[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 코로나19 바이러스가 중국 부동산 시장에까지 충격을 미치고 있다. 신규 확진자 급증으로 상하이·선전 등이 잇따라 도시를 봉쇄한 것이 부동산 투지 및 소비에 영향을 주면서 부동산 거래량이 급감했다는 분석이다.

◆ 3월 성수기는 옛말...선전 중고주택 거래량 70% ↓

중국에서 3월은 부동산 거래의 '소양춘(小陽春)'으로 꼽힌다. 늦가을의 봄날 같은 날씨, 부동산 거래가 늘어나는 성수기라는 의미다. 그러나 올 3월은 소양춘 기운을 찾아볼 수 없다. 코로나19 바이러스가 상하이 등을 중심으로 확산한 가운데 감염자 발생 억제를 위해 봉쇄령을 내린 지역이 잇따르면서 최악의 3월로 기록될 것이란 전망이다.

1선 도시 중 가장 먼저 봉쇄를 선언했던 선전의 상황이 가장 안 좋다. 선전시 발표에 따르면 올 3월 선전시 중고주택 거래 건수는 1117건에 그쳤다. 이는 전년 동기 대비 75% 감소한 것이다. 거래 면적은 10만 3300㎡로 전년 동기 대비 82% 줄어들면서 역대 최대 단월 감소율을 기록했다.

선전은 1750만 명의 인구를 보유한 중국 남부의 제조 기지다. 지난달 초 코로나19 확진자가 급증하면서 14일부터 일주일간 도시를 봉쇄했다.

상하이 상황 역시 비슷하다. 상하이의 지난달 중고주택 거래 건수는 1만 2400건으로 전년 대비 68% 가량 감소한 것으로 나타났다. 코로나19 발생 직전인 2019년 3월 2만 8400 건, 펜데믹이 본격화한 2020년 3월 1만 5800건, 지난해 3만 9400건을 기록한 데 이어 올해는 전년 거래량의 30%에 그친 것이다.

2500만 인구의 중국 경제·금융 수도 상하이는 오미크론 변이 바이러스 확진자가 폭증하자 지난달 28일부터 순차적으로 황푸(黃浦)강 동쪽 지역과 서쪽 지역을 각각 4일씩 봉쇄했다. 당초 계획대로라면 전일인 5일 새벽을 기점으로 봉쇄가 해제됐어야 하나 상하이시는 상황의 엄중함을 강조하며 핵산 검사 업무 등이 마무리 되어 후속 조치가 있을 때까지 집 밖으로 나가지 말 것을 당부했다. 사실상 봉쇄령의 장기화를 선언한 것이다.

[사진=시나닷컴] 최근 4년 상하이 3월 중고주택 거래 건수(단위: 만 건)

또 다른 1선 도시인 수도 베이징에서는 부동산 거래가 소폭 증가했다. 부동산 정보 제공 플랫폼 주거자오팡(諸葛找房) 자료에 따르면, 베이징의 지난달 중고주택 거래 건수는 1만 5771 건으로 전월 대비 89.1% 증가한 것으로 나타났다. 그러나 이 역시 동기 대비로는 28.87% 감소한 것으로 부동산 시장이 활성화하고 있다고 해석하기는 무리라는 게 업계 전문가들의 평가다.

베이징은 아직까지 도시 전면 봉쇄를 실시하지 않았다. 허베이(河北)성과 톈진(天津)시 등 인접 지역에서 확진자가 발생할 때마다 방역 조치를 강화화면서 '코로나19 안전지대' 유지에 안간힘을 써왔다.

그러나 5일 차오양(朝陽)구에 위치한 한인타운 왕징(望京)을 중심으로 집단 감염이 발생하면서 확진자 발생지를 중심으로 봉쇄조치가 내려졌다. 확진자가 나온 것은 소호빌딩의 1개동이지만 시 방역 당국은 빌딩의 3개 동을 모두 폐쇄했다.

소호에서 200m 가량 떨어진 왕징 시위안(西園) 3단지도 전체가 봉쇄됐다. 4일 확진자가 1명 나온 뒤 1개 동의 출입을 제한한 데 이어 5일 아파트 단지 내 20여 개 동 전체를 봉쇄했다.

아직까지 베이징의 일일 신규 확진자 수는 10명 미만이지만 오미크론의 강력한 전파력과 무증상 환자가 많다는 점을 감안할 때 베이징에서도 대규모 확진자가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없는 상황. 확진자가 늘어나 베이징마저 전면 봉쇄에 돌입할 경우 베이징 부동산 시장 역시 충격을 피해가기는 힘들 것으로 보인다.

◆ 중국 경제 '기둥' 부동산, "대출 상환 연장해야" 주장도

부동산 산업은 중국 국내총생산(GDP)의 30%가량을 차지할 만큼 중국 경제에 중요한 역할을 담당하고 있지만, 2020년부터 '레드라인 3개 조항'이 시행되면서 급격히 침체돼 왔다.

'레드라인 3개 조항'이란 부동산 개발 기업의 △선수금을 제외한 자산부채율이 70%를 넘어서는 안 되고 △순부채율이 100%를 넘어서면 안 되며 △유동부채가 현금성 자산보다 배 이상 많아서는 안 된다는 것을 가리킨다. 즉, 자본대비 순부채비율과 단기부채대비 현금비율·총자산대비 부채비율 세 가지 지표를 특정 범위내에서 유지되도록 함으로써 부동산 개발 기업들의 부채를 통제하고자 한 것이다.

여기에 더해 무서운 속도로 퍼지고 있는 코로나19 오미크론 변이 바이러스가 부동산 시장 회복을 가로막고 있다. 

중국 부동산 시장 연구기관인 베이커(貝殼)의 최신 자료에 따르면 올해 1분기 중국 전국 62개 중점 도시의 신규 분양주택계약 면적은 전년 동기 대비 41% 줄어들었다. 이는 1·2월의 전년 대비 감소율보다 2% 확대된 것이며, 코로나 사태 발생 전인 2019년 1분기와 비교하더라도 62개 도시의 부동산 판매 규모는 여전히 감소했다는 설명이다. 

베이커는 부동산 거래량 감소 원인으로 긴급 방역 조치가 일부 도시의 부동산 시장 운영을 중단시켰기 때문이라고 분석했다. 62개 도시 중 20여 개 도시에서 신규 부동산 마케팅이 실질적인 영향을 받고 있고 전염병 상황이 호전되어야 회복될 것이라는 지적이다. 

[사진=셔터스톡]

또 다른 부동산 연구 기관인 중즈(中指)연구원도 비슷한 연구 결과를 내놨다. 올해 1분기 100개 중점 도시 신규 분양주택의 월간 거래면적이 전년 동기 대비 40.5% 감소한 것으로 나타났다면서 올들어 부동산 대출 환경과 규제 정책이 계속해서 완화하고 있지만 지역별로 전염병이 확산하면서 시장 회복세가 당초 예상치에 미치지 못하고 있다고 설명했다. 해당 연구원은 그러면서 부동산 시장의 '소양춘'은 나타나지 않았다고 지적했다. 

다만 업계는 중국 당국의 부동산 규제 완화가 더욱 본격화함에 따라 시장이 반등할 가능성도 상당하다고 전망한다. 코로나19 영향 등으로 소비와 투자가 부진하고 지정학적 위기로 대외무역에도 불확실성이 커진 가운데 부동산 시장까지 침체되면 경기가 급격히 냉각될 수 있는 만큼 중앙과 지방이 부동산 규제 완화에 더욱 속도를 낼 것이라는 것이다. 

실제로 인민은행은 지난해 12월 금융기관의 지급준비율(지준율)과 기준금리 역할을 하는 대출우대금리(LPR)를 내려 유동성 공급을 확대했고, 산둥(山東)성 허쩌(菏澤)를 시작으로 충칭(重慶)·장시(江西)성 간저우(贛州) 등 일부 지방 정부는 첫 주택 구매자(명의 소유 부동산이 없고 과거 주택담보대출 기록이 없는 경우)에게 적용하는 주택담보대출비율(LTV)을 높였다.

이달 1일에는 저장(浙江)성 취저우(衢州)시가 주택 구매 제한령을 전면 철폐하고 판매 제한령도 완화하겠다고 발표했고, 뒤를 이어 허베이 친황다오(秦皇島)도 2017년 4월부터 시행해 온 주택 구매 제한 정책을 폐지했다. 

일각에서는 부동산 담보 대출 상환 기한을 연장해야 한다는 주장도 제기했다. 전염병 사태가 일상 생활에 큰 충격을 주고 있는 가운데 프리랜서나 서비스업 자영업자 등은 지역 봉쇄로 인해 소득 감소를 겪거나 심지어는 소득원을 상실하고 있다며 부동산 대출 상환 부담 해소가 반드시 필요하다는 지적이다.  

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