['빌라왕', 그리고] ① 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'

기사입력 : 2023년01월09일 10:40

최종수정 : 2023년01월15일 19:00

계약은 집주인이랑 하는데 잔금 챙긴 건축주…이자비도 직접 지원
28세대 중 27세대가 '전세사고'…'깡통주택'이 된 신축빌라
상대적으로 투자가치 낮은 빌라…"전세자금 대출이 위험 줄여줬다"

수도권 일대에서 빌라·오피스텔 1139채를 임대하다가 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 '빌라왕' 김모(42) 씨. 그는 사망했지만 그가 남긴 피해는 여전하다. 빌라시장은 김씨의 타깃이 됐다. 신축이냐 구축이냐에 따라 수법이 조금씩 달랐지만 기본적으로 빌라왕을 비롯한 전세시장의 무법자들은 폭탄을 돌리듯 빌라를 거래했다. 시한폭탄과 같은 깡통빌라는 그렇게 지어지고, 사들여지고, 다시 떠넘겨졌다가 누군가의 눈물이 됐다. 뉴스핌은 빌라왕 김씨 사례를 중심으로 온갖 편법과 불법의 온상이 된 빌라시장을 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 빌라왕 김모 씨의 이름은 주로 신축빌라가 분양할 때 사용됐다. 매매된 이력이 없어 시세를 정확히 알기 힘든 신축빌라의 임차인을 구할 때 빌라왕은 '바지 집주인'이 됐다.

9일 뉴스핌 취재 결과 전세대출 제도가 신축빌라를 짓는 건축주들의 위험 부담을 줄여주는 것으로 나타났다. 이른바 '동시진행' 수법으로 신축빌라의 분양과 전세 계약을 동시에 체결하면 빌라 시행사업의 '리스크'를 안고 있는 건축주가 비교적 손쉽게 분양 물량을 소화할 수 있다.

['빌라왕', 그리고] 글싣는 순서

1. 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'
2. [단독] 임차인 몰아낸 후 '뻥튀기' 된 집값
3. 전세사고 급증하는 동안...건축왕·빌라의신 등 활개
4. "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'
5. 사망한 김씨 추적하니 또 다른 '왕'들이 나왔다
6. 잇단 전세사기 사건…원인은

전문가들은 신축빌라 시행사업의 높은 위험성을 전세대출 제도를 통해 임차인에게 전가할 수 있는 제도적 허점이 이번 빌라왕 사태를 키웠다고 지적했다.

◆ 계약은 집주인이랑 하는데 잔금 챙긴 건축주…이자비도 직접 지원

강대은(33) 씨는 지난해 12월 전세계약이 만료됐지만 아직 빌라를 떠나지 못하고 있다. 강씨는 2020년 12월 29일 서울 강서구 화곡동에 자리한 에스빌(가칭)에 입주했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험도 가입했지만 집주인이 빌라왕 김씨였다. 김씨가 지난해 10월 숨지면서 전세계약 해지를 통보할 대상이 없어졌다. 반환보증이 이행되려면 상속재산 관리인이 지정될 때까지 기다려야 하는데, 김씨는 지난해 종부세 62억원가량을 체납해 보유 주택이 압류된 상태라 상속자를 찾기 힘든 상황에 처했다.

빌라왕은 자신이 사내이사로 있는 법인 '○○하우징'을 통해 2020년 1월부터 2021년 4월 사이 에스빌을 매매가와 전세가가 같은 '무자본 갭투자' 방식으로 사들였다. 나머지 3세대는 각각 다른 사람들에게 팔렸는데 그중 2세대는 빌라왕이 보유한 세대와 마찬가지로 압류된 상태다.

강씨는 에스빌의 임차인들이 모두 같은 분양팀을 통해 같은 방식으로 전세계약을 맺었다고 설명했다. 통상적으로 신축빌라가 완공되면 전담 분양팀을 두고 빌라를 분양한다. 분양팀은 해당 빌라에 상주하기도 하는데 에스빌 역시 입주 전 빌라의 한 세대를 분양사무실로 썼다.

분양은 동시진행 수법으로 이뤄졌다. 건축주가 집주인에게 소유권을 아직 넘기지 않은 상태에서 매매와 전세계약을 같은 가격에 체결하는 것이다. 이 방법을 활용하면 자기 자본이 없이도 주택 소유권을 취득할 수 있다. '무자본 갭투자'다.

강씨는 에스빌을 분양하는 과정에서 건축주, 분양팀, 빌라왕 등이 공모했다고 주장한다. 전세계약의 주체는 임대인과 임차인인데 계약금, 잔금 등을 임대인인 빌라왕이 아니라 건축주에게 입금했기 때문이다. 이자비 지원(900만원)도 건축주 이름으로 입금 받았다. 다만 이자비는 자신의 계좌가 아닌 타인 명의의 계좌가 필요하다는 분양팀의 설명에 따라 친구 계좌로 받았다.

건축주인 A건설 관계자는 "빌라왕이 사기꾼인지, 그렇게 죽어버릴지 누가 알았겠느냐"며 "우리는 빌라 한두 개 짓고 사기 칠 생각으로 사업한 사람이 아니고 이전부터 꾸준히 집을 지어오던 사람"이라고 공모 가능성을 부인했다.

◆ 28세대 중 27세대가 '전세사고'…'깡통주택'이 된 신축빌라

그렇다면 건축주는 어쩌다 빌라 대부분이 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통주택'을 짓게 됐을까. A건설은 주택건설업, 건축공사 및 시행업 등을 영위하는 법인 사업체다. 2015년 설립됐다. 대표이자 사내이사인 정모(66) 씨는 화곡동 일대에서 부동산을 운영하는 공인중개사이기도 하다.

'무갭투자'를 낀 신축빌라 분양 사례

A건설은 먼저 토지부터 사들였다. 등기일 기준 2019년 9월 30일 화곡동 일대의 2개 필지를 각각 22억9000만원, 15억7500만원 등 총 38억6500만원에 매매했다. 같은날 경인북부수산업협동조합에서는 에스빌이 지어질 토지 등을 담보로 채권최고액 39억원을 근저당 설정했다. 근저당 설정비율이 실제 대출금액의 110~130%로 설정된다는 점을 고려하면 A건설은 최소 30억원에서 35억원가량을 토지 매매대금 등 사업비로 빌린 셈이다.

에스빌의 건축허가는 2019년 8월 7일에 나왔다. 등기부등본상 매매일은 같은 해 6월 24일로 되어있지만 최초 건축허가 신청서는 이전 토지주 이름으로 제출됐다. 이후 A건설은 강서구에 건축주 변경동의서를 내고 건축주가 됐다. 강서구 관계자는 "매매계약으로 명의가 변경되기 전에 건축허가를 빨리 받으려고 이전 토지주가 협조를 해주기도 한다"고 전했다. 건축주 이전의 토지주까지 악순환의 고리에 힘을 보탠 것이다.

건물이 완공되면 빌라 건축주는 서둘러 분양에 나서야 한다. 앞서 은행에서 빌린 돈 때문이다. 한 건축주는 "특히 법인이 건축주로 되어있으면 빌라가 완공돼도 1년간 임차인들의 대출이 안 된다"며 "이 때문에 직접 임차인을 구할 수는 없고 분양팀을 통해 서둘러 새 집주인 찾기에 나서야 한다"고 설명했다. 건축주가 이자비까지 지원하며 서둘러 분양을 마무리하려는 까닭이다.

에스빌처럼 빌라 대부분을 한 사람에게 몰아주지 않더라도 신축빌라 전세사기 사건은 대부분 건축주의 '리스크'가 갭투자자를 거쳐 전세 임차인에게 전이되는 구조다.

◆ 상대적으로 투자가치 낮은 빌라…"전세자금 대출이 위험 줄여줬다"

빌라 신축사업의 '리스크'가 큰 이유는 뭘까. 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어지는 자산으로 평가받는다. 환금성이란 자산의 가치를 현금화할 가능성을 말한다.

부동산 자문 업체 도시와경제 송승현 대표는 "규격화돼 시세 파악이 쉬운 아파트와 다르게 빌라는 가격이 정량화되어있지 않아 투자 시 위험성이 있다"며 "신축빌라를 분양할 때도 분양 가격이 적정한지 검토해야 하는데 그게 안 되다 보니 시행하는 사람들도 전세 제도라든지 임대사업자 제도, 전세 자금 대출 등 각종 방법을 활용해 분양하는 것"이라고 설명했다.

또 빌라는 감정평가를 어떻게 받느냐에 따라 그 가치가 다르게 매겨진다. 이 때문에 HUG는 깡통주택의 감정평가액이 부풀려지는 것을 막기 위해 이달 31일부터 전세 보증 상품 가입 시 지정된 감정평가법인 40곳을 통해서만 감정평가를 의뢰해야 한다고 밝혔다.

다만 감정평가액이 부풀려지는 일은 전세계약을 체결할 때만 일어나지 않는다. 시행사업 초기부터 발생한다. 사업 시작 전 건축주가 토지자금대출이나 PF(건축자금지원)대출을 받을 때 감정평가액을 높게 받게 되면 더 많은 금액을 대출받을 수 있어 유리하다.

전문가들은 제도의 허점이 신축빌라 시행사업의 높은 위험성을 상쇄해줬다고 지적했다. 또 '위험의 폭탄 돌리기'가 가능한 이유로 시행사업을 위한 금액이든 전세보증금이든 대출이 너무 쉽게 나온다는 점도 문제로 꼽았다.

박은정 감정평가사는 "시행사업의 리스크는 원래 높다"면서 "문제는 '바지 집주인'을 거쳐 전세 임차인에게 전가하는 '폭탄 돌리기'가 가능한 구조"라고 꼬집었다. 역설적으로 임차인의 주거권을 위한 전세보증금이 건축주가 감당해야 할 위험을 떠안아 주는 '자금줄'이 되는 구조다.

조정흔 감정평가사는 "빌라는 아파트와 비교하면 잘 안 팔려서 위험이 큰 상품"이라며 "원래는 돈을 회수하기 어려우니 많이 지을 수 없는 상품인데, 정부에서 민간임대사업제 등록제를 만들고 전세자금 대출, 전세보증제도 등을 만들면서 건축주의 위험이 없어졌다. 누구나 너무 쉽게 전세를 놓을 수 있게 된 것"이라고 설명했다.

이어 "건축주들은 너무 쉽게 돈을 빌려서 (빌라를) 짓고 금융기관에서도 전세든, 매매든 다 나가니까 돈 떼일 염려가 없어서 돈을 빌려주게 되는 것"이라며 "결국 회수할 수 있을지, 없을지 모르는 돈을 정부가 다 전세보증을 해주니 은행은 너무 쉽게 장사하고, 업자는 업자대로 돈을 번다. 이런 폭탄을 떠안는 게 임차인이 된 것"이라고 했다.

heyjin@newspim.com

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10