[서울=뉴스핌] 유명환 기자 =  "지금 양도세를 완화를 한다고 해서 소유주들이 집을 내놓을까 의문스럽네요. 다주택자도 아닌 1주택자를 한정한 양도소득세(양도세) 비과세 기준을 올린다고 해도 지금 거주하고 있는 집을 내놓고 다른 곳으로 가라는 소린지 도통 이해할 없네요."(서울 마포구 공덕동 현대아파트 거주가 양태훈(39)씨)

"집값을 잡겠다는 것인지 아니면 엄동설한에 거주하고 있는 집을 내놓고 다른 집으로 이사를 가라는 건가요. 개탄스럽다는 말밖에 나오지 않네요. 대출규제 먼저 풀고 양도세를 조정하는 게 순서 아닌가요."(서울 양천구 목동신시가지7단지 거주자 양은지(43)씨)

정부가 1가구 1주택자에 대한 주택 양도세 비과세 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향조정하면서 시가 9억~12억원의 1주택자들 양도세 부담은 감소할 것으로 보인다. 하지만 1가구 1주택자로 대상을 한정하면서 시장에 풀리는 물량이 제한적이란 지적이다.

업계와 전문가들은 1주택자로 한정한 만큼 집값 하락과 매물 증가 효과를 거두기에 현실적으로 떨어지는 정책이라는 의견이 대다수를 이루고 있다. 특히 강도 높은 대출 규제 등 갈아타기 장벽도 여전히 높은 만큼 양도세 인하가 아닌 현실화에 초점이 맞춘 것으로 밖에는 보이지 않는다는 시각이 우세하다.

◆ 양도세 인하에도 꿈쩍 않는 1주택자

1일 민주당과 부동산업계에 따르면 집권 여당인 더불어민주당이 1가구 1주택자의 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향키로 확정했다. 이에 따라 이달 2일 국회 본회의를 통과될 경우 법 공포일부터 관련법이 시행돼 양도세 부담이 줄어들 전망이다. 이르면 12월 중순부터 1가구 1주택자에 대한 세 부담이 낮아지게 된다.

양도세 상향으로 강남과 마포 지역 1주택자들의 세 부담이 절반가까이 감소될 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 주요 단지 양도세 부담 변화를 분석한 결과 강남구 도곡동 경남아파트(전용면적 84㎡)를 14억원에 취득해 2년간 보유‧거주한 1가구 1주택자가 이 아파트를 25억원에 팔았을 때 내야 할 양도세는 2억 6790만원으로 법 개정 전 보다 6881만원 감소한 1억 9909만원으로 추산된다.

서초구 반포자이아파트(전용면적 84㎡) 역시 양도세가 낮아진다. 해당 평형의 주택을 2년전 취득해 보유‧거주한 1가구 1주택자가 올해 35억원에 매도했다면 내야 할 양도세는 2억 2276만원으로 개정 전(2억 5704만원)보다 3428만원 감소했다.

주택가격이 공시지가 기준 기존 9억원에서 양도세 완화 한도에 따른 12억원에 가까워질수록 양도세 절감 비율은 커졌다. 마포구 아현동 래미안푸르지오(전용면적 59㎡)는 6116만원에서 2042만원으로 67% 줄게 된다.

양세도 관련 법 개정이 확정될 경우 전국 약 42만 가구가 비과세 대상자로 포함될 전망이다. 특히 올해 기준 9억원 초과 ~ 12억원 이하 서울 주택 수는 24만 7475가구로 서울 전체(258만 3508가구)의 9.6%에 달하는 수치다.

◆ "1주택자 대출규제로 '갈아타기'는 사실상 불가능"

시장은 양도세 인하에 따른 매물 증가는 현실적으로 어렵다고 보고 있다. 이는 1주택자들만 한정하면서다. 강남구 압구정도 O공인중개 사무소 관계자는 "올해 매도 계획이 있는 집주인들은 모르겠지만 비과세 기준이 완화되는 것을 계기로 갈아타기를 계획을 잡고 있는 사람이 하루아침에 다른 집을 내놓고 다른 지역으로 이동하기에는 리스크가 너무 크다"고 말했다.

이어 "비과세가 낮아 졌다고 하지만 내년에 어떻게 될지 모른다는 분위기가 깔려 있어 지금 당장 집을 내놓겠다는 집주인들은 없는 것 같다"며 "1주택자들 대부분 실거주하기 때문에 집값 상승이 지속적으로 이뤄지고 있는데 지금 팔면 손해라는 생각을 하고 있을 것 같다"고 현지 분위기를 전했다.

양도세 부담이 줄어들었지만 취득세와 보유세 등 다른 세금 부담과 고강도 대출 규제로 인해 갈아타기도 쉽지 않은 상황이라고 부동산 관계자는 입을 모았다.

용산구 문배동 용산아크로타워 상가 V공인중개 사무소 관계자는 "최근 몇 년 새 집값이 폭등하면서 12억원 이하 주택을 보유하고 있는 1주택자들이 지금 주택을 팔아 더 나은 단지로 가기는 현실적으로 불가능에 가깝다"며 "대출 규제로 인해 자금을 확보하지 못한 1주택자들가 이동하기 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.

전문가들은 양도세 완화가 주택 잠김 현상을 해소시키기엔 역부족이라고 보고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부가 양도세 비과세 기준을 현실화한 정도여서 시장에 미치는 영향을 제한적일 것"이라며 "1주택자의 거래 회전이나 갈아타기 물량 등이 나와야 하지만, 고강도 대출 규제가 이어지고, 취득세와 보유세 등에 따른 세금 부담이 집주인들은 짓누르고 있다"고 분석했다

이어 "9억원 수준에서 세금 우려가 커졌다면 앞으로는 12억원까지는 부담이 덜해 높아진 가격을 맞춰 평준화가 이뤄질게 될 것"이라며 "10억원에서 거래됐던 매물이 12억 한도에 맞춰 매물을 내놓을 가능성이 높을 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com