[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 서초구 방대동 일대 재건축‧재개발 사업이 속도를 내지 못하고 있다. 방배5‧6구역 조합원 갈등과 불소화물 검출, 시공사 재계약 등으로 인해 개발사업이 중단된 상태다.

전문가들은 서울의 주요 재건축·재개발 단지의 분양이 잇따라 연기되면서 주택 공급이 더욱 위축시킬 수 있다고 우려하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.12.02 ymh7536@newspim.com

◆비례율 상향에 조합-조합원간 갈등 심화

5일 정비업계에 따르면 서초 방배5구역 재건축조합이 기존 개발이익 비례율을 133%에서 244%로 상향조정하면서 일부 조합원이 조합을 상대로 소송을 제기했다.

방배5구역 한 조합원은 "배례율을 높이면서 조합원 분양가도 3871만원으로 올리면서 지분이 낮은 조합원이 부담하는 분담금 크게 늘어났다"며 "상대적으로 지분을 많이 갖고 있는 조합원은 수십억원에 달하는 이익을 챙기는 건 부당하다고 판단해 소송을 진행하고 있다"고 말했다.

비례율은 아파트와 상가. 소유 주택의 감정평가액(감평액)과 곱해 권리가액(종전 평가금액)을 산출해 개발 사업 이익(총 분양수입-총 사업비)을 종전 평가액으로 나눈다. 문제는 비례율이 높아지면 조합원 이익도 늘어나지만 반대로 보유하고 이는 토지 면적이 적은 조합원은 상대적으로 높은 분양가격을 지불할 수밖에 없는 구조다.

예컨대 감정평액 2억원 주택을 갖고 있던 A조합원의 권리가액은 비례율 조정 전 3억 3900만원에 비해 조정 후 6억 7200만원으로 3억 3300억원 오르는 데 그쳤다. 감평액 8억원 주택을 소유한 B조합원의 권리가액은 종전 비례율(10억6400만원)에 비해 새 비례율(19억5200만원)로 산정했을 때 약 9억원이 상승한다.

전용면적 84㎡ 조합원 분양가는 조정 전 7억 6700만원에서 조정 후 12억 9200만원으로 약 5억원 오른다. 이로 인해 A조합원은 추가 분담금을 약 3억원 가량을 더 지불해야 하는 셈이다.

분담금 문제와 더불어 불소화합물이 검출되면서 개발 사업이 장점 중단됐다. 김만길 방배5구역 재건축 조합장은 "지난달 착공계 제출을 앞두고 실시한 토양 오염물질 조사 결과 표본조사지역 10곳 모두에서 오염물질인 '불소화합물'이 발견됐다"며 "구역 내 모든 지역이 불소에 오염됐다면 토양 정화량은 약 97만 5600톤(t)으로 비용은 약 975억원으로 추정된다"고 말했다.

토양오염이라는 복병으로 인해 분양일정을 잡지 못하고 있다. 업계는 토지 정화까지 최소 10개월 이상 소요될 것으로 보고 있다. 정비업계 한 관계자는 "100만t에 달하는 토지를 정화하는 작업이 그리 쉽지 않다"며 "오염토와 일반토를 별도로 분리하는 작업만 수개월이라며 여기에 건축을 올리기 위해선 다른 지역 토지를 혼합해 희석하는 작업까지 합칠 경우 1년 이상 소요될 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ "연내 시공사 재선정 후 내년 분양 나설 것"

방배6구역은 시공사 선정에 진통을 겪고 있다. 해당 지역은 거주민 이주 이후 철거 작업이 마무리 단계에 접어들었지만 지난달 9월 시공사 계약을 해지하면서 분양 일정이 지연되고 있다.

당시 DL이앤씨는 구역을 가로지르는 15m 도로를 없애고 아파트를 건설한다는 대안설계를 제시했지만, 최종 건축심의 변경안에 이런 내용이 누락됐다.

시공비 문제도 불거졌다. 당초 총 공사비로 2730억원을 제시했다. 이후 물가 상승 등을 이유로 공사비를 3760억원으로 올리자고 제안하면서 조합과 갈등이 빚은 이후 시공사 계약을 해지했다.

해당 조합인 시공사 선정을 위한 작업에 들어갔다 조합원 한 관계자는 "삼성물산과 대우건설 등이 입찰에 참여할 것으로 보인다"며 "이르면 이달 안에 시공사 선정을 마치고 내년 상반기에 분양할 계획을 잡고 있다"고 말했다.

방배동 일대 조합원 간 갈등과 시공사 재선정 등에 이유로 분양 일정이 불투명해졌다. 방배5‧6구역은 총 5000여 가구의 대규모 단지로 일반 분양 물량만 2300여 가구에 달한다.

정비업계 한 관계자는 "재건축‧재개발 사업은 워낙 많은 이해관계가 엮여 있어서 사업 초기부터 각종 문제로 인해 시간이 지체되는 경우가 많다"며 "두 지역 모두 수년째 개발 사업이 지연된 지역이라는 점을 고려할 때 내년 분양도 쉽지 않아 보인다"고 말했다.

방배5‧6구역의 분양 일정이 연기되면서 내년 공급 물량도 빨간불이 켜졌다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "서울 주요 정비사업 단지들이 추가비용 상승 등 각종 문제로 분양 일정을 미루는 경우가 많다"며 "가뜩이나 수급불균형이 가중되고 있는 서울에서 민간택지 분양 물량마저 연기된다면 분양가 상승과 청약경쟁률이 지나치게 놓아지는 등 무주택자들의 주거 불안이 가중될 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.

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