집값 30~40% 하락하자 아파트 분양권이 더 비싸
매수세 줄자 프리미엄 3억원에서 무피로 전환
금리인상 멈추고 규제 대폭 풀어야 시장 회복
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기 급랭으로 매수세가 사실상 자취를 감추자 수억원까지 붙었던 신축 아파트의 분양권 프리미엄(웃돈)이 모두 사라지는 현상이 확산하고 있다.
집값이 고점 대비 30~40% 하락하면서 웃돈이 붙은 아파트 분양권이 기존 중고 아파트에 비해 상대적으로 비싸졌다. 주변 시세보다 저렴하다는 새 아파트의 장점이 사라진 것이다. 기준금리 인상과 추가적인 집값 하락이 예상되고 있어 수도권 비인기지역이나 비수도권 지방에서는 마이너스 프리미엄까지 걱정해야 할 상황에 놓였다.
◆ 집값 급락하자 아파트 분양권 더 비싸...웃돈 3억원이 '무피'로
28일 부동산업계에 따르면 수도권 신축 아파트의 웃돈이 수억원대에서 무피(웃돈 없이 매매) 수준으로 빠르게 하락하고 있다.
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서울보다는 경기도와 인천에서 무피 매물이 많이 늘어나고 있다. 이달 입주를 시작한 부평두산위브더파크의 전용 84㎡는 최근 4억7600만원에 거래됐다. 거래금액은 2019년 12월 공급 당시 분양가 4억5600만~5억600만원 수준이다. 작년 7월 최고 6억7000만원에 거래된 것과 비교하면 2억원 정도 하락한 셈이다. 전용 49㎡는 웃돈이 1억~1억5000만원 정도 붙었다가 최근에는 분양가에 300만원 얹은 매물이 출현했다.
2023년 10월 입주 예정인 힐스테이트레이크송도3차의 전용 84㎡는 최고 3억원까지 웃돈이 붙었다가 지난 10월에는 분양가 수준인 8억2811만원에 거래됐다. 이달 들어 분양가 대비 2000만원 정도 웃돈을 붙인 매물이 늘었지만 거래가 쉽지 않은 상황이다. 이 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2230만원으로 당시 고분양가 논란이 있었지만 44.74대 1의 청약 경쟁률을 보이며 인기를 끌었다. 하지만 매수세가 급감하자 수억원대 웃돈을 모두 뱉어내고 있다.
2023년 7월 입주하는 수원센트럴아이파크자이의 전용 59㎡는 작년 9월 최고 6억5990만원에서 올해 9월에는 5억4000만원에 거래됐다. 2020년 6월 당시 분양가와 비교하면 5000만~6000만원 웃돈이 붙어 거래된 것이다. 하지만 최고 2억5000만원 정도 웃돈이 올랐던 것과 비교하면 내림세가 뚜렷하다. 이 단지는 투기과열지구로 묶인 상황에서도 청약 1순위 경쟁률이 평균 14.4대 1을 기록하며 전 주택형이 해당지역에서 모두 마감될 정도로 인기가 높았다.
송도 센트럴파크 인근 A공인중개소 대표는 "올해 초까지만 해도 이 지역 신축 아파트의 웃돈이 기본적으로 2억~3억원 붙었으나 최근에는 주택경기 급락에 분양가 수준에라도 팔겠다는 매물이 나오고 있다"며 "일부 아파트의 전매제한이 풀리면 '무피' 매물이 더 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.
◆ 매수심리 바닥에 반등 제한적...금리인상 멈추고 규제 대폭 풀어야 회복
분양권 웃돈이 급락한 것은 새 아파트라는 장점에도 불구하고 주변 집값이 급락해 가격 메리트가 사라졌기 때문이다.
수도권 주요 신축 아파트는 분양가상한제, 분양가 심의 등을 통해 일반적으로 주변 시세보다 저렴하게 공급됐다. 하지만 시장이 위축되면서 집값이 급락하자 새 아파트 분양권 가격이 상대적으로 비싸진 것이다.
부평두산위브더파크 분양권 시세는 5억원 수준이지만 주변에 4억원 수준의 아파트 단지가 적지 않다. 부평구 산곡동 신명스카이뷰숲의 전용 84㎡는 최근 실거래가가 4억3000만원이고 현재 매도호가는 4억1000만~4억5000만원 수준이다. 부평구 청천동 청천푸르지오 84㎡는 지난 9월 3억9000만원에 거래됐다.
송도 지역의 아파트도 전용 84㎡ 기준으로 '10억원 클럽'에 도전했지만 지금은 실거래가 6억원대로 내려앉은 단지가 상당수다. 송도더샵센트럴시티와 송도SK뷰, 송도풍림아이원3단지 등이 주요 단지다.
당분간 분양권 시장에서는 한파가 불가피하다. 주택 매수세가 약화한 상황에서 지역적으로 매도 물량이 쌓고 있다. 미분양도 증가 추세다. 서울에서는 아직 미분양이 눈에 띄는 수준은 아니지만 경기도와 인천은 입지별 차별화가 극명하다. 주변에 미분양 아파트가 많다면 굳이 웃돈이 얹힌 아파트 분양권을 매수할 필요성이 줄어든다.
집값 하락세 또한 예측하기 어렵다. 정부가 거래 정상화를 위해 서울을 제외한 대부분 지역의 규제지역에서 해제했지만 집값 하락세를 막지 못했다. 서울 매매가격은 26주 연속 하락했고 전국 아파트 매매수급지수는 10년 4개월 만에 최저치를 나타냈다. 이처럼 집값의 추가 하락을 예상하는 대기 수요가 많다는 점도 시세 반등을 어렵게 만드는 이유다.
이주영 리얼인베스트 분양대행사 실장은 "급매물을 기준으로 인천과 경기도 아파트의 시세가 30% 안팎 하락하다 보니 아파트 분양권이 상대적으로 비싸진 형국"이라며 "금리인상을 멈추고 부동산 규제를 대폭 완화해야 분양권 시장이 회복될 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
