수도권 일대에서 빌라·오피스텔 1139채를 임대하다가 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 '빌라왕' 김모(42) 씨. 그는 사망했지만 그가 남긴 피해는 여전하다. 빌라시장은 김씨의 타깃이 됐다. 신축이냐 구축이냐에 따라 수법이 조금씩 달랐지만 기본적으로 빌라왕을 비롯한 전세시장의 무법자들은 폭탄을 돌리듯 빌라를 거래했다. 시한폭탄과 같은 깡통빌라는 그렇게 지어지고, 사들여지고, 다시 떠넘겨졌다가 누군가의 눈물이 됐다. 뉴스핌은 빌라왕 김씨 사례를 중심으로 온갖 편법과 불법의 온상이 된 빌라시장을 들여다봤다.

[서울=뉴스핌] 지혜진 신정인 기자 = 최근 잇따라 전세사기 사건이 발생하며 임대차 시장에 빨간불이 켜졌지만 여전히 시장에는 위험한 물건들이 새 임차인을 찾고 있는 것으로 파악됐다. 소유권을 파악하기 힘든 신탁부동산이나 '깡통주택' 비율이 높은 개인 임대사업자 물건이 별다른 안전망 없이 거래될 수 있는 환경이었다. 특히 대표적인 전세사기 수법인 '동시진행'에 등장하는 '이자비 지원' 옵션도 여전히 시장에서 찾아볼 수 있었다.

11일 뉴스핌 취재를 종합하면 전날 기준 전세사기 피해가 확산 중인 서울 화곡동 일대 부동산들은 대체로 "요즘 전세 사고가 많다"며 조심스러워하는 분위기였다. 그러나 정작 소개받은 전세 물건들이 안전한지 확신하기 힘들었다.

['빌라왕', 그리고] 글싣는 순서

1. 건축주→집주인→임차인으로 이어지는 '폭탄 돌리기'
2. [단독] 임차인 몰아낸 후 '뻥튀기' 된 집값
3. 전세사고 급증하는 동안...건축왕·빌라의신 등 활개
4. "이자비 최대 5000만원"…여전히 존재하는 '깡통전세'
5. 사망한 김씨 추적하니 또 다른 '왕'들이 나왔다
6. 잇단 전세사기 사건…원인은

뉴스핌은 지난 10일 화곡동 일대 부동산에 ▲전세대출을 할 예정이고 ▲깔끔한 집을 선호한다며 일대 빌라와 오피스텔을 소개해달라고 했다. 이날 중개인들이 소개해준 10개의 물건 중 직전 거래 가격이 얼마인지 알 수 있는 매물은 3곳에 불과했다. 그외 나머지는 신탁부동산이거나 신축빌라가 지어지자마자 곧바로 분양받은 경우로 근저당권이나 매매가가 등기부등본에 나와 있지 않았다.

◆ "나중에 고소만 하지말라"…분양·임대 동시 진행 중인 물건 소개도

일부 중개인은 이자비 지원이 나오는 신축빌라를 알려주기도 했다. 이자비 내지는 이사비 지원은 주로 신축빌라를 분양하면서 집주인과 임차인을 동시에 구할 때 이뤄진다. 전세가를 빌라의 가치보다 높게 책정해 전세자금 대출을 실행하도록 하고 일부 금액을 '지원' 형식으로 임차인에게 돌려주는 식이다.

특히 빌라를 짓기 위해 은행으로부터 토지자금대출이나 PF(건축자금지원)대출 등을 받은 건축주들이 완공 후 이 돈을 갚기 위해 분양을 서두를 때 많이 지원한다.

앞서 뉴스핌이 보도한 빌라왕 김모 씨 사례를 보면 건축주가 이자비 지원까지 하면서 무리하게 임차인을 구한 A빌라는 총 28세대 중 27세대가 전세보증금을 못 돌려주는 상황에 처했다.

최근의 사태를 고려해 이자비 지원이 나오는 집은 소개하지 않겠다는 중개인들도 있었으나 중개인들은 암암리에 이자비 지원이 나오는 집이 어디인지 알고 있었다.

화곡동 소재 한 부동산의 A팀장은 이자비 5000만원이 나오는 집을 소개해주며 "나중에 당했다고 고소만 하지 말라"고 조심스레 말했다. 그는 "컨디션 좋은 집에서 이자도 안 내고 공짜로 살 수 있다 보니 이자비 지원해주는 집만 찾아다니는 임차인도 있다"며 "운 좋게 잘 퇴거하면 다행이고 운이 없어서 퇴거가 안 되면 머리가 아파진다"고 부연했다.

그가 추천한 물건은 지난해 5월 등기부등본이 접수된 신축 도시형생활주택으로 총 24세대 규모다. 지어진 지 8개월가량 됐지만 건물 입구엔 분양·임대 현수막이 걸려 있었다. 내부도 대부분 비어있었고 분양사무실을 운영하고 있었다.

중개인은 이 주택의 전용면적 29.02㎡가 3억2900만원, 전용면적 36.62㎡는 3억8900만원에 임차인을 구하고 있다고 했다. 다만 건축주가 준공 직후 신탁사에 넘긴 '신탁 부동산'으로 해당 물건에 대한 정보가 부족했다. 신탁부동산은 부동산 실소유주가 얼마나 대출을 받았는지 등기부등본에 적히지 않아 직접 등기소에 방문해 '신탁 원부'를 열람해야만 한다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 이 집의 매매가와 전세가 '갭'이 1000만원 정도임을 파악할 수 있었다. 이 주택 전용 29.02㎡짜리 물건은 지난해 11월과 12월 각각 3억3900만원에 거래됐다. 전용 36.62㎡는 3억9900만원에 총 3세대가 거래됐다.

집을 보여준 A팀장은 "리스크에 대한 설명은 다 했다"며 "마음에 들면 우리한테 법적인 책임을 안 묻겠다는 확약서를 써달라"고 당부했다.

또 다른 중개인 B씨는 "화곡동이 아니라 목동 쪽에 전세 2억9000만원에 대출이자 지원금 400만원이 나오는 집이 있다"고 권하기도 했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "일반적으론 주변 시세보다 전세가가 높게 들어가니까 이사비를 지원해주는데 사실은 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것"이라며 "전세가 오르면 돌려주겠지만 지금처럼 가격이 떨어지면 반환할 마음이 없는 것"이라고 꼬집었다.

◆ '빌라왕'이 거쳐갔던 집도 전세 물건으로…정확한 집값 알 수 없어

소개받은 집 중에는 빌라왕 김씨가 소유했던 이력이 있는 빌라도 있었다. 2020년 2월 신축됐으며 전용 25.68㎡가 전세 2억3100만원인 집이었다.

빌라왕은 이곳이 지어지자마자 504호를 2억2000만원에 매매했다. 그가 다른 신축빌라에서 많이 활용했던' '동시진행' 수법으로 매매했다면 2억2000만원에 임차인을 구하자마자 소유권을 이전 받았을 가능성이 크다. 빌라왕은 이 집을 2022년 7월 진모(26) 씨에게 2억6600만원에 넘겼다.

이 빌라 전체의 등기부등본을 확인해보니 총 19세대 중 4세대가 현재 경매에 넘어갔거나 주택임차권이 설정된 상태였다. 빌라왕은 이 빌라 5세대를 샀다가 2세대는 각각 박모(29) 씨와 진씨에게 넘겼다. 또 이 빌라는 상당 호수가 분양되지 못한 상태였다. 건축주는 19세대 중 7채를 현재까지 갖고 있었다.

빌라왕이 또 다른 집주인에게 넘긴 이 집을 제외하고는 중개인이 추천해준 집들은 신탁부동산이거나 개인 임대사업자가 소유한 민간임대주택이었다.

신탁부동산은 신탁사의 허락 없이 부동산 계약을 체결하면 추후 전세보증금을 돌려받지 못하거나 불법 점유자로 취급받을 수 있다. 서울 관악경찰서는 최근 특정경제범죄가중처벌법상 사기 등의 혐의로 '신탁부동산 전세 사기'를 벌인 실소유주와 중개업자 등 11명을 검찰에 송치했다.

이들은 2017년 1월부터 2021년 7월 사이 서울 관악구와 구로구 일대에서 빌라, 원룸, 오피스텔 등을 차명으로 소유하며 총 47명으로부터 임대차 보증금 38억원 상당을 편취한 혐의를 받는다. A씨는 신탁회사와 부동산 담보 신탁계약을 체결하고 소유권을 이전했으면서도 임대차보증금을 문제없이 보전해줄 수 있는 것처럼 임차인들을 속인 것으로 알려졌다.

민간임대주택의 상당수는 '깡통주택'이 많아 주의가 필요하다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료를 보면 임대사업자 보증보험 가입주택 70만9026세대 중 54%인 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%가 넘는 것으로 나타났다. 이 비율이 80%가 넘으면 집주인이 집을 처분해도 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 깡통주택으로 분류된다.

특히 서울 강서구는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 중 79%(1만22세대)로 깡통주택 비율이 전국에서 가장 높았다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "빌라나 다가구주택처럼 시세나 권리관계가 복잡한 것들은 충분히 전세사기 가능성이 크니까 아예 보증금을 줄이는 게 피해를 최소화하는 방안"이라며 "다른 안전장치가 있다고 하더라도 사기꾼들이 너무 치밀하고 분양가, 시세조차도 조작을 해버리니 유의해야 한다"고 조언했다.

heyjin@newspim.com