['빌라왕', 그리고] ① 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'

기사입력 : 2023년01월09일 10:40

최종수정 : 2023년01월15일 19:00

계약은 집주인이랑 하는데 잔금 챙긴 건축주…이자비도 직접 지원
28세대 중 27세대가 '전세사고'…'깡통주택'이 된 신축빌라
상대적으로 투자가치 낮은 빌라…"전세자금 대출이 위험 줄여줬다"

수도권 일대에서 빌라·오피스텔 1139채를 임대하다가 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 '빌라왕' 김모(42) 씨. 그는 사망했지만 그가 남긴 피해는 여전하다. 빌라시장은 김씨의 타깃이 됐다. 신축이냐 구축이냐에 따라 수법이 조금씩 달랐지만 기본적으로 빌라왕을 비롯한 전세시장의 무법자들은 폭탄을 돌리듯 빌라를 거래했다. 시한폭탄과 같은 깡통빌라는 그렇게 지어지고, 사들여지고, 다시 떠넘겨졌다가 누군가의 눈물이 됐다. 뉴스핌은 빌라왕 김씨 사례를 중심으로 온갖 편법과 불법의 온상이 된 빌라시장을 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 빌라왕 김모 씨의 이름은 주로 신축빌라가 분양할 때 사용됐다. 매매된 이력이 없어 시세를 정확히 알기 힘든 신축빌라의 임차인을 구할 때 빌라왕은 '바지 집주인'이 됐다.

9일 뉴스핌 취재 결과 전세대출 제도가 신축빌라를 짓는 건축주들의 위험 부담을 줄여주는 것으로 나타났다. 이른바 '동시진행' 수법으로 신축빌라의 분양과 전세 계약을 동시에 체결하면 빌라 시행사업의 '리스크'를 안고 있는 건축주가 비교적 손쉽게 분양 물량을 소화할 수 있다.

['빌라왕', 그리고] 글싣는 순서

1. 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'
2. [단독] 임차인 몰아낸 후 '뻥튀기' 된 집값
3. 전세사고 급증하는 동안...건축왕·빌라의신 등 활개
4. "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'
5. 사망한 김씨 추적하니 또 다른 '왕'들이 나왔다
6. 잇단 전세사기 사건…원인은

전문가들은 신축빌라 시행사업의 높은 위험성을 전세대출 제도를 통해 임차인에게 전가할 수 있는 제도적 허점이 이번 빌라왕 사태를 키웠다고 지적했다.

◆ 계약은 집주인이랑 하는데 잔금 챙긴 건축주…이자비도 직접 지원

강대은(33) 씨는 지난해 12월 전세계약이 만료됐지만 아직 빌라를 떠나지 못하고 있다. 강씨는 2020년 12월 29일 서울 강서구 화곡동에 자리한 에스빌(가칭)에 입주했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험도 가입했지만 집주인이 빌라왕 김씨였다. 김씨가 지난해 10월 숨지면서 전세계약 해지를 통보할 대상이 없어졌다. 반환보증이 이행되려면 상속재산 관리인이 지정될 때까지 기다려야 하는데, 김씨는 지난해 종부세 62억원가량을 체납해 보유 주택이 압류된 상태라 상속자를 찾기 힘든 상황에 처했다.

빌라왕은 자신이 사내이사로 있는 법인 '○○하우징'을 통해 2020년 1월부터 2021년 4월 사이 에스빌을 매매가와 전세가가 같은 '무자본 갭투자' 방식으로 사들였다. 나머지 3세대는 각각 다른 사람들에게 팔렸는데 그중 2세대는 빌라왕이 보유한 세대와 마찬가지로 압류된 상태다.

강씨는 에스빌의 임차인들이 모두 같은 분양팀을 통해 같은 방식으로 전세계약을 맺었다고 설명했다. 통상적으로 신축빌라가 완공되면 전담 분양팀을 두고 빌라를 분양한다. 분양팀은 해당 빌라에 상주하기도 하는데 에스빌 역시 입주 전 빌라의 한 세대를 분양사무실로 썼다.

분양은 동시진행 수법으로 이뤄졌다. 건축주가 집주인에게 소유권을 아직 넘기지 않은 상태에서 매매와 전세계약을 같은 가격에 체결하는 것이다. 이 방법을 활용하면 자기 자본이 없이도 주택 소유권을 취득할 수 있다. '무자본 갭투자'다.

강씨는 에스빌을 분양하는 과정에서 건축주, 분양팀, 빌라왕 등이 공모했다고 주장한다. 전세계약의 주체는 임대인과 임차인인데 계약금, 잔금 등을 임대인인 빌라왕이 아니라 건축주에게 입금했기 때문이다. 이자비 지원(900만원)도 건축주 이름으로 입금 받았다. 다만 이자비는 자신의 계좌가 아닌 타인 명의의 계좌가 필요하다는 분양팀의 설명에 따라 친구 계좌로 받았다.

건축주인 A건설 관계자는 "빌라왕이 사기꾼인지, 그렇게 죽어버릴지 누가 알았겠느냐"며 "우리는 빌라 한두 개 짓고 사기 칠 생각으로 사업한 사람이 아니고 이전부터 꾸준히 집을 지어오던 사람"이라고 공모 가능성을 부인했다.

◆ 28세대 중 27세대가 '전세사고'…'깡통주택'이 된 신축빌라

그렇다면 건축주는 어쩌다 빌라 대부분이 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통주택'을 짓게 됐을까. A건설은 주택건설업, 건축공사 및 시행업 등을 영위하는 법인 사업체다. 2015년 설립됐다. 대표이자 사내이사인 정모(66) 씨는 화곡동 일대에서 부동산을 운영하는 공인중개사이기도 하다.

'무갭투자'를 낀 신축빌라 분양 사례

A건설은 먼저 토지부터 사들였다. 등기일 기준 2019년 9월 30일 화곡동 일대의 2개 필지를 각각 22억9000만원, 15억7500만원 등 총 38억6500만원에 매매했다. 같은날 경인북부수산업협동조합에서는 에스빌이 지어질 토지 등을 담보로 채권최고액 39억원을 근저당 설정했다. 근저당 설정비율이 실제 대출금액의 110~130%로 설정된다는 점을 고려하면 A건설은 최소 30억원에서 35억원가량을 토지 매매대금 등 사업비로 빌린 셈이다.

에스빌의 건축허가는 2019년 8월 7일에 나왔다. 등기부등본상 매매일은 같은 해 6월 24일로 되어있지만 최초 건축허가 신청서는 이전 토지주 이름으로 제출됐다. 이후 A건설은 강서구에 건축주 변경동의서를 내고 건축주가 됐다. 강서구 관계자는 "매매계약으로 명의가 변경되기 전에 건축허가를 빨리 받으려고 이전 토지주가 협조를 해주기도 한다"고 전했다. 건축주 이전의 토지주까지 악순환의 고리에 힘을 보탠 것이다.

건물이 완공되면 빌라 건축주는 서둘러 분양에 나서야 한다. 앞서 은행에서 빌린 돈 때문이다. 한 건축주는 "특히 법인이 건축주로 되어있으면 빌라가 완공돼도 1년간 임차인들의 대출이 안 된다"며 "이 때문에 직접 임차인을 구할 수는 없고 분양팀을 통해 서둘러 새 집주인 찾기에 나서야 한다"고 설명했다. 건축주가 이자비까지 지원하며 서둘러 분양을 마무리하려는 까닭이다.

에스빌처럼 빌라 대부분을 한 사람에게 몰아주지 않더라도 신축빌라 전세사기 사건은 대부분 건축주의 '리스크'가 갭투자자를 거쳐 전세 임차인에게 전이되는 구조다.

◆ 상대적으로 투자가치 낮은 빌라…"전세자금 대출이 위험 줄여줬다"

빌라 신축사업의 '리스크'가 큰 이유는 뭘까. 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어지는 자산으로 평가받는다. 환금성이란 자산의 가치를 현금화할 가능성을 말한다.

부동산 자문 업체 도시와경제 송승현 대표는 "규격화돼 시세 파악이 쉬운 아파트와 다르게 빌라는 가격이 정량화되어있지 않아 투자 시 위험성이 있다"며 "신축빌라를 분양할 때도 분양 가격이 적정한지 검토해야 하는데 그게 안 되다 보니 시행하는 사람들도 전세 제도라든지 임대사업자 제도, 전세 자금 대출 등 각종 방법을 활용해 분양하는 것"이라고 설명했다.

또 빌라는 감정평가를 어떻게 받느냐에 따라 그 가치가 다르게 매겨진다. 이 때문에 HUG는 깡통주택의 감정평가액이 부풀려지는 것을 막기 위해 이달 31일부터 전세 보증 상품 가입 시 지정된 감정평가법인 40곳을 통해서만 감정평가를 의뢰해야 한다고 밝혔다.

다만 감정평가액이 부풀려지는 일은 전세계약을 체결할 때만 일어나지 않는다. 시행사업 초기부터 발생한다. 사업 시작 전 건축주가 토지자금대출이나 PF(건축자금지원)대출을 받을 때 감정평가액을 높게 받게 되면 더 많은 금액을 대출받을 수 있어 유리하다.

전문가들은 제도의 허점이 신축빌라 시행사업의 높은 위험성을 상쇄해줬다고 지적했다. 또 '위험의 폭탄 돌리기'가 가능한 이유로 시행사업을 위한 금액이든 전세보증금이든 대출이 너무 쉽게 나온다는 점도 문제로 꼽았다.

박은정 감정평가사는 "시행사업의 리스크는 원래 높다"면서 "문제는 '바지 집주인'을 거쳐 전세 임차인에게 전가하는 '폭탄 돌리기'가 가능한 구조"라고 꼬집었다. 역설적으로 임차인의 주거권을 위한 전세보증금이 건축주가 감당해야 할 위험을 떠안아 주는 '자금줄'이 되는 구조다.

조정흔 감정평가사는 "빌라는 아파트와 비교하면 잘 안 팔려서 위험이 큰 상품"이라며 "원래는 돈을 회수하기 어려우니 많이 지을 수 없는 상품인데, 정부에서 민간임대사업제 등록제를 만들고 전세자금 대출, 전세보증제도 등을 만들면서 건축주의 위험이 없어졌다. 누구나 너무 쉽게 전세를 놓을 수 있게 된 것"이라고 설명했다.

이어 "건축주들은 너무 쉽게 돈을 빌려서 (빌라를) 짓고 금융기관에서도 전세든, 매매든 다 나가니까 돈 떼일 염려가 없어서 돈을 빌려주게 되는 것"이라며 "결국 회수할 수 있을지, 없을지 모르는 돈을 정부가 다 전세보증을 해주니 은행은 너무 쉽게 장사하고, 업자는 업자대로 돈을 번다. 이런 폭탄을 떠안는 게 임차인이 된 것"이라고 했다.

heyjin@newspim.com

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[GAM] 비만약 '젭바운드가 오젬픽 눌러' 이 기사는 12월 20일 오후 3시17분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다. [서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 비만약 시장이 급팽창하는 가운데 일라이 릴리(LLY)의 젭바운드(Zepbound)가 매출 1위 상품인 노보 노디스크의 오젬픽(Ozempic)보다 강한 체중 감량 효과를 보였다는 연구 결과가 나와 주목된다. 2030년 1000억달러로 예상되는 시장에서 일라이 릴리가 강한 입지를 구축할 가능성이 확인된 데다 알츠하이머 치료제를 포함한 그 밖에 신약에 대한 기대가 맞물리면서 매수 심리를 자극하는 모습이다. 주요 외신에 따르면 젭바운드와 노보 노디스크의 또 다른 비만약 위고비(Wegovy)의 효과를 검증하기 위한 72주간의 실험에서 젭바운드가 20%의 체중 감량 효과를 나타냈고, 위고비는 14%의 감량을 기록했다. 위고비는 오젬픽과 핵심 성분이 동일하다. 때문에 젭바운드의 비만 치료 효과가 오젬픽을 앞지른다는 계산이 가능하다고 업계 전문가들은 말한다. 이번 연구 결과에 의료계가 의미를 두는 이유는 젭바운드의 체중 감량 효과가 현격하게 클 뿐 아니라 부작용이나 환자의 편의 측면에서도 높은 점수를 받았기 때문이다. 체중 감량 효과가 크다 해도 불면증이나 탈모 등 심각한 부작용이 발생하면 환자나 의료계에서 긍정적인 반응을 얻기 힘들고, 매출 성장 역시 기대할 수 없다. 이번 실험 결과 젭바운드가 두 가지를 모두 충족시켰다는 평가가 나오면서 투자은행(IB) 업계에서도 일라이 릴리의 매수 추천이 꼬리를 모는 모양새다. 젭바운드를 투여하는 비만 환자 [사진=블룸버그] 이번 결과에 월가가 조명을 집중하는 이유는 비만약 시장 규모가 중장기적으로 고성장할 것으로 기대를 모으기 때문이다. 골드만 삭스는 최근 보고서를 내고 전세계 비만약 시장 규모가 2030년 1000억달러에 이르는 시나리오를 제시했다. 2023년 시장 규모는 19억2000만달러로 파악됐다. 골드만 삭스의 예상이 적중한다면 불과 7년 사이 비만약 매출액이 52배 늘어난다는 계산이 나온다. 오젬픽 [사진=블룸버그] BMP 캐피탈 마켓은 이보다 강력한 청사진을 제시했다. 전세계 비만약 시장 규모가 2033년 1500억달러에 이른다는 시나리오다. 각 업체가 제공한 데이터와 외신에 따르면 최근까지 비만약 시장에서 1위 상품은 오젬픽이다. 2023년 132억달러에 달하는 매출을 달성, 31억달러의 실적을 낸 위고비를 현격한 차이로 따돌리고 명실상부 1위를 차지했다. 젭바운드는 2023년 11월 본격 출시됐다. 판매를 개시한 뒤 첫 한 달 동안 약 1500만달러의 매출액을 기록했다. 2024년 들어서도 오젬픽이 지속적인 매출 성장을 보이며 GLP-1 계열 비만 치료제 시장에서 약 55%의 점유율을 차지했다. 위고비가 25%의 점유율을 나타냈고, 젭바운드는 여전히 출시 초기에 해당하기 때문에 시장 점유율이 제한적인 상태다. 본래 오젬픽은 제2형 당뇨병 치료제로 개발됐고, 지난 2017년 미국 식품의약청(FDA)으로부터 해당 의약품으로 승인을 받았다. 하지만 비만 치료 효과가 확인되면서 비만약으로 유명세를 타고 있고, 젭바운드와 위고비는 처음부터 비만 치료 목적으로 개발됐다. 시장 전문가들은 최근까지 비만 치료제라고 할 때 사람들이 가장 먼저 떠올리는 약이 오젬픽이지만 젭바운드를 찾는 수요가 빠르게 늘어날 수 있다는 데 입을 모은다. 주요 외신에 따르면 2024년 3분기 젭바운드의 매출은 12억6000만달러로 집계됐다. 이는 월가가 기대했던 16억9000만달러에 미달하는 결과다. 시장 전문가들은 도매 재고 물량이 줄어든 데 따라 매출이 예상치에 못 미쳤다고 설명한다. 젭바운드는 수급 불균형으로 인해 최근까지 미국 식품의약청(FDA)의 '공급 부족 의약품 데이터베이스'에 기재돼 있다. 이와 함께 일라이 릴리가 적극적인 홍보와 마케팅에 나서지 않은 점도 매출 부진의 배경으로 꼽힌다. 지난 10월 3분기 실적을 발표했을 때 젭바운드의 판매 실적이 투자자들의 기대치에 못 미친 것으로 나타나면서 일라이 릴리 주가가 하락 압박을 받기도 했다. 상황은 크게 달라질 전망이다. 젭바운드의 체중 감량 효과가 확인된 데다 일라이 릴리가 유통망을 크게 확대하고 나섰다는 소식이다. 시장 전문가들은 오젬픽과 젭바운드의 핵심 성분인 GLP-1의 적용 대상이 확대되면서 시장 영역이 커질 가능성에 무게를 둔다. JP모간은 보고서를 내고 GLP-1이 체중 감량 뿐 아니라 수면 무호흡증과 관절염, 만성 신장 질환, 알츠하이머, 특정 형태의 중독 등 다양한 분야에 적용될 가능성이 열려 있다고 주장했다. 아울러 심장 질환 리스크를 떨어뜨리는 효과도 기대된다고 전했다. 일라이 릴리가 GLP-1 약품을 생산하기 위한 제조 시설에 대규모 투자를 강행하는 움직임도 잠재적인 적용 확대 가능성과 무관하지 않다는 분석이다. 지난 4월 업체는 넥서스 파커수티컬스의 신축 생산라인을 인수하기로 했다고 발표한 바 있다. 시장 전문가들은 GLP-1 약품의 수요가 가파르게 늘어난 데 따른 대응으로 해석했다. 이어 10월 업체는 45억달러를 투자해 '릴리 메디신 파운드리(Lilly Medicine Foundry)'라는 이름의 리서치 시설을 건축할 계획이라고 밝혔다. 제조 설비에 이어 임상 실험을 위한 파이프라인을 구축하려는 움직임으로 풀이된다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 일라이 릴리가 장기적인 관점에서 성장 포석을 두는 데 커다란 의미를 실었다. 넥서스 파머수티컬스에게서 인수한 설비는 2025년 이후에나 본격적인 가동이 가능하고, 릴리 메디신 파운드리 역시 2027년 개설할 예정이다. 당장 급성장하는 비만 치료제 시장에서 매출을 확대하는 데 만족하지 않고 10년 앞을 내다보고 시장 입지를 강화하기 위한 전략을 세우는 움직임이 투자자들에게 성장 가능성에 대한 신뢰를 제공한다는 평가다. shhwang@newspim.com 2024-12-23 14:36