리모델링서 재건축 사업 추진 위한 추진위 조성 나서
용적률 법정 상한선 300%서 500%로 상향
"과도한 용적률 상향으로 인해 주민 피해 가중"
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 정부 출범 이후 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 대한 규제 완화가 이뤄질 것이란 기대감으로 인해 해당 지역의 아파트 가격이 급등하고 있다. 여기에 리모델링 사업을 추진하려는 단지들이 재건축 사업을 추진하기 위해 추진위원회 구성에 열을 올리면서 매맷값이 천정부지로 치솟고 있다.
전문가들은 새로운 정부가 1기 신도시 용적률을 법정 상한인 300%까지 올리고, 역세권 등 일부 지역은 준주거지역 등으로 종상향을 해 용적률을 최고 500%까지 높이는 방안을 검토하면서 해당 지역의 매맷값이 당분간 상승세가 지속될 것으로 보고 있다.
 |
| [서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.05.06 ymh7536@newspim.com |
◆ 새로운 정부 재건축 추진 소식에 매맷값 상승 전환
8일 부동산R114 조사에 따르면 1기 신도시 지역 아파트값은 전주 대비 0.03% 상승한 것으로 집계됐다.
지역별로는 ▲분당(0.13%) ▲중동(0.06%) ▲파주운정(0.05%) ▲일산(0.02%) ▲판교(-0.02%) 등의 변동률을 기록했다.
해당 지역의 아파트값 상승은 대선결과 이후 치솟았다. 일산 아파트 가격은 대선 이후 약 2개월 동안 0.52% 상승했고 이어 ▲중동(0.29%) ▲분당(0.26%) ▲산본(0.14%) ▲평촌(0.12%) 등이 뒤를 이었다.
이는 윤석열 대통령 당선인은 대선 과정에서 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만여가구를 추가 공급하겠다고 공약한 이후 상승세를 이어가고 있다. 윤 당선인은 용적률이 200% 안팎인 ▲분당 ▲일산 ▲평촌 ▲산본 ▲중동 등 1기 신도시 재건축을 속도감 있게 추진해 주택 공급을 대폭 늘리겠다고 밝힌 바 있다.
현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높은 상황이다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않다.
향후 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다며 중장기적으로 10만 가구 이상 아파트가 추가 공급될 것으로 추산된다.
하지만 용적률 상향은 현실적으로 쉽지 않다. 용적률이 늘어나 가구수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수 밖에 없다. 또 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.
이와 함께 용적률 상향 등 규제 완화 기대감으로 단기적으로 집값 급등이 불가피하고, 주택임대시장이 불안해질 수 있다. 또 용적률 상향분 가운데 절반을 임대주택으로 공급하는 것을 두고 조합원들의 반발도 예상된다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "1기 신도시에 대한 규제를 한 번에 풀 경우 집값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다"며 "더불어 2‧3기 신도시에 대한 형평성 문제도 도마에 오를 수 있다"고 우려했다.
 |
| [안양=뉴스핌] 인수위사진기자단 = 윤석열 대통령 당선인이 2일 오후 경기 안양시 동안구 초원7단지 부영아파트를 찾아 1기 신도시 노후아파트 현안 점검을 하고 있다. 2022.05.02 photo@newspim.com |
◆ 석 달 새 사이 아파트 시가총액 4873억원 삼승
실제 해당 지역의 매맷값은 고공행중이다. 지난달 말 기준 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조 7663억 3200만원으로 대선 직전인 2월 말(145조2789억9500만원)보다 약 0.34%(4873억 3700만원) 증가했다.
같은 기간 서울 아파트 시가총액이 1365조 985억 100만원에서 1366조9591억6900만원 약 0.14%(1조 8606억 6800만원) 늘어난 것과 비교해 증가폭이 배 이상 큰 것이다.
서울 재건축 단지의 시가총액은 올해 2월 말 244조 211억 900만원에서 4월 말 244조 6948억 6100만원으로 0.20%(4937억 5200만원) 늘어 1기 신도시 증가 폭에는 못 미쳤다.
시가 총액 상승 지역 중 일산신도시의 시가총액이 큰 폭으로 증가했다. 일산의 시가총액은 2월 말 24조3072억 800만원에서 4월 말 24조4909억8200만원으로 두달 새 0.76%(1837억7400만원)나 증가했다. 일산 강선마을의 한 중개업소 대표는 "대선 직후 신도시 재건축 바람이 불면서 서울·지방에서 원정 투자를 오겠다는 문의 전화가 줄을 이었다"면서 "대선을 전후해 시세가 3000만원에서 최고 7000만원까지 오른 단지도 있다"고 말했다.
일산에 이어 중동신도시가 0.38%(11조7293억6700만원→11조7741억9200만원) 뛰어 1기 신도시 중 시가총액 상승폭이 두번째로 높았고, 분당신도시가 0.29%(64조2920억7400만원→64조4812억8400만원)로 그 뒤를 이었다. 또 산본의 시가총액은 같은 기간 0.18%(18조6193억6700만원→18조6536억900만원), 평촌은 0.13%(26조3309억7900만원→26조3662억6500만원) 각각 증가했다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "동일한 재건축 이슈지만 서울 재건축보다 상대적으로 저렴하고 저평가 된 1기 신도시에 투자 수요가 대거 몰린 것으로 보인다"며 "분당내 일부 15억원이 넘는 단지를 제외하고는 대부분 주택담보대출이 가능하다는 점도 투자 문턱이 낮은 요인"이라고 설명했다.
◆ 집주인 배짱 호가에도 매수 대기자로 '인산인해'
1기 신도시의 실거래가격은 몇 달새 4억원 가량 오른 가격에 거래 되고 있다. 실제 아파트 매맷값이 상승하고 있다. 성남시 분당구 서현동 '삼성·한신' 전용면적 171㎡는 지난 15일 24억 9000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 직전 거래가(17억원, 2020년 10월)보다 8억원 가까이 오른 금액이다. 서현동 P공인중개 사무소 대표는 "윤석열 정부 출범 후 재건축 사업 추진이 본격화할 것이란 기대가 커지면서 매물을 들어간 반면 매수 문의가 눈에 띄게 늘었다"고 전했다. 군포시 산본동 '한양수리' 전용면적 126㎡도 이달 초 9억원에 팔리며 최고가를 갈아치웠다.
이들 지역 재건축 단지들은 추진위원회 구성에 열을 올리고 있다. 군포시 산본동 한양수리 아파트 거주자인 최민혁(53)씨는 "새로운 정부가 출범한 이후 이전에 재건축 사업을 추진하기 위해 입주민들이 추진위원회 구성을 위한 찬반 투표가 진행하고 있다"며 "당초 리모델링 사업을 추진하려다가 윤석열 당선인이 1기 신도시에 대한 규제 완화를 발표한 직후부터 본격적인 논의에 착수했다"고 말했다.
한양수리 인근 T공인중개 사무소 대표는 "재건축 정비사업의 수익성이 안 나올 때 리모델링을 추진하는 건데, 용적률이 오르면 굳이 리모델링을 할 필요가 없기 때문에 재건축 사업으로 선회하는 단지들이 늘어나고 있다"며 "재건축 사업의 최대 난제인 용적률 상향과 분양가 상한제 등에 대한 규제 완화가 가시화되고 있는 만큼 재건축을 희망하는 주민들이 많다"고 현지 분위기를 전했다.
전문가들은 또 1기 신도시 관련 정책 수립에서 사회적 합의가 선행되어야 한다고 지적한다. 서진형 경인여대 교수는 "인수위나 새 정부가 1기 신도시 재정비 사업은 필요하지만 제대로 하려면 중장기적으로 시간이 필요하다는 현실을 제대로 알려야 한다"며 "용적률을 높여도 건폐율은 낮춰 기존 주민들의 삶의 질을 도모하고 불가피하게 인구 수가 이전보다 많이 늘어나는 도시계획을 짜게 된다면 그에 걸맞는 교통 등 인프라 확충 계획도 병행해야 한다"고 말했다.
ymh7536@newspim.com
