건자잿값, 인건비, 금리 부담에 분담금 천정부지 인상
시공사와 조합간 마찰 불가피...집값 약세에도 영향
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 건자잿값과 인건비 상승 등으로 아파트 건축비가 치솟으면서 시공사와 조합 간 마찰을 빚는 정비사업장이 대폭 늘어나고 있다.
시공사들이 공사를 진행하는 중 계약을 맺었을 당시보다 50% 넘게 공사비 증액을 요청하는 경우가 일반화하고 있다. 건설사들이 늘어난 공사비 부담을 떠안고 갈 순 없기 때문이다. 이에 조합측도 인상안을 대체로 수용하고 있으나 최악의 경우에는 시공사 계약을 해지하고 있다. 정비사업에서 분담금 인상이 지속적으로 이어질 가능성이 있어 시세에도 부정적인 영향을 미칠 것이란 목소리가 나온다.
◆ 분담금 천정부지 인상에 정비사업 잇단 '파열음'
13일 부동산업계에 따르면 재건축, 재개발에서 조합원 분담금이 사업초기 예상보다 급증하면서 도심 정비사업이 삐걱대고 있다.
분담금이란 재건축·재개발 등 정비사업에 들어가는 총 공사비에서 일반분양 수익을 빼고 조합원들이 나누어 부담해야 하는 비용을 말한다. 조합원 권리가액이 높거나 일반분양 물량이 많으면 일반적으로 사업성이 높아진다. 낮은 용적률의 아파트가 대단지로 탈바꿈할 때 조합원들은 분양 수익을 환급받기도 한다. 하지만 건자잿값이 천정부지로 치솟는 상황에서는 분양 수익으로 공사비를 충당하기 어려워 기존 조합원이 내야 하는 분담금이 늘어난다.
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| 서초구 반포주공1단지 아파트 [사진=이형석 사진기자] |
서울 서초구 잠원동 '신반포18차 337동' 조합측은 최근 재건축 분담금이 애초 사업초기보다 최대 4배 늘어날 것으로 추산되자 고민에 빠졌다. 한강변 아파트로 1동, 13층을 2동, 31층으로 다시 짓는 사업이다. 가구 수는 재건축 전후로 똑같은 182가구로, 이주와 철거까지 모두 마치고 입주만 남겨둔 상태다.
5년 전 재건축을 추진할 때 같은 평형대 아파트를 분양받으면 가구당 분담금은 3억대로 추산됐다. 최근 조합은 시공사가 제시한 공사비를 근거로 분담금을 재산출했다. 그 결과 전용면적 111㎡를 보유한 조합원이 면적을 줄여 97㎡ 아파트를 받아도 떠안는 분담금이 12억1800만원에 달하는 것으로 나왔다. 이같은 분담금에 조합원들은 비상대책위원회를 결성해 대응하고 있다.
강남권 최대 재건축으로 꼽히는 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)의 시공사인 현대건설은 지난달 26일 조합에 공사비를 기존 2조6363억원에서 4조 775억원으로 올려달라는 내용의 공문을 보냈다. 공사비 증액안이 확정되면 3.3㎡당 공사비가 기존 548만원에서 829만원으로 50% 넘게 오르게 된다. 이 경우 추가로 낼 돈이 없었던 조합원들도 '억 단위' 분담금이 예상된다.
지방도 상황이 다르지 않다. 현대건설은 최근 부산진구 범천 1-1구역 도시환경정비사업 조합에도 기존 3.3㎡당 539만원이던 공사비를 926만원으로 올려달라는 공문을 보냈다. 조합 측은 공사비 증액 필요성은 수긍하면서도 3년 새 72% 인상은 과도하다는 입장이다. 시공사가 요구한 공사비보다 낮춰 협의한다는 방침이다.
서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업장도 공사비 인상을 놓고 조합과 시공사가 해결책을 찾지 못하고 있다. 시공사인 삼성물산이 지난해 3.3㎡당 공사비를 660만원에서 889만원으로 인상할 것을 조합 측에 요구했다. 조합원 인상안이 과도하다며 증액안을 온전히 수용하지 않고 있다.
◆ 불확실성 확산...집값 약세에 영향
조합의 분담금 상승세가 당분간 이어질 것으로 보이는 만큼 시세 형성에도 부정적인 영향을 미치고 있다.
재건축을 바라보고 투자한 조합원은 분담금이 증가하면 전체적인 투자금이 늘어난다. 주택경기 호황기에는 분담금이 큰 변수로 작용하지 않을 수 있으나 약세장에서는 매수할지 여부를 결정할 주요 요건으로 자리한다. 최근 정비사업의 사례처럼 분담금이 서울 '집 한채 값'에 달할 경우에는 더욱 그렇다.
정부가 정비사업 규제를 대대적으로 완화하고 있으나 주요 재건축 단지의 집값은 반등하지 못하고 있다. 잠실 재건축 대장아파트로 꼽히는 잠실주공5단지의 전용 82㎡는 지난달 26억7000만원에 거래됐다. 이는 지난해 최고가 29억4600만원 대비 2억7600만원 하락한 금액이다.
노원구 상계주공5단지의 전용 31㎡는 이달 4억6000만원에 손바뀜했다. 이는 2021년 기록한 역대 최고가 8억원에서 43% 하락한 금액이자 지난해 최고가인 5억4500만원 대비로도 16% 빠졌다. 이 단지는 전용 31㎡ 단일면적으로 조합원이 재건축 후 전용 84㎡를 분양받을 경우 분담금이 최대 5억원대로 추산되면서 수요층의 발길이 뚝 끊겼다.
업계 관계자는 "건자잿값과 인건비 등 정비사업 총공사비가 대폭 인상되면서 사업이 진행 중인 곳도 파열음이 상당하다"며 "사업 불확실성이 커져 집값을 끌어내리는 주요 악재로 인식되고 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
