주변 시세 대비 적정 가격…신축에 대규모 단지 '메리트'
"주택형에 따라 경쟁률 편차 클 것"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 잇단 미분양으로 침체된 주택 청약시장에 새로운 전기가 열릴 것인지에 관심이 몰린다.
재개발 대단지인 중화1구역·장위4구역 분양이 코 앞으로 다가오면서다. 전용 84㎡ 기준 9억원선으로 기존 분양가보다는 높지만 주변 시세와 대비할 때 적정한 분양가격으로 평가되고 있는 만큼 청약시장 분위기가 전환될지 기대를 모으고 있다.
그동안 청약 흥행요인 가운데 하나인 높은 시세차익에 대한 기대감이 사라지면서 청약시장 분위기는 가라앉는 추세다. 하지만 이번 분양이 흥행에 성공할 경우 그동안 연기돼 온 재건축·재개발 구역의 분양 일정도 앞당겨질 수 있다는 관측이 나온다.
당분간 집값 하락세와 분양가 상승이 맞물리면서 청약시장 위축은 불가피할 것으로 보인다. 실수요자들의 관망세가 심화되는 가운데 집값 하락세가 일단락 되기 이전까진 대단지 브랜드 아파트 위주로 청약이 몰릴 전망이다.
13일 부동산업계에 따르면 최근 분양을 앞두고 있는 서울지역 대단지 재정비사업 물량이 침체된 청약 시장을 깨울 수 있을 지 주목된다.
이르면 다음달 중 서울 중랑구 중화1구역과 성북구 장위4구역에서 재개발 아파트가 분양 예정이다.
◆ 재개발 아파트 단지 내달 분양…신축·대규모 단지 '메리트' 충분
중화1구역 재개발은 중화동 331-1번지 일대를 정비해 전용면적 39~100㎡ 1055가구 규모의 아파트로 다시 짓는다. 시공은 SK에코플랜트와 롯데건설이며, 단지명은 '리버센 SK뷰롯데캐슬'이다.
최근 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 결과 상한분양가가 3.3㎡당 2835만원으로 확정됨에 따라 전용 84㎡ 분양가는 9억원이 넘을 것으로 예상된다 .
분양가 자체는 높다. 이 일대에서 처음으로 9억원 이상 분양가가 책정될 것이기 때문이다. 하지만 집값 하락세에도 주변 시세를 감안하면 가격 경쟁력을 갖췄다는 평가가 나온다.
중화1구역 인근 아파트를 살펴보면 1000가구 이상 대단지 아파트는 손에 꼽을 정도다. 중화동에는 한신(1544가구)이 유일하지만 1997년 입주가 시작돼 지어진지 30년에 가깝다. 비교 대상으로 꼽을 만한 대상은 면목동 사가정센트럴아이파크(1505가구)다. 2020년 입주가 시작된 사가정센트럴아이파크 전용 84㎡는 지난 5월 13억8500만원에 손바뀜됐다.
면목동과 중화동은 같은 생활권은 아니다. 하지만 중화1구역과 면목동은 비슷한 입지를 가졌고 서울지하철 7호선과 경의중앙선 역세권이 가까워 입지면에서 동등하다는 평가를 받는다. 중화1구역은 입주 기준 5년 이상 새 아파트인데다 사가정센트럴아이파크 유사주택형보다 4억원 이상 분양가가 싼 만큼 경쟁력을 갖췄다는 분석이다.
특히 주변 중화동 일대에 최근 5년내 입주한 1000가구 이상 아파트가 없는점을 감안하면 충분히 실수요자들이 메리트를 느낄만한 분양가로 보인다.
성북구 장위동 62-1 일대 장위뉴타운(재정비촉진지구) 장위4구역에서는 GS건설이 지하 3층~지상 31층 49~97㎡ 2840가구 규모 '장위자이레디언트'를 짓는다.
장위4구역 열시 최근 분양가 산정 절차를 마치고 일반분양에 나설 채비를 마쳤다. 분양가 심의 결과 장위4구역 분양가는 3.3㎡당 2834만원으로 산출됐다. 역시 전용 84㎡ 분양가는 9억원을 초과할 것으로 보인다.
장위4구역의 분양가는 주변 시세에 비해 비슷하거나 다소 높아 가격 경쟁력을 갖췄다고 보긴 어렵다. 하지만 분양 이후 2~3년 지나 입주가 시작된다는 점을 감안하면 나쁘지 않다는 평이다. 재개발 구역 인근 2019년 입주한 래미안장위포레카운티 전용 84㎡는 지난 4일 9억2000만원에 거래됐다. 2020년 입주한 꿈의숲아이파크 전용 84㎡ 역시 지난 7월 11억1000만원에 손바뀜됐다.
◆중화1구역·장위4구역 청약 시장 바로미터될까
중화1구역과 장위4구역 청약 결과가 향후 청약 시장 분위기의 바로미터가 될 것이란 예상이 나온다. 성적이 저조할 경우 앞으로 도심내 청약시장 위축이 가속화될 가능성이 높다. 반면 청약 결과가 호조를 보인다면 '불황기에도 인기 물량은 된다'는 새로운 전기가 될 수 있다는 분석이 나온다.
여경희 부동산R114 연구원은 "오랜만에 서울에 나온 대단지이기 때문에 그동안 자금 여력이 충분하지만 눈여겨 보고 있던 수요자들이 몰릴 수 있다"며 "도심 내 대단지 아파트이다 보니 주택형에 따라 청약 신청 분위기가 다를거라 보여진다"고 말했다. ""고 말했다.
다만 서울에서 1000가구 이상 브랜드 대단지 아파트가 공급된다는 점에서 실수요자들의 기대감이 나오고 있지만, 집값 하락세가 장기화될 것으로 점쳐지면서 미분양에 대한 우려도 커지고 있다.
여 연구원은 "금리 인상과 대출 규제가 결합되서 적용되고 있는 만큼 수요자들의 자금 사정도 마땅치 않을거라 예상되지만 경쟁률은 어느정도 나올 걸로 보인다"며 "다만 당첨포기 등으로 인해 무순위로 넘어갈 가능성도 있다"고고 덧붙였다.
이어 그는 "집값 조정국면 속에 청약 수요도 위축된 상태라서 높은 경쟁률을 보이던 때와 분위기는 다를 것"이라며 "소형의 경우 관심을 갖는 수요자들이 있을 것으로 면적별로 편차가 크게 나타날 것"이라고 설명했다.
min72@newspim.com
