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[2021부동산결산]① 하반기 상승폭 줄었지만 전국 아파트값 13%↑...15년 만에 최대

기사입력 : 2021년12월25일 07:17

최종수정 : 2021년12월25일 07:17

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15년 만에 두자릿수 상승, 인천과 경기도 1·2위
정부, 공급대책으로 대응...수급불균형 해소 역부족
대출규제·금리인상 등 영향에 10월 이후 상승폭 꺾여

[편집자] 올해 주택시장은 매수심리 확산과 공급부족이 맞물려며 15년 만에 최대폭 상승률을 기록했다. 정부가 규제보다는 공급확대로 정책 방향을 선회했지만 단기간에 성과를 내기엔 역부족이었다. 10월 이후에는 금융당국의 금리인상과 대출규제로 매수심리가 꺾이기도 했다. 지역별로 마이너스 상승률로 돌아선 지역도 나왔다. 단기 조정이냐 추세 하락이냐 변곡점을 맞은 주택시장을 다시 한번 되돌아봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 올해 전국 아파트가격은 부동산 유동성 확대와 매수심리 확산, 공급부족이 맞물리며 10%가 넘는 역대급 강세장을 기록했다.

4분기 들어 금융당국의 대출규제와 기준금리 인상 등으로 매수심리가 얼어붙고 집값 상승률이 눈에 띄게 둔화됐다. 경기도 동두천·화성과 대구, 세종시는 상승률이 마이너스로 돌아서기도 했다. 하지만 올해 누적 상승률을 종합적으로 볼 때 주택시장 열기가 과열됐던 한 해로 기록될 만하다.

◆ 전국 아파트값 2006년 이후 최대폭 상승...전년比 2배

한국부동산원에 따르면 올해 누적(이하 12월 둘째주 기준) 전국의 아파트값 상승률은 13.1%로 집계됐다. 작년 연간 6.4% 오른 것과 비교해 2배 넘은 상승률이다.

부동산원이 연간 기준으로 관련 통계를 작성한 2003년 11월 이후 두 번째로 높다. 노무현 정부시절 때인 2006년 전국 아파트 상승률은 13.9%를 기록했다. 15년 만에 강남과 서초, 송파, 목동 등 '버블세븐' 거품 논란을 낳았던 당시와 비슷한 수준으로 아파트값이 폭등한 것이다.

인천이 평균 상승률 22.3%로 전국 1위를 차지했다. 작년 8.3%와 비교하면 3배 수준으로 상승폭이 커졌다. 작년 10.7%에서 올해 20.6%로 상승한 경기도가 뒤를 이었다. 인천과 경기도는 GTX(수도권광역철도) 개발 호재와 서울 규제에 따른 풍선효과, 신축공급 증가의 영향으로 1년 내내 초강세를 보였다.

서울도 올해 6.4% 상승해 전년(0.76%)보다 오름폭이 확대됐다. 평균 매맷값이 전국에서 가장 비싸다는 점에서 체감 상승률은 인천과 경기도 못지않다. 대규모 정비사업이 분양가 마찰로 지연되면서 공급물량이 부족했고 재건축, 재개발 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감이 반영됐다. 또한 정부의 세금강화 정책에 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요도 영향을 미쳤다.

수도권 자치구별로 보면 평균 30% 이상 상승한 지역은 6곳이다. 이중 경기도가 5곳으로 강세를 보였다. GTX 신설역과 3기신도시 조성이 맞물린 경기도 의왕이 38.5%로 가장 많이 올랐다. 이어 ▲시흥 37.2% ▲안양 동안 33.7% ▲인천 연수 32.9% ▲안산 32.2% ▲군포 31.5% 순이다.

서울에서는 노원구가 9.7%로 강남3구(강남·서초·송파구)를 제치고 가장 높은 상승률을 보였다. 작년 상승률은 1.9%에 불과했다. 매수심리 상승에 중저가 매물을 찾는 수요가 늘면서 거래가 급증했고 재건축 기대감도 집값 상승을 견인했다. 노원구에는 현재 22개 단지가 재건축을 위한 안전진단을 진행 중이거나 신청을 앞두고 있다. 물론 강남과 서초, 송파 지역도 각각 8.4%, 8.7%, 8.8% 상승하며 서울 아파트값 상승장을 이끌었다.

◆ 정부, 규제보단 공급대책으로 대응...단기 물량확대는 한계

올해 정부의 부동산 정책은 규제에서 공급확대로 선회했다는 점이 가장 눈에 띈다. 문재인 정부는 그동안 주택공급이 충분하다는 입장을 고수했다. 그럼에도 집값 불안이 계속되자 시장에 공급 시그널을 주는 방향으로 부동산 정책을 틀었다.

정부는 '2·4대책'으로 2025년까지 서울 32만3000가구를 포함해 수도권에 61만6000가구, 전국적으로 83만6000가구 공급계획을 세웠다. 이 대책에는 역세권 개발로 대표되는 도심복합사업과 도시재생, 신축매입 등이 본격적으로 추진됐다. 이를 통해 서울에만 분당신도시의 3배, 강남3구 아파트 수와 비슷한 규모를 공급하겠다는 청사진을 보였다. 1차 신규 공공택지로 광명·시흥지구를 3기 신도시로 추가 지정됐다.

곧이어 15만가구 규모의 2차 공공택지 공급계획이 예고됐으나 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 논란으로 지구 지정이 지연됐다. 4월 29일 공급계획을 축소해 울산 선바위 지구와 대전 상서지구에 1만8000가구 공급을 확정하는 계획만 내놨다. 사전투기 등 불법거래 여부를 자체 검증한 뒤 8월 30일 정부는 신도시급인 경기도 의왕·군포·안산 지구를 포함해 수도권 7개 지역에 12만가구를 공급한다는 계획을 내놓았다. 인천 구월2(1만8000가구)와 화성 봉담3지구(1만7000가구)에 미니 신도시가 조성되고 남양주 진건(7000가구), 양주 장흥(6000가구), 구리 교문지구(2000가구)에 소규모 택지가 개발된다.

주택공급과 함께 시장 안정화를 위해 추진한 정책이 사전청약 확대다. 입주까지는 상당한 시간이 남았지만 매수심리를 줄이기 위해 본청약에 앞서 진행하는 청약제도다. 7월 1차(4333가구)에 이어 2차(1만102가구)·3차(4147가구) 공급을 진행했다. 12월에는 1만3600가구 규모의 4차 공급이 진행된다. 공공뿐 아니라 민간 아파트의 사전청약도 진행하며 매수심리를 꺾기 위한 공급 방안이 지속적으로 추진됐다.

그럼에도 주택시장 불안은 쉽게 해소되지 않았다. 정부 주도의 공급계획이 공급난을 해소할 정도의 물량이 아닌 데다 수도권 외곽 입지, 입지시기 불투명 등이 한계로 저적됐다. 선거를 앞두고 정치권과 대선후보가 부동산 규제 완화에 대한 여지를 열어둔 것도 아파트값 상승에 일조했다. 강남 재건축 단지의 시세는 '오늘이 가장 싸다'는 얘기가 돌 정도로 폭등세를 보였고 서울 주요지역도 거래량 감소에도 신고가 거래가 이어졌다.

◆ 10월 이후 상승폭 둔화...대출규제·금리인상 영향

뜨겁게 달아올랐던 시장도 연말을 앞두고 점차 소강상태에 들어갔다. 올해 쉬지 않고 내달리던 아파트값은 10월 3주차 들어 상승폭이 줄더니 2달 연속 하락세를 기록했다.

금융당국의 대출규제와 금리인상이 가장 큰 영향을 미쳤다. 10월 금융당국이 '가계부채 관리 강화 방안'을 내놓으면서 금융권 대출이 얼어붙었다. 일부 시중은행은 자체적인 총량 관리에 들어가며 주택담보대출 등 주택 관련 신규 대출을 아예 중단했다. 분양 아파트 잔금대출의 경우 현재 시세가 아닌 '분양가 또는 감정가액' 중 최저금액으로 변경하기도 했다. 공사 기간에 발행한 시세 상승분을 담보물 산정에 제외하다 보니 대출자 입장에서는 자금 마련에 부담이 커졌다.

기준금리 인상으로 대출이자가 불어난 것도 부담이다. 올해 들어 시중은행의 대출금리는 1%p 안팎 뛰었다. 지난달 말 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 고정금리는 5.19%로 작년 말 4.20%에서 0.99% 상승했다. 3억원을 30년 만기, 원리금균등상환으로 주택담보대출을 받았을 경우 대출금리가 3.5%에서 4.5%로 뛰면 매월 상환액이 134만원에서 152만원으로 상승한다. 내년 상반기 담보대출 금리 6%대 진입이 유력한 상황이다.

이런 영향으로 주택시장 큰 손으로 자리 잡았던 30대 이하의 '영끌'도 감소 추세를 보였다. 지난 10월 서울 아파트 거래에서 30대가 차지하는 비중이 전달(38.8%) 대비 4.4%p 하락한 34.0%를 기록했다. 지난 4월과 같은 수치이자 연중 최저치다. 30대의 거래건수도 연중 처음으로 1000건을 밑돌았다. 전체적으로 거래량이 감소한 것도 있지만 올해 월별로 30대의 거래건수는 2000건 안팎을 기록했다. 20대와 합해도 지난 4월(39.1%) 이후 6개월 만에 세대별 비중이 40%(39.9%)를 밑돌았다. 월별 20·30세대의 매수 비중이 높았던 8월(44.7%)과 비교하면 5.6%p 급감한 수치다.

최근 2년새 전국적으로 평균 20% 이상 치솟은 '상승 피로감'도 한 원인으로 꼽힌다. 내년 상반기 기준금리의 추가 인상이 유력하고 대출규제 강화로 부동산 유동자금이 줄어들 가능성이 있다. 주택 매수를 기다리던 수요자 입장에선 시장 불확실성에 타이밍을 늦출 수밖에 없다. 특히 외지인 투자가 많고 상대적으로 주거환경이 떨어지는 지역을 중심으로 가격 조정이 예상되고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "매수심리가 고조된 상태에서 민간시장의 주택공급 부족이 장기화되자 집값이 폭등하는 현상으로 나타났다"며 "대출규제와 금리인상, 상승 피로감 등으로 연말을 앞두고는 상승률 하락, 지역별 차별화가 나타났다"고 말했다. 이어 "다만 공급부족이 해결되지 않으면 숨고르기를 거쳐 내년에도 집값 상승세가 강하게 나타날 가능성이 있다"고 덧붙였다.

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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