[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 정책의 주요 방향을 결정하는 원희룡 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 잇달아 집값 '바닥론'에 강한 경계심을 드러내자 내 집 마련을 준비 중인 실수요자의 고민이 깊어지고 있다.

주택시장 규제완화를 골자로 한 '1.3 부동산대책' 이후 집값 하락폭이 축소되고 청약 경쟁률 상승했다. 이에 시장에서는 주택시장이 최악의 국면은 지나고 있다는 시각이 확산됐다. 하지만 정부 정책과 인허가의 열쇠를 쥔 주요 인사들이 회의적인 의견을 내면서 관망세로 돌아서는 실수요가 늘어날 것으로 보인다. 거래량 감소로 집값 회복에 제동이 걸릴 공산도 커졌다.

◆ 원희룡 장관·오세훈 시장 "집값 더 내려간다" 경고에 실수요자 고민

14일 부동산업계에 따르면 원희룡 국토부 장관과 오세훈 서울시장이 추가적인 집값 조정이 필요하다는 입장을 보이면서 주택 매수세가 더 줄어들 것이란 분위기가 확산하고 있다.

우선 추가적인 규제완화가 도입될 가능성이 낮아졌다. 부동산 정책과 인허가를 다루는 원희룡 장관과 오세훈 시장이 시장 활성화 정책에 보수적으로 나설 것으로 보이기 때문이다. 작년 하반기부터 집값 하락이 이어지고 있지만 최근 3~4년 급등한 가격을 고려할 때 더 하락해야 한다는 의견이다.

남은 주요 규제 방안으로는 토지거래허가구역 해제와 총부채원리금상환비율(DSR)이 꼽힌다. 원 장관과 오 시장이 빠른 주택시장 회복에 경계하고 있다는 점에서 이들 규제가 당분간 유지될 것으로 보인다. 규제완화가 추가로 이뤄지면 자칫 시장에 잘못된 시그널을 줄 수 있고 국내외 경제상황과 달리 투기 수요만 자극할 수 있어서다.

서울에는 전체 면적의 9.2%에 해당하는 55.99㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 양천·영등포·성동·강남 등 주요 재건축 단지와 국제교류복합지구 및 인근 지역(삼성·청담·대치·잠실), 공공재개발후보지와 신속통합기획 재건축·재개발 예정지 등이 주요 대상이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 사실상 실거주 의무가 적용돼 갭투자(전세 끼고 매수)가 불가능하다. 투기수요를 차단하는 효과가 있다.

DSR은 대출받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 현재 개인 부채가 1억원이 넘을 경우 DSR 40%로 제한된다. 연소득이 높지 않다면 고가 주택을 매입할 만한 충분한 대출을 받기 어려운 구조다. 이외에도 과거 주택시장을 살리기 위해 양도소득세 5년 비과세, 생애 최초 취득세 면제 등을 적용한 바 있다.

최근 원희룡 장관은 한 언론과의 인터뷰에서 "(집값이)바닥 밑에 지하가 있을 수 있다"며 "국가가 '바닥이다'라고 말하는 순간 집 사라는 얘기나 마찬가지이기 때문에 그런 사인을 줄 수는 없다"고 말했다. 앞서 오세훈 서울시장도 "집값은 낮을수록 좋다고 생각한다"며 "문재인 정부 초기 정도로 돌아가는 것이 바람직하다"고 강조했다.

◆ 매도-매수자 희망가격차 커져, 관망세 확산될 듯

부동산 정책을 결정하는 주요 인사들이 경계론을 강조하면서 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기가 이어질 공산이 커졌다.

지난해 10월 이후 4개월 연속 주택 거래량이 증가하고 급매물이 소진되자 매도자들이 호가를 높이는 상황이다. 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 28일 기준 서울 송파구 헬리오시티는 올해 1월부터 2월까지 총 50건이 매매됐다. 이는 지난해 연간 거래량(76건)의 65.78% 규모다. 같은 기간 송파구 파크리오·강동구 고덕 그라시움의 경우 지난해 연간(48건·42건) 거래량의 64.58%·57.14% 수준인 31건·24건이 각각 거래됐다. 주택시장에 '바닥론'이 확산한 데다 최고가 대비 3억~4억원 하락한 급매물이 시장에 나오면서 거래가 증가한 것이다.

하지만 매수세는 앞으로 줄어들 것으로 보인다. 급매물 소진으로 매도호가가 높아져 매수희망가격과 격차가 벌어지고 있다. 원 장관과 오 시장의 발언 등으로 관망세로 돌아서려는 움직임이 더 늘어날 여지가 있다. 추가적인 가격 하락이 이뤄지면 매수자 입장에서는 더 저렴하게 주택을 매입할 기회가 생기기 때문이다.

리얼 & 인베스트먼트 김주호 실장은 "정책의 주요 방향성을 결정하는 주요 인사들이 집값이 더 하락해야 한다는 입장이어서 추가적인 규제완화 도입을 기대하기 어려워졌다"며 "경기둔화, 미분양확산, 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 등으로 시장 리스크가 확산하고 있어 4개월 연속 증가하던 주택 거래량이 다시 감소할 것으로 보인다"고 말했다. 

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