아파트 재건축위원회 관계자는 공공재건축을 하면 조합원 부담이 크게 줄어드는 것도 아닌데 가구 수만 대폭 늘어나서 오히려 명품 단지 조성이 어려워지게 된다"며 선을 그었다. 사진은 5일 오전 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.08.05 pangbin@newspim.com

◆ '콧대 높은' 강남3구, 신속통합기획 참여

'오세훈표' 재건축 사업 참여는 강남3구(강남구‧서초‧송파)와 여의도 등으로 번지고 있다. 서초구 반포동 신반포 2차도 참여의사를 내비쳤다.

신반포2차 재건축조합은 최근 조합원을 대상으로 신속통합기획 설명회를 가졌다. 조합은 이사회‧대의원회를 거쳐 이달 하순부터 주민 동의서 징구에 나섰으며, 현재 동의율은 20%에 근접한 것으로 알려졌다. 조합은 동의율 30%를 채워 서울시에 사업 신청서를 제출할 계획이다.

재건축 조합원 관계자는 "소유주와 거주자들의 참여의사가 높은 상황"이라며 "현재 동의율을 20%에 근접한 것으로 알고 있다"고 말했다.

송파구 한양2차는 사업 신청서를 시에 제출했다. 한양2차는 총 744가구 규모로 1984년 준공돼 올해로 38년차를 맞았다. 2016년 안전진단을 통과한 뒤 지난해 11월 조합설립인가를 받았다. 현재 정비계획 수립 단계다.

송파구 한양2차 조합원 관계자는 "지난달 사업 참여를 위해 주민설명회를 갖은 이후 50%의 동의율까지 보름도 채 걸리지 않았다"며 "신속통합기획에 대한 기대감이 높은 것 같다"고 말했다.

송파구 '한양2차' 아파트도 합류하면서 현재까지 신속통합기획을 신청한 단지와 주민 동의서 징구가 진행되고 있는 단지는 총 11곳에 달한다.

현재 시에 사업신청서를 제출한 단지는 여의도 시범아파트와 용산 신동아아파트, 강남구 한보미도맨션(대치 미도). 잠실 장미아파트, 구로구 궁동 우신빌라 등 서울 주요 재건축 단지들이 신속통합기획에 참여하기로 결정했다.

이외에도 동남권을 중심으로 단독주택이나 빌라 단지, 주택정비형 재건축 사업지 등 이날까지 11여곳에 이르는 재건축 사업지가 신청서를 접수한 것으로 집계됐다. 재건축은 재개발과 달리 수시로 신청서를 접수할 수 있어 더 추가될 가능성도 있다.

◆ "참여율 높을수록 공급 가뭄 해갈"

이들 단지들이 사업에 참여하는 이유로는 속도와 인센티브다. 현행 재건축 사업을 추진할 경우 정비구역 지정까지 최대 5년 이상 소요된 반면 신속통합기획을 통해 사업을 진행할 경우 2년으로 단축된다. 사업시행당계에서 이뤄지는 교통‧환경‧건축심의도 통합해 심의 기간을 3분의 2가량 축소된다.

사업 인센티브도 늘어난다. 임대비율도 전체 가구 수의 15% 수준으로 기존 공공재개발 대비 5%포인트 적다. 사업이 소유권을 공공에 넘기지 않고 민간 주도로 진행되는 만큼 개발의 자율성도 보장된다.

기부채납 비율도 낮췄다. 여의도 시범아파트의 경우 기부채납 비율을 종전 40%에서 25%로 낮추기로 하고 막바지 조율에 들어갔다. 이 밖에 50층 이상 층고제한 완화, 한강변 첫 동 층수 규제 예외 인정, 준주거지역 종상향, 비주거시설 비율 5%로 완화 등을 서울시가 조합원에 제시했다.

강남구 대치미도에는 최고 35층 이상 층수상향, 역세권 복합 고밀개발(용적률 300~700% 적용), 주민 효율성을 고려한 공공시설 기부채납 등을 제안했다.

전문가들은 재건축 사업을 망설이고 있는 단지들의 참여 유도와 더불어 공급 가뭄을 해소하는데 긍정적인 효과가 있을 것으로 보고 있다.

신속통합기획 자체가 재건축·재개발에 대한 통합 심의를 도입하는 만큼 사업 진행 속도면에선 긍정적이라는 분석이다. 다만 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 재건축 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업 진행이 어려울 것이란 전망도 나오고 있다.

여경희 부동산R 114 수석연구원은 "신속통합기획 사업에 강남 등의 주요 단지들이 참여의사를 밝히고 있어, 현재 지지부진한 민간 정비사업의 분위기 반전을 꾀할 것으로 기대된다"며 "참여 의사를 밝힌 단지 모두 입지가 좋고 상징성이 큰 두 단지가 신속통합기획으로 정비사업을 추진할 경우, 공급을 확대해 결국 부동산 시장에 안정을 기대할 수 있다는 점에서 긍정적"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울시가 추진하고 있는 정비사업은 시장에 긍정적인 역할을 할 수 있으나 재건축 사업을 막고 있는 초과이익환수제나 용적률 제한, 분양가상한제 등 과도한 규제로 인해 사업을 진행할 수 없는 상황"이라며 "시장 권한으로 할 수 있는 것들이 제한적이며 시의회나 국회 문턱을 넘기는 힘들어 사업의 현실성이 떨어진다"고 말했다.

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