[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부여당이 재건축·재개발 활성화 정책에 속도를 내고 있다. 정부가 '6·21 부동산 대책'에서 분양가상한제(분상제) 개편 방안을 내놓은 데 이어 여당에서는 '재건축초과이익환수제(재초환)' 규제 완화 법안을 발의했다.

재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 도심 내 주택공급을 확대한다는 윤석열 정부 주택 정책의 윤곽이 서서히 드러나고 있는 셈이다.

시장에서는 재초환 폐지 없이 정비사업 활성화를 기대하기 어렵다는 반응이 나온다. 아울러 분상제, 재초환과 함께 '재건축 3대 대못'으로 불려온 안전진단 규제에 대한 관심도 높아지고 있다. 지금으로선 규제 완화 속도조절론이 힘을 받는 모양새다.

◆與, 1주택 장기 보유 실소유자 재건축 부담금 50% 경감 등 재초환 규제 완화 추진

3일 정치권에 따르면 배현진 국민의힘 의원은 최근 투기 목적이 없는 1주택 장기 보유 실소유자의 재건축 부담금을 50% 경감하는 등의 내용을 담은 '재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법)' 개정안을 대표발의했다. 배 의원은 잠실주공5단지 등 재건축 사업이 추진되고 있는 서울 송파구를 지역구로 두고 있다.

현행 재초환법은 재건축 부담금 부과개시 시점을 조합설립추진위원회가 승인된 날로 하고, 재건축 사업으로 발생하는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과하는 경우 구간을 나눠 10~50%의 부과율을 적용한 금액을 납부하도록 하고 있다.

개정안은 1가구 1주택자로 주택 보유기간이 10년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 5년 이상인 조합원은 재건축 부담금을 50% 경감한다는 내용을 담고 있다. 또한 재건축 부담금 부과개시 시점을 '최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날'에서 '조합설립인가일'로 변경하도록 했다.

이와 함께 개정안에는 재건축 부담금 계산 시 재건축 초과이익의 하한금액을 1억원으로 상향하고 각 구간별 부과금액을 조정하는 내용도 담겼다. 현재는 초과이익이 3000만원을 넘어 2000만원씩 늘어날 때마다 10~50% 누진율이 적용된다. 개정안은 누진율 적용 기준 금액을 2000만원에서 3000만원으로 올렸다.

배 의원은 법안 제안이유에서 "2006년 현행법 제정 시점을 기준으로 한 부과율 산정 방식은 그동안의 주택가격 상승분을 반영하지 못해 초과이익 환수에 따른 재건축 부담금이 과도한 측면이 있고, 주택을 장기 보유하고 있는 실거주자에 대해서는 재건축 부담금을 경감할 필요가 있다는 지적이 있었다"고 강조했다.

또 재건축 부담금 부과개시 시점을 변경한 이유에 대해 "재건축 부담금 납부의무는 조합에 있고 조합설립추진위원회는 재건축 사업 권리·의무 주체가 아니다"라고 설명했다. 

재초환 규제 완화는 윤석열 대통령의 공약에도 포함된 내용인 만큼 정부도 관련 논의를 진행하고 있다. 국토교통부는 현재 이원재 1차관이 주재하는 주택공급 태스크포스(TF)와 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 짜기 위해 출범한 민관합동 TF 등을 통해 관련 사안을 검토하고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 조합과 시공사 갈등으로 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 모습. 2022.06.07 pangbin@newspim.com

◆부동산 전문가들 "재초환 폐지 없이 재건축 활성화하는 데 한계 있다" 지적

재건축 초기 단계의 부동산 시세와 입주 시점의 시세를 비교해 차액을 환수하는 재초환은 시행단계부터 개인의 재산권을 침해해 위헌이라는 주장이 줄곧 제기돼왔다.

재건축 조합이 몇 차례 헌법소원을 제기했으나 헌법재판소는 재초환법상 준공 인가 이후에야 당사자들이 재건축 부담금 부과 대상일지 여부가 결정돼 소 제기 시점에 기본권 침해가 발생하지 않는다는 이유로 각하 결정을 내린 바 있다.

정부여당이 재초환 규제를 완화하는 법안을 추진하더라도 국회 통과를 장담하긴 어렵다는 관측이 나온다. 과반이 넘는 거대 의석을 차지한 더불어민주당이 재초환 규제 완화에 부정적인 입장을 나타내고 있기 때문이다.

시장에서는 배 의원 법안에 담긴 내용으로는 재건축을 활성화하는 데 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 "정부가 재건축을 활성화해 주택공급을 늘려 주택시장을 안정시키기 위해서는 재초환을 폐지하거나 최소화해야 한다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "주택공급을 확대하겠다는 정부 정책을 현실화하기 위해서는 재건축 사업에 대한 유인 요인을 제시하는 것이 필요하다"며 "현재로선 재초환 50% 감경도 충분하다고 볼 수 없다"고 지적했다. 그러면서 그는 "재초환법 자체가 재건축을 억제하기 위해서 만든 것이기 때문에 재건축을 촉진하겠다는 지금 상황에서는 폐지를 포함해서 검토하는 것이 맞다"고 주장했다.

시장에서는 재건축 안전진단 기준 완화에 대해서도 관심이 높다. 다만 정부는 앞서 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 집값이 들썩일 조짐을 보이자 속도조절에 들어간 상태다.

서진형 교수는 "멀쩡한 건물을 부술 경우 국가 자원 낭비라는 비판이 뒤따를 수 있기 때문에 안전진단 완화 문제는 주거 환경 변화 등을 고려해 차분히 검토해 나갈 필요도 있다"고 강조했다.

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