국내 주택시장에 미질 영향 '촉각'
금리·경제흐름·정부 부양책 등 세 가지 변수 주목해야
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 미국 svb(실리콘밸리은행) 파산의 후폭풍이 심상찮다. 미국 정부의 발 빠른 대응 조치에도 불구하고 중소은행의 파산소식과 유동성 위기 소식이 잇따라 들려오고 있다. 특히 CS(크레디트 스위스)은행 같은 유럽 대형 투자은행 마저 위기를 겪자, 글로벌 금융위기가 재연될 것이란 공포감이 팽배해지고 있다. 우리는 이미 2008년 리먼브라더스 투자은행의 파산이후 닥친 고통이 어떤 것인지 이미 뼈저리게 느꼈긴 바 있다.
일부 전문가들은 2008년 금융위기 당시와 지금의 위기는 촉발된 자체가 다르다는 점을 들어 글로벌 위기 까진 번지지 않을 것이란 낙관론을 펴고 있다. 2008년에는 미국 부동산 거품 붕괴가 개인의 파산과 은행의 부도로 이어지면서 전 세계에 유동성 위기를 불러 온 반면, 지금은 급격한 금리 인상 때문에 안정적 투자처인 미국 장기 국채의 투자편중이 되레 '뱅크런'을 초래한 만큼 그 파장은 제한적일 것이란 논리다.
하지만 인플레이션을 막기 위한 가파른 금리인상이 또 다른 위기를 불러 온 상황이기에 한치 앞을 내다보기 힘든 불확실성 시대를 겪고 있는 게 사실이다. 이번 사태의 파장에 즉각 영향을 받는 환율과 주식 시장 뿐만 아니라 이보다 후행하는 부동산 시장이 어떤 영향을 받을지 촉각을 곤두세우고 있다.당장은 이번 사태가 미국 금리 정책의 변곡점이 될지 여부다. 당초 계속되는 인플레 우려로 미국 연방준비위원회(연준)가 '빅스텝'를 밟을 것이란 전망이 짙어졌던 차였다. 미국과 유럽 은행의 연쇄 파산을 막기 위해선 금리 인상을 중단하는 게 순리일 것이다. 미 연준이 금리인상을 멈추고 '피벗(정책 전환)'까지 시사한다면 국내 부동산 시장은 호재로 작용할 가능성이 높다. 우리 한국은행의 금융통화위원회 위원들도 굳이 금리를 올려야 할 주된 명분이 사라지기 때문이다.
국내 실물 경제는 이미 침체 양상을 보이고 있다. 한국은 반도체 수출침체에 따른 무역적자 급증과 부동산 시장 침체 등 여파가 내수 경기에 나타나고 있다. 이 때문에 OECD(경제협력개발기구)는 한국의 올해 경제성장률 전망치를 1.6%로 내리면서 거듭 하향 조정하고 있지 않은가.
금리 인상 중단 또는 연내 금리 인하 소식까지 이어진다면 부동산 시장의 심리가 살아날지 여부가 변수다. 일단 지금의 집값 바닥론은 좀 더 힘을 받을 가능성이 높아질 것으로 보인다. 정부의 부동산 규제완화효과가 어느 정도 시장에 반영되고 있다는 지표는 여기저기서 나타나고 있다. 거래량 증가와 함께 집값과 전셋값의 급락세가 진정되고 있다. 또 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)발 유동성 위기도 잠잠해졌다. 여기에 금리 안정이 주는 효과는 부동산 심리의 호전으로 나타날 것이다. 이렇게 될 경우 집값은 추가 매수세가 붙으면서 지난해 11월을 바닥으로 다져 무릅 이상 상승할 수 있다.
그러나 가장 큰 변수는 미국 은행 파산이 가져 올 중장기적 경제 흐름이다. 미국 정부는 금리 인상여부와 관계없이 예금자 보호를 위해 은행에 유동성을 공급해야 하는 상황이다. 이 것이 인플레이션을 유발하게 될 것이란 전망이다. 더 나아가 스테그플레이션에 빠질 것이란 전망도 석학들 사이에서 심심찮게 나오고 있다. 금리를 올린다 해도 제한적일 수 밖에 없기 때문에 물가가 오르는 것을 막지 못하고 경기는 침체될 것이란 얘기다. 2008년 아시아 글로벌 금융위기를 예측해 '닥터 둠(비관론자)'으로 유명해진 누리엘 루비니 미국 뉴욕대 경제학과 교수의 주장이 대표적이다. 우리나라는 이미 스태그플레이션에 진입했다는 주장도 제기되고 있다.
인플레이션이든, 스태그플레이션이든 물가상승이 지속되는 상황이기 때문에 돈의 흐름은 안전자산 선호현상으로 쏠릴 수 밖에 없다. 최근 금값과 암호화 화폐인 비트코인의 급등은 이를 반영하는 사례다. 여기에 부동산도 안전자산으로 분류되기에 오를 개연성은 충분하다. 그러나 경기 침체가 본격화되는 상황이라면 집값 상승을 이어갈 추진력을 잃게 되는 게 일반적이다. 기업의 적자와 파산은 실업자 급증과 소비악화를 불러올 것인데 집값이 버틸 재간은 없을 것이다. 결국 집값은 단기적으로 반짝 상승했다가 다시 하락하는 '데드캣바운스'가 될 가능성도 있다.
경기침체가 뚜렷해진다면 정부가 대대적 경기 부양책을 쓸 지 여부가 변수다. 지금까지는 윤석열 정부가 공약한대로 부동산 시장 정상화에 맞춘 규제완화였다면 앞으로는 경기부양에 초점을 맞춘 규제 완화책이 나올 수 있다. 금리 인하와 함께 더욱 과감한 대출규제 완화 그리고 각종 세제면제 혜택들이다. 우리는 이 또한 2008년 금융위기 이후의 부양책들을 경험한 바 있다. 앞으로 세 가지 변수를 유념해 지켜볼 필요가 있다.
dbman7@newspim.com
