[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 부동산 시장이 의외의 복병에 불안감이 커지고 있다. 부동산 위기로 지목됐던 '가계부채', '역전세난', '미분양 급증', '프로젝트 파이낸싱(PF) 발(發) 연쇄부도'가 아니다. 가장 기본적인 경제 논리인 수급에서 흔들리고 있다.

2~3년 뒤에 주택 공급부족에 시달릴 것이란 경고가 잇따라 터져 나오고 있다. 이게 무슨 얘기인가? 윤석열 정부가 공약에서 250만호 공급을 약속했고, 출범하자마자 20만호를 더해 270만호 공급을 내걸었던 게 지난해의 일이다.

강남3구와 용산을 제외한 대한민국 모든 지역의 규제지구 지정을 푼 이유도 민간 공급 활성화를 위해서다. 분양가가 오를 것이 뻔히 보이지만 공공주택 공급에 한계가 있기 때문에 민간 건설사에게 족쇄였던 분양가상한제를 푼 것이다. 또 도심 주택공급을 위한 재정비사업 규제도 대부분 완화하는 방안을 발표했다. 사실상 강남재건축의 걸림돌로 작용했던 층고제한, 재건축초과이익환수제, 안전진단 등 3대 규제 완화가 핵심이었다.

◆ 이달 중 공공물량 앞당기고 금융대책 예고…원희룡 장관 "지속적인 '공급 시그널' 통한 미세조정"

이 같은 정부의 의지에도 불구하고 국토교통부가 매달 발표하는 주택 인허가·착공 실적은 이를 전혀 반영하지 못하고 있다. 정부 정책이 본격화될 시기인 올 들어 7월까지 전국 주택 인허가 누적실적은 20만7278가구로 전년 동기 대비 29.9%(8만8577가구) 감소했다. 착공은 5만3968가구로 작년 같은 기간 실적(22만3082가구)의 절반에도 못 미친다.

주택 인허가·착공을 눈여겨 보는 이유는 주택공급의 선행지표이기 때문이다. 특히 주택 수요가 가장 큰 서울의 경우 착공실적은 1만3726가구로, 작년 동기 대비 68% 줄었다. 이대로 입주가 이뤄지는 2~3년 뒤엔 공급물량 부족현상이 벌어질 게 뻔하고 이는 집값 급등으로 이어질 개연성이 아주 높다.

윤석열 정부는 문재인 정부가 왜 정권교체 됐는지를 너무나 잘 아는 정부다. 그 전철을 답습하지 않으려는 모습을 보이려는지 발 빠른 대응이 이어지고 있다.

일단 공식 발표는 아니었지만 대통령실 발로 이달 중 부동산 공급대책발표를 예고했다. 그래서 지난달 29일 원희룡 국토부 장관이 부랴부랴 주택공급혁신위원회를 연 이유에 고개가 끄떡여지는지는 대목이다. 주택공급혁신위원회는 윤석열 정부가 '270만호 주택 공급'의 구체적 계획을 마련하기 위해 지난해 11월 민관전문가로 구성됐는데 9개월 만에 재소집된 것이다.

원 장관은 이날 회의에서 공공 물량을 앞당기고 민간 금융 지원을 검토하겠다는 의지를 밝혔다. 원 장관은 특히 최근 주택 공급 위축 흐름에 대해 "초기 비상을 걸어야 하는 상황"이라며 "충분히 압도적으로 움직이겠다"고 말했다. 정부가 그만큼 주택 공급난에 따른 부동산 시장 불안 우려를 심각하게 바라보고 있다는 방증이다. 전반적인 주택 공급 경색의 흐름으로 가지 않도록 금융당국 및 거시당국과 본격적으로 협의에 들어가겠다고 했다.

앞서 원 장관은 그 전날인 28일 국토부 출입기자단 간담회에서 인허가·착공실적 급감과 매매 전세시장의 동반상승 등 최근 주택시장을 묻는 기자들의 답변에 대해 '미세조정'이란 말을 여러 번 강조했다. 정부의 일련의 행보를 종합해 보면 원 장관이 여러 번 강조한 미세조정의 의미를 비로소 가늠할 수 있는 이유다. 새로운 대책 보단 공공물량을 앞당겨 공급토록 하고, 민간 공급을 위축시킬 수 있는 부동산PF와 금융규제 등을 좀 더 디테일하게 들여다보겠다는 의미로 해석된다. 결국 정부가 목표한대로 '공급 시그널'을 지속적으로 내비쳐 시장 안정화를 꾀하겠다는 얘기다.

◆ '만신창' LH, 공공 물량 공급 수행 의문…"시장 통제는 오만한 생각" 규제 가능성 일축 

하지만 정부의 의지대로 과연 밀어부칠 수 있는지에 대해선 회의적 시각도 만만치 않다. 우선 공공물량 공급을 앞당기겠다고 했지만 그 중추 역할을 맡고 있는 게 한국토지주택공사(LH)라는 게 문제다. 윤석열 정부가 공급하겠다는 270만호 가운데 공공물량이 100만 가구에 달하는데 이 중 LH가 73만2000가구를 맡고 있다. LH는 '철근누락' 사태로 인한 파장으로 사실상 업무 마비 상태이다. 오죽했으면 LH노조가 국회 예결위가 열리는 지난 1일 상경해 국회 정문 앞에서 "정부의 무리한 공급대책 강요와 인력충원 요구 묵살이 오늘 날 사태의 원인"이라고 호소했겠는가. 물론 LH의 '전관 예우' 유착과 범법행위에 대해선 처벌과 함께 조직쇄신이 필요한 부분이지만 국토부의 실행기관인 LH가 단기에 '멘붕상태'를 수습하고 공급에 전념할 것으로 보이진 않는다. LH에 따르면 LH의 올해 인허가 실적은 5117가구로 올해 연간 계획량인 9%에 불과하다.

또 민간공급은 결국 시장이 뜨거워져야 움직일 수 있는 부분이다. 이제야 하락세에 벗어나고 있지만 수도권 아파트 시장을 제외한 부동산 시장은 여전히 얼어붙어 있다. 특히 오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 등의 침체가 부동산PF 위기로 계속 제기되고 있는 상황이다. 정부가 꺼낼 수 있는 카드는 획기적인 대책을 기대하기 어려워 보인다. 일단 PF 만기연장과 자금조달 지원 등에 초점을 맞추면서 침체에 있는 비(非)수도권과 비아파트의 규제 완화책이 예상될 수 있는 대책들이다.

정부는 일단 뜨거워지고 있는 수도권 아파트 시장에 대해선 당장 규제를 가할 생각은 없음을 시사했다. 원 장관은 지난 기자간담회에서 최근 수도권 집값과 전셋값의 동반상승에 대한 대응에 대해 "추격 매수가 본격화 된 (과열)시장은 아니다. 시장 수급, 미래 전망만 안정적으로 관리해주면 관리 가능한 범위에 있는 시장 상황"이라도 진단했다. 그러면서 "정부는 기울기를 완만하게 해야 하는데 조첨을 맞춰야지, 화살표 방향을 꺾을 정도로 시장을 통제할 수 있다고 생각하면 오만한 생각"이라며 규제 가능성을 일축했다. 정부가 연간 공급목표를 달성하려면 민간 공급이 활성화돼야 한다는 데 방점을 찍은 것으로 해석되는 대목이다.

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