[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 오세훈 서울시장이 정비사업의 새로운 패러다임으로 제시한 입체공원과 관련해 서울시는 신속통합기획을 신청하는 구역에 대해서만 허가한다는 방침이다. 또 입체공원 도입 사업장의 사업성 제고를 위해 용적률 추가부여에 이어 층수도 최대한 배려할 것을 검토하고 있다. 

입체공원이 대지면적에 산정되지만 실제 아파트를 지을 수 있는 대지가 줄어드는 만큼 용적률을 반영해 아파트를 지을 경우 건폐율이 높아져 '뚱뚱한 아파트'가 될 것이란 우려 때문이다. '35층 룰' 폐지로 층수제한은 사실상 사라졌지만 서울시는 입체공원 신청 단지에 대해 층수를 높일 수 있도록 최대한 배려한다는 방침이다.

15일 서울시에 따르면 재건축·재개발 사업장 가운데 입체공원 도입 사업장은 신속통합기획 단지만 허용키로 하고 아울러 용적률을 추가 부여하는 인센티브와 함께 층수를 최대한 배려하는 방안을 검토하고 있다. 

서울시 관계자는 "각종 인센티브를 받을 수 있는 입체공원은 서울시가 참여하는 신속통합기획 사업장만 허용되며 해당 사업구역의 건폐율이 높아질 우려에 대비해 층수를 배려하는 방안이 검토될 것"이라며 "층수제한 자체는 사라졌지만 동일 용도지역 사업장보다 층수를 높여주는 방안 등이 검토될 수 있다"고 말했다. 

입체공원 사업장에 대해 층수를 높여주는 것이 요구되고 있는 것은 입체공원이 들어서는 단지는 건폐율이 높아질 우려가 있어서다. 서울시가 최근 발표한 '도시정비 기본계획' 변경안에 따르면 입체공원은 10%에 해당하는 재정비사업장 녹지면적을 대체하도록 했다. 예를 들어 재정비사업장의 대지면적이 1만㎡라면 일반적인 사업방식에서는 10%인 1000㎡를 공원녹지로 서울시에 기부채납하고 나머지 9000㎡ 부지에서 정비사업을 해야한다. 단순 계산할 때 이 경우 용적률을 250%를 받았다면 이 사업장은 총 연면적 2만2500㎡의 주택을 지을 수 있다. 

입체공원 예시도 [자료=서울시]

하지만 입체공원을 조성하면 1만㎡ 전체 부지에 용적률 250%를 받을 수 있어 2만5000㎡ 연면적의 주택을 지을 수 있다. 다만 소유권과 별개로 실질적으로 주택을 지을 수 있는 대지는 공원 넓이 만큼인 1000㎡ 줄어든다. 즉 연면적 2만5000㎡의 주택을 9000㎡ 대지에 지어야한다. 이렇게 되면 이 사업구역은 대지면적 대비 건물바닥면적 비율인 건폐율이 높아질 수밖에 없게 되는데 아파트의 크기가 커져 동간 거리도 좁아지는 '뚱뚱한 아파트'가 나올 수밖에 없다. 

톻상 아파트의 건폐율은 20~30%에서 결정된다. 하지만 용적률 만큼 주택을 짓기 위해선 건폐율을 높일 수밖에 없다. 박원순 전 시장시절 서울시는 높이 규제를 엄격하게 적용했고 이에 따라 층수를 35층 가량 높게 올릴 수 없던 구릉지 재개발 단지들은 건폐율이 높은 '뚱뚱한 아파트'를 짓거나 아니면 상향된 용적률의 일부를 포기할 수밖에 없었다.  

실제 2019년 한남 3구역의 서울시 현상설계 공모안이 대표적인 사례다. 당시 한남 3구역은 구릉지에 위치해 층수가 최고 22층으로 제한됐다. 이 때문에 설계 공모안에선 단지내 건폐율이 35%를 넘어 40%에 육박했다. 이에 따라 동간 이격거리가 9미터인 설계가 나와 논란이 불거졌다.

오 시장 재취임 이후 층수 제한이 풀리며 재정비 사업장 아파트 건폐율은 20%대 초중반에서 결정되는 상황이다. 하지만 입체공원 정비사업 구역의 경우 아파트를 지을 땅이 실질적으로 줄어들기 때문에 층수를 높여주지 않으면 건폐율만 높아지는 '뚱뚱한 아파트'가 재림하거나 아예 인센티브로 받은 용적률을 포기해야 할 수 있다는 우려가 나온다.

서울시는 동일 용도지역 사업장의 층수보다 높여주는 방안을 검토할 것으로 예측된다. 서울시는 오 시장 재임 이후 층수제한을 사실상 폐지했지만 통상 3종 일반주거지역의 경우 40층을 넘지 않는 선에서 그리고 준주거지역의 경우 60층을 넘지 않는 수준에서 층수를 결정하고 있다.

용도지역에 따른 층수 제한은 법적 기준이 없는 만큼 서울시는 입체공원 도입 사업장에 대해 주거지역 종 상향을 하거나 3종 일반주거지역의 경우 통상적인 층수보다 높게 지을 수 있도록 하는 방안이 나올 수 있다. 

입체공원을 도입하는 사업장은 재건축 보다 재개발이 많기 때문에 이에 따른 변수도 예측된다. 재개발 사업장은 대부분 구릉지에 위치한 경우가 많아 층수도 평지에 있는 재건축 단지보다 낮게 설정된다. 실제로 한남뉴타운(재정비촉진지구)의 경우 층수는 3구역이 22층, 4구역은 20층으로 확정됐으며 특히 2구역은 최고 14층으로 서울시 심의를 통과한 상황이다. 2구역은 뉴타운 내 타구역과 비슷한 21층을 요청했으나 서울시는 결국 14층으로 대폭 낮춘 바 있다. 

이에 따라 입체공원을 도입해 층수를 올리려는 구역이 늘어날 것으로 전망되지만 입체공원 조성에도 불구하고 구릉지에 위치해 층수를 올리지 못하는 사업장도 나올 수 있을 것으로 예측된다. 이렇게 되면 정비사업 사업성 제고를 위해 도입한 입체공원이 오히려 '골칫덩어리'가 될 수 있다. 

서울시 관계자는 "층수 제한이 사실상 해제된 만큼 입체공원 단지에 대해 층수 인센티브를 명시할 순 없다"면서 "아직 확정된 사항은 없지만 통합심의 과정에서 층수에 대한 배려가 있을 것"이라고 말했다.  

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