[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기가 차갑게 얼어붙자 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출받은 투자자) 비중이 가장 높았던 서울 '노도강'(노원·도봉·강북구)의 아파트값 내림세가 두드러지고 있다.

2차 집값 하락세가 본격화할 것이란 전망에 매수세가 급격히 감소했다. 영끌로 투자한 집 주인들이 시장 불확실성과 고금리 여파에 매물을 내놓고 있지만 처분되지 않아 매도호가가 낮아지는 상황이다. 경기둔화 우려, 고금리 장기화 등으로 실거래가 약세가 당분간 이어질 것으로 전망된다.

◆ 투자심리 위축에 타격받는 '노·도·강' 최고가 比 반토막 거래

18일 부동산업계에 따르면 영끌족 비중이 높은 서울 '노·도·강'의 아파트값 실거래가가 이달 최고가 대비 40% 하락해 거래되고 있다.

노원구 상계동 '상계주공12단지'는 전용 41.3㎡가 이달 3억2000만원에 실거래됐다. 이는 2021년 9월 최고가 6억2000만원 대비 48% 하락한 가격으로 작년 하반기 나타났던 1차 조정기 당시 실거래가 3억9000만원보다 7000만원 낮은 가격이다.

서울 노원구 상계주공 일대의 재건축 추진 아파트 모습. [사진=이형석 기자 ]

이 단지는 총 15개동, 1739가구 규모로 지난 2021년 예비안전진단을 통과하며 재건축을 추진하고 있다. 그러나 노원구 일대 재건축 단지의 조합원 분담금이 수억원에 달할 것으로 전망되며 사업성이 삐걱댄 데다 갭투자(전세끼고 주택매입) 수요가 빠지면서 가격이 급격히 추락하고 있다.

같은 달 '중계주공2단지'는 전용 44.5㎡가 2021년 7월 기록한 전고점에서 43%(2억5200만원) 빠진 3억3000만원에 거래됐다. 1차 하락기 최저 실거래가인 3억4000만원보다 낮은 금액이다.

주변 지역도 상황이 다르지 않다. 도봉구 방학동 '신동아1단지'는 전용 43.3㎡가 이달 2억9000만원에 손바뀜했다. 2021년 7월 기록한 직전 최고가 4억4800만원 대비 38% 하락한 금액이다. 강북구 '번동솔그린'은 전용59.8㎡가 5억9800만원에서 29% 하락한 4억2000만원에 거래됐다.

투자심리가 위축된 것이 노·도·강 부동산 시장에 악재로 작용했다. 내 집 마련을 미루는 수요가 늘었고 갭투자도 감소하면서 매수세가 차갑게 식었다. 금융당국이 가계부채 증가를 이유로 지난 9월 27일부터 특례보금자리론 일반형(집값 6억원·연 소득 1억원 초과)의 대출을 중단한 것도 영향을 미쳤다.

재건축 사업성에 대한 불확실성까지 불거지며 서울 지역 내 자치구 중 가격 하락세가 두드러진다. 한국부동산원이 발표한 '11월 전국주택가격동향조사'에 따르면 서울 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 0.10% 상승했다. 이 수치는 매매가 극도로 부진해 실제 주택가격 하락분을 충분히 반영하지 못한 측면이 있다. 성동구와 용산, 양천구 등이 상승세를 유지한 가운데 노원(-0.08%)‧도봉(-0.02%)‧강북구(-0.02%)는 줄줄이 마이너스로 전환했다.

◆ 경기둔화, 고금리 장기화에 매물적체 확산 불가피

아파트값 내림세가 가팔라 영끌족의 고민이 더욱 깊어질 것으로 관측된다.

경기둔화 우려와 고금리 여파 등으로 주택 매수세가 단기간에 살아나기 어려운 분위기다. 지난 10월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.08% 하락한 것으로 집계됐다. 올해 들어 첫 하락이다. 노·도·강이 속한 동북권(-0.32%)뿐 아니라 강남 3구(강남·서초·송파구)가 포함된 동남권, 마포·서대문구가 속한 서북권 등 전 지역이 약세를 보였다.

이처럼 팔려는 물량이 쌓이고 사려는 수요가 줄면 시장에 매물이 적체된다. 시간이 지날수록 매도호가를 경쟁적으로 낮출 수밖에 없는 구조다. 매수한 가격보다 호가를 낮추면 투자손실이 발생하다 보니 영끌족들의 고민이 커지는 상황이다.

부동산R114 여경희 연구원은 "특례보금자리론 축소와 고금리 여파 등으로 서울 주요지역 이외에서 이전 대비 가격을 낮춘 거래가 늘어나고 있다"며 "영끌족이 줄고 투자심리가 가라앉아 노·도·강의 매물 적체가 당분간 이어질 가능성이 있다"고 말했다. 

leedh@newspim.com