[도쿄=뉴스핌] 이진용 기자 = 오세훈 서울시장이 지난 25일 일본 도쿄 대표 도심재개발 지역인 마루노우치 지구와 고밀복합개발 현장인 토라노몬힐스·아자부다이 일대를 방문, 현장을 살펴보며 '서울대개조' 구상을 밝혔다.

서울대개조 구상은 예산 투입을 최소화면서 많은 녹지 공간을 조성하는 것으로 도시 공간구조를 개편하는 것이다. 이에 따라 서울시는 관 주도의 이미지가 강한 도시계획국을 소비자 즉 시민 주도 이미지를 담은 도시공간국으로 개편도 추진한다.  

시는 세금 투입을 최소화할수 있도록 공개공지를 기부채납 받는 대신 높이 제한을 풀어 용적률 인센티브 제공함으로서 토지주들과 시민들이 윈윈하는 구조를 만들겠다는 것이다. 더 나아가 문화재적 가치가 높아 재개발을 할수 없는 건물의 경우 용적률을 거래할 수 있도록 하는 것까지 검토해 서울 도심 재개발을 활성화 시킨다는 방침이다. 

이를 통해 확보한 모든 부지에는 풀과 나무를 심고 심지어 옥상에도 정원을 만들어 녹지 생태 도심을 만들겠다는 것.

오세훈 시장은 이날 오전 지난 2000년부터 민·관 협력하에 본격적인 개발을 추진하고 있는 도쿄역과 황거(皇居) 사이에 위치한 마루노우치 지구 살펴봤다.

마루노우치 지구 재개발에 따라 도쿄역 앞 광장재편 및 지하 보행로 개설, 나무와 풀이 우거진 보행 중심의 공간으로 개편해 녹지율을 최대 40%이상 늘리는 성과를 냈다. 또 민간개발 활성화를 위해 부지 간 용적률 거래 및 용도 교환, 높이제한 완화 등 개발 중심으로 도시계획을 변경해 예산투입을 최소화하며 고밀개발을 성공한 대표적 사례로 꼽힌다.

마루노우치 지구를 가로지르는 가로의 경우 지구계획 운용 기준에 따라 보행자 공간을 확장했으며, 보도와 차도, 민간 소유의 토지를 공개공지 활용해 보행 친화적 가로공간을 조성했다. 즉 민간 소유 토지를 도로 양옆 6m를 도로와 연계해 8m도로를 20m넓이의 도로로 극대화 했다.

여기에 양옆에 20~30m 높이의 나무를 심어 햇빛을 차단해 보행하기 좋은 거리를 만들었다. 또한, 삭막한 가로를 활성화하기 위해 지상 3층까지는 전체면적의 일부를 공개공지로 전환해 상업시설 유도해 녹지와 휴식공간이 어우러진 활성화된 가로로 변화시켜 도심에 활력을 부여하고 있다.

토라노몬 지역은 4개의 대규모 프로젝트가 단계별로 추진되는 곳으로 업무, 문화, 상업, 호텔 등 글로벌 비즈니스센터로 진화하고 있다. 토라노몬 힐스 모리타워는 낙후된 지역을 개선한 프로젝트 중 하나로, 이 지역은 원래 간선도로 건설이 계획돼 있었으나, 거주 및 생활이 어려워질 것을 우려한 지역주민의 반대로 오랫동안 추진되지 못했다.

이에 도쿄도는 오랜 논의 끝에 도로를 끼고 건축물 등을 통합적으로 정비할 수 있는 입체도로 제도를 통해 기존에 계획한 간선도로를 건물 지하로 지나가도록 만들었다. 건축물과 도로를 입체 복합개발하면서 생긴 도로 상부 공간에는 약 6000㎡의 광장을 조성했다. 토라노몬 힐스 일대는 민간개발을 통해 신규 지하철역이 개통됐으며, 지하철 등 교통수단을 이용하는 시민들이 건축물을 연계한 지상·지하를 통해 다닐수 있도록 보행자 네트워크를 구축해 유동인구를 끌여들였다.

또한 '아카사카-토라노몬 녹지네트워크 구상'을 통해 민간개발 시 부지 내 공개공지와 녹지를 확충, '일체적 도시만들기'를 가속화하고 있으며, 도로(공공)와 부지 내 공지(사유지)를 통합해 보행공간을 확보함과 동시에 도심 내 대규모 선형녹지 및 대규모 공개공지에 의한 녹지거점들이 조성되고 있다.

'아카사카-토라노몬 녹지네트워크'의 서쪽 끝에 위치한 아카사카 인터시티 에어는 약 5000㎡ 이상의 녹지공간을 조성했으며, 특히 기존 보도와 부지 내 공지를 연계하여 3열 식재의 가로수길을 정비하였고 대규모 공개공지를 녹지와 합쳐 풍부한 녹화공간을 조성했다. 

아자부다이힐스는 약 8만 1000㎡의 부지에 진행되는 대규모 프로젝트로 국제도시를 지향하며 다양한 도시기능이 통합(업무, 주거, 문화, 국제학교 등)된 고밀복합개발을 추진 중에 있다. 건물을 배치하고 빈공간을 녹화하는 기존 접근 방식과 달리 공공공간 배치 후 건축물을 배치해 기존 개발 패러다임을 전환했다는 특징이 있다. 대상지 중심에 약 6000㎡의 중앙광장을 배치, 다양한 활동을 할 수 있는 시민들의 휴식공간을 조성할 예정이다.

이와 함께 높고 낮은 지형의 특징을 살려 저층부 옥상을 포함한 부지 전체를 약 2.4만㎡의 녹지공간으로 탈바꿈시킨다. 자연이 가득한 휴식 장소를 조성할 뿐만 아니라 도심의 열섬현상 완화에도 기여할 수 있다. 아울러, 에너지 효율 향상을 도모하는 기술을 대규모로 도입하고 다양한 그린 인프라 인증을 위한 노력 등 탈탄소화를 위해 노력하고 있으며, 도로개설 및 지하철역을 연결하는 지하 보행통로 설치를 통해 차량 및 보행자의 이동성을 향상한다는 목표다.

도쿄 미드타운은 방위청 청사 이전 부지를 민간에게 매각해 대규모 복합개발과 공공공간 정비를 일체화한 사례다. 대규모 복합개발 사업임에도 불구하고 재개발지구계획 승인 후 준공까지 약 6년이 소요돼 신속하게 사업 추진된 것이 특징이다. 지역에서 필요한 공공시설(미술관 등)을 도입하고 녹지와 도로 등 주변 기반시설을 일체적으로 정비해 주변 환경을 개선했다.

부지의 40% 정도를 녹지공간으로 조성하고 기존 구립공원(히노키초공원)과 연계, 대규모 오픈스페이스를 정비했으며, 시기별로 다양한 문화·전시행사를 열어 시민들의 휴식과 교류공간으로 재탄생시켰다.

재개발 지역을 살펴본 오세훈 시장은 "도쿄에서 확인한 사례와 같이 대지 내 건축물 면적(건폐율)을 줄이고 용적률은 높여 저층부는 녹지와 더불어 휴식공간을 조성해 시민들에게 돌려드리는 것이 개발의 핵심적인 공공성"이라며 "이런 도심부를 '대개조'해 서울이 도쿄보다 일하기 좋고 살기 좋은 도시로 만들겠다"고 밝혔다.

이어 "이런 서울 대개조 전략은 시민 세금을 들이지 않고 도심 곳곳에 녹지공간을 최대한 확보하도록 유도하기 위해 민간개발시 높이와 용적률을 완화하는 제도를 도입했다"며 "앞으로 시행되는 도심부 모든 재개발에 적용될 것"이라고 말했다.

아울러 "10여년전 창경궁과 종묘를 시작으로 종로, 청계천, 을지로를 지나 남산까지 연결시키려 했던 세운녹지축을 이제라도 다시 추진하게 돼 다행"이라며 "세운녹지축이 완성되면 창경궁과 종묘의 위상도 더 높아져 서울시민들이 자랑할수 있는 명소가 될것"이라고 강조했다. 

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