전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
사회 법원·검찰

속보

더보기

[로펌이슈] 세종 "부동산 NPL 투자, 초기 단계부터 법률적 검토해야"

기사입력 : 2024년04월29일 12:00

최종수정 : 2024년04월30일 16:51

[서울=뉴스핌] 김기락 기자 = 법무법인 세종(오종한 대표변호사)은 한국사내변호사협회와 지난 22일과 26일, 공동 개최한 '부동산 NPL 투자 유형과 주요 법적쟁점' 세미나를 성황리에 마무리했다고 29일 밝혔다.

부동산 NPL(부실채권) 투자 시장은 고금리 장기화, 공사비 증가 등의 여파로 부동산 파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지는 등 경제 불황기에 확대되는 경향을 보인다.

이에 세종은 부동산 NPL 투자 시 고려할 사항, 법률상 쟁점 등을 살펴봄으로써 부동산 대체 투자 및 부동산 NPL 투자에 대한 고객들의 이해를 높이고, 관련 이슈에 선제적으로 대응하고자 이번 세미나를 마련했다.

[서울=뉴스핌] [사진=세종] = 2024.04.29 peoplekim@newspim.com

첫번째 세션에서는 세종의 부동산대체투자그룹의 그룹장을 맡고 있는 장경수 변호사(사법연수원 32기)와 양현근 파트너 변호사(연수원 39기)가 부동산 NPL 개관, 투자유형 및 유의사항을 주제로 발표했다.

장 변호사는 "국내 부동산 NPL 시장에는 금융기관 BIS 자기자본비율 유지 및 부실채권 관리비용 절감 필요성과 같은 NPL 시장 확대요소와 과거 부동산 경기가 빠르게 회복되었던 학습효과로 인한 매도인, 매수인간 기대 가격 차이와 같은 NPL 시장 확대저지요소가 공존하고 있는 상황"이라고 말했다.

또 "부동산 NPL 관련 법률관계와 투자구조에 대한 면밀한 법률적 분석과 합리적인 밸류에이션(valuation)을 바탕으로 매도인, 매수인이 합의할 수 있는 거래구조를 도출하는 것이 중요하다"라고 강조했다.

양 변호사는 그러한 거래구조 도출을 위해 참고·활용할 수 있도록 부동산 NPL 투자유형을 대출채권양수도, 담보자산의 취득, 출자전환, 추가대출 등으로 구별하여 각 투자유형별 법률관계와 특징에 대해 설명하고, 각 투자유형별로 유의하여야 할 이슈에 대해 소개하였다.

두번째 세션에서는 이현주 파트너 변호사(연수원 37기)가 '부동산 NPL 관련 주요 법적 쟁점'을 발표주제로 다뤘다.

이 변호사는 부동산 NPL 투자와 관련해서는 대부업 등록 이슈, 책임준공확약형 관리형토지신탁과 관련한 법률적 쟁점, 사업시행권/시공권 이전에 따르는 집행 이슈 등 부동산 NPL 투자 과정에서 문제되는 법적 쟁점 뿐만 아니라 펀드, 리츠 등 투자 비히클(vehicle, 투자수단)별 점검 사항에 대해 설명했다.

그는 "투자구조 검토 초기 단계부터 부동산 NPL 관련 업무경험과 전문성이 있는 법무법인의 법률자문을 받는 것이 필요하다"라고 조언했다.

이어 이원 변호사(연수원 26기), 김동규 변호사(연수원 29기), 김용희 변호사(연수원 32기)와 정연우 변호사(변시 4회)가 참가자들의 높은 관심 속에 열띤 질의응답 시간을 가졌다.

오종한 세종 대표 변호사는 "이번 세미나는 부동산 NPL 투자에 대한 시장과 고객의 뜨거운 관심을 다시금 확인할 수 있는 자리였다"라며 "부동산 NPL 투자는 초기 단계부터 법률적 검토를 꼼꼼히 하고, 예상되는 법적 리스크를 잘 관리해야 하는 만큼, 세종은 다양한 분야의 맨파워를 보유한 부동산 NPL팀을 통해 종합적인 관점의 법률 자문을 제공하겠다"라고 전했다.

이번 세미나는 건설·부동산·금융 분야 등 주요 기업 임직원 300여명이 참석한 가운데 진행돼 참가 접수 2시간만에 신청이 조기 마감되는 등 참가자들의 큰 호응을 얻었다.

peoplekim@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동