[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 집값 안정을 위해 도입된 분양가상한제 제 역할을 못하면서 수요자들의 불만이 커지고 있다. 특정 지역 집값을 억누르면서 일명 '로또청약' 열풍을 불러온데다 공공택지 사업이 좌초되는 등 부작용이 발생하고 있는 것이다.

서민과 무주택자의 주거 안정을 위해 시행된 제도지만 오히려 시장 불안 요소로 작용하고 있는 만큼 제도 개선이 필요한 시점이라는게 업계 전반적인 분위기다.

7일 부동산업계에 따르면 올해 하반기 분양가상한제가 적용된 강남권에서 분양이 예고되면서 수억에서 수십억원의 시세차익을 얻기 위한 현금부자들이 대거 몰리며 일명 '로또청약' 열기가 뜨거워질 것이란 전망이 나온다.

값 안정을 위해 도입된 분양가상한제 제 역할을 못하면서 수요자들의 불만이 커지고 있다. 서울시내 아파트 모습. [사진=뉴스핌DB]

◆ 주거 안정 위해 도입된 분상제…'로또청약' 등 시장 불안 요소로 작용 

집값 안정을 위해 도입된 분양가상한제가 오히려 '로또청약'이라는 이름으로 투기수요까지 끌어들이면서 현금이 부족한 실수요자들이나 서민들에게 허탈함을 안기고 있다.

분상제는 새 아파트 분양가를 택지비와 건축비 등을 더해 일정 금액 이하로 제한하는 제도다. 1977년 주택청약제도 시행과 동시에 분양가격을 통제하기 위해 분양 상한 가격을 정하면서 시작됐다. 이후 1999년 외환위기 이후 주택 시장이 침체되자 분양가 분양가 상한제는 전면 폐지됐다.

하지만 집값이 급등하면서 노무현 정부는 2005년 공공택지에 조성되는 공동주택에 적용하는 것으로 도입했다. 문재인 정부 때인 2017년에는 이를 민간택지로 확대했다.

윤석열 정부 들어서도 폐지보다는 일부 제도를 개선하는데 그쳤다. 현재는 서울에서 강남 3구와 용산구 등 규제지역 내 민간택지와 공공택지개발지구에 적용되고 있는 상태다.

하지만 결과적으로 서울 집값을 잡지 못하면서 민간 분양가 상한제의 실효성이 논란이 되고 있다. 우선 주변 시세의 60~80% 수준으로 공급돼 당첨만 되면 곧바로 수억 원 차익을 볼 수 있다 보니 '로또 청약' 문제가 불거지고 있다. 또 민간 상한제 적용지역이 집값 상승이 예상되는 곳이라는 짐작이 가능해 수요가 쏠리는 현상도 나타나고 있다.

실제로 현재 분상제가 적용된 강남권에서 분양하는 단지들은 수백대 1을 넘는 청약 경쟁률을 기록하고 있다. 하지만 막대한 현금 여력을 보유한 사람들이 아니고선 높은 분양가에 신청 엄두조차 낼 수 없는 수준이다.

올해 상반기에는 서울 서초구 '메이플자이'가 1순위 81가구 모집에 3만5828명이 몰려 442.3대 1로 최고 경쟁률을 기록했다. 당시 메이플자이의 시세차익은 10억원에 달했다. 최근에는 서울 서초구 '래미안 원펜타스'가 1순위 178가구 모집에 9만3864명이 몰려 527.3대 1의 경쟁률을 기록하며 올해 최고 경쟁률을 갱신했다. 인근 아파트 시세와 비교하면 차익은 20억원 수준인 것으로 알려졌다.

◆ 한정된 금액에 공공택지 사업 취소까지…"채권입찰제, 범위 확대 등 개선 필요"

또 공공택지에서는 분상제로 공사비를 온전히 반영하지 못해 사업이 취소되는 경우가 빈번하게 나타나고 있다. 원자재 가격 인상으로 공사비는 급등했는데 상한제로 받을 수 있는 금액은 한정돼 있다 보니 사업에 참여할 시공사를 구하지 못하면서 시행사들이 사업을 속속 포기하기도 했다.

실제로 분양가상한제가 적용된 파주 운정3지구 3·4블록은 사전청약 당시 인기가 높았다. 하지만 사업지를 낙찰받은 DS네트웍스는 원자잿값과 인건비 등의 인상으로 공사비가 오르고 프로젝트파이낸싱(PF) 여건이 악화되면서 시공사와 금융사를 구하지 못했다. 결국 지난해 말 예정된 본청약 일정을 미루다가 지난달 한국토지주택공사(LH)와 체결했던 토지 계약을 포기했다.

이처럼 이미 분양가상한제 최초 제도 도입 취지와는 거리가 멀어진 만큼 제도 개편이 필요하다는 목소리가 나온다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "분상제 폐지를 논의해야할 시점은 된 것 같지만 현재 상황에서 폐지하기는 쉽지 않다"면서 "보완이 필요하다고 보는데 예전에 시행했던 채권입찰제를 도입해 일부 개발이익을 환수해 주거복지 비용으로 쓰는 방법도 괜찮다고 생각된다"고 말했다.

채권입찰제는 새 아파트 청약을 받을 때 청약 희망자가 채권 매입 희망가를 써내면 금액이 높은 순서로 아파트를 분양하는 일종의 경매 제도다. 채권입찰제로 거둬들이는 자금은 주택도시기금에서 임대·분양주택 건설자금, 주택구입자금, 전세자금대출 지원을 비롯한 공공주택 공급 재원으로 활용된다. 2006년 판교신도시 공공분양 아파트에 도입한 사례가 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "아무래도 분상제 지역 자체가 좁다보니 전반적으로 범위를 넓힌다면 가격억제가 가능할 것으로 보고 있다"면서 "분상제가 유지된다면 시세를 반영하는데 있어 합리적인 수준으로 시세수준을 상향할 필요가 있다고 본다"고 말했다.

국토교통부 역시 개편 필요성에 대해 검토중이다. 국토부는 최근 변화된 주택공급 여건을 고려한 제도 운용과 분양가 데이터베이스(DB) 관리 강화가 필요한 상황이라고 보고 '분양가 상한제 관리체계 개선 연구용역'을 발주할 계획을 세웠다. 연구용역을 통해 분양가 상한제 적용 여부에 따른 분양가를 비교하고 재건축·재개발·공공택지 등 사업유형별 분양가를 분석할 예정이다. 분양가 구성 항목인 기본형 건축비와 택지비, 건축·택지 가산비의 적정성도 검토한다는 방침이다. 

min72@newspim.com