[서울=뉴스핌] 한기진 기자 = '7월 1순위 청약경쟁률 서울 101.1대1, 서울 아파트 값 11주 연속 상승, 생애 첫 부동산 매수 19만8810명, 경기도 용인·광명에서도 전용 84㎡ 분양가가 12억원대, 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격 3200만원'…. 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 인상된 분양가 적용시 서울에서 10억원 미만의 새 아파트는 사라진다. 이러면 주택이 필요한 사람들은 '더 늦기 전에 사야 하나?'는 고민을 한다.

주택시장 혼란 속에서 '집값 9월 변곡점' 분석이 주목을 받고 있다. 최근 집값 상승세는 '일시적' 현상으로 정부가 수십조원의 돈을 부동산에 쏟아부어 만든 현상이라는 분석이다. 이 자금이 9월에 고갈되고, 주택 구매자들은 돈을 구하기 어려워 9월부터 집값이 다시 하락한다는 전망이다. 은행, 증권사 등 금융권 부동산리서치센터와 일부 부동산업계에서 제기하고 있다.

자료 : 한국은행 [서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2023.08.11 hkj77@hanmail.net

◆ 집값 변동의 60%는 금리, 18%는 대출규제가 결정

9월에 집값이 변곡점을 맞는 이유는 정부가 부동산에 공급한 유동성이 바닥을 드러내서다. '아파트 가격은 8할이 심리다"라는 부동산업계의 일반적인 시각이 아니라 주택 구매력은 금리와 현금 유동성으로 결정된다는 이론이 근거다. 최근에는 유동성과 집 값의 '뚜렷한 인과관계'도 입증됐다.

황관석 국토연구원 부연구위원 등 8명의 박사들이 2022년 내놓은 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 정책방안 연구'에 따르면 단기 유동성과 가계대출은 서울과 수도권 아파트 가격변동과의 인과관계가 뚜렷하게 나타났다. 기준금리는 서울과 수도권에 모두 강한 음(-)의 영향을 미쳤고, 협의통화(M1)과 가계대출도 서울과 수도권에서 강한 양(+)의 영향을 줬다. 기준금리가 오르면 아파트 가격은 하락하고, M1과 대출이 늘어나면 반대의 현상이 나타난다는 의미이다. M1은 현금, 요구불예금, 수시입출식 저축성 예금 등 가계의 보유 현금으로 시중 유동성의 일부다. 집값 변동의 기여도를 숫자로 분석하면 집 값이 급등하던 2019년1월~2021년12월에 한국부동산원 아파트매매가격지수 월변동률(상승)의 60%는 기준금리가, 17.9%는 대출규제가 영향을 미쳤다. 금융의 힘이 집값의 약 80%를 결정했다는 의미다.   

'주택가격 기대심리가 살아있는 한 집 값은 계속 오른다'는 부동산 불패론 관점에서는 납득하기 어려운 분석이다. 경험상 금리인상, 경기침체, 인구감소에도 집값은 올랐다. 이런 현상은 전현진 경남대학교 경제금융학과 박사팀이 쓴 '유동성과 주택가격의 기대심리가 실질 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구'(2020)라는 논문에서도 입증됐다. 실질 M2(광의통화), 실질 가계대출, 과거 주택가격, 미래 기대 주택가격 등 4가지 변수가 각각 1% 상승했을 때 주택가격이 어느 정도 오르는지 분석했다. 모형 분석결과 4가지 변수 중 주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 바로 '기대 주택가격' 변수 즉 집값 상승 기대 심리다. 이 변수가 1% 늘었을 때 주택가격은 0.38% 상승하는 것으로 나타났다. 다음으로 과거 주택가격(0.36%), 실질 가계대출(0.27%), 실질 M2(0.26%) 순이었다.

또한 자산가격결정 이론 중 부의 효과이론(자산가치변동에 따른 실질효과 증폭이론)을 보면 자산가격 상승이 유동성을 증가시킨다.

이런 분석은 2008년 글로벌 금융위기전까지 적중했다. 국토연구원 분석도 2008년 이전까지는 금리와 주택가격의 인과관계가 뚜렷하지 않은 것으로 나타났다. 그러나 금융위기 직후 안심전환대출, LTV(주택담보비율)완화, 보금자리론, 모기지론 만기 30~40년 확대 등 금융정책으로 주택구매를 유도하고 집값을 부양하면서, 금리와 유동성의 주택가격 영향력이 크게 확대됐다. 코로나 19 시기 기준금리를 0.5%까지 낮추자 주택가격이 폭등한 현상이 그 증거다. 박진백 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 "글로벌 금융위기 이후 금리충격의 주택가격 영향력은 크게 확대됐는데, 과거에 비해 주택매입 시 대출의존이 높아졌기 때문"이라고 분석했다.

[서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2023.08.09 hkj77@hanmail.net

◆ 2無(금융지원, 규제완화)가 없던 시기…집값 수직낙하

최근 1~2년간 집값 급락 이유는 급격한 기준금리 인상과 유동성 급감이다. 0.5%이던 기준금리는 2021년 8월 오르기 시작해 올해 1월 3.50%까지 1년6개월 동안 3%p나 올랐다. 김진태 강원도지사가 유발한 레고사태 등으로 부동산 PF ABCP(프로젝트 파이낸싱 유동화어음)가 마비되는 자금시장 경색까지 겹쳐 CD금리가 급등하며, 코픽스 등 시중은행 주택담보대출 금리가 9%까지 수직 상승했다. 코로나 19 시기에는 주담대 금리가 2~3%였다.

돈 빌리기도 매우 어려웠다. 전체 가계대출자의 평균 DSR(총부채원리금상환비율)이 금융감독원 제한 수준인 40.3%에 달했다. 세전 연소득의 40%를 빚 갚는데 쓴다는 의미다. 근로소득세 등을 납부한 세후로 보면 연소득의 60%를 빚 갚는데 쓴다고 봐야 한다. 빚을 가진 사람은 2000만명에 DSR 70% 이상도 300만명에 달한다. DSR 100% 이상인 차주도 전체의 8.9%다. 

빚내기가 어렵고 금리가 오르자 가계대출이 급감했다. 한국은행에 따르면 예금취급기관의 가계대출(주택담보대출, 정책 모기지론, 전세금 등 기타대출) 증가 규모는 집값 급등기인 2021년 99조원 늘었던 것이, 2022년과 2023년 1분기에 각각 9조원, 17조7000억원 감소했다. 유동성이 감소하니 주택구매능력도 떨어졌다. 2021년 수도권 주택매매 가격 상승률은 전년대비 12.8%인 반면 2022년과 2023년 1분기는 각각 6.5%, 4.1% 하락했다.(한국부동산원) 작년 서울시 아파트 거래량은 1만건으로 호황기 시절 월간 거래량의 1/10 수준이다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 금리상승 12~15개월 후 주택가격 하락이 본격적으로 나타난다고 했다.  

문재인 정부 시절 만든 강력한 부동산 규제도 풀지 못했다. 즉 부동산 부양을 위해 정부 정책도 나오지 못한 것이다. 2022년9월에서야 정부가 부동산시장 부양을 위해 개입했다. 2022년~2023년1분기는 부동산 시장의 '민낯'이 그대로 드러난 시기다. 

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