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[ANDA 칼럼] 엄중한 주택시장? "문제는 분양가야"

기사입력 : 2025년06월18일 18:00

최종수정 : 2025년06월18일 18:00

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[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 새정부의 부동산 시장 옥죄기 조짐이 서서히 나타나고 있다. 새정부 출범에 맞춰 주무부처인 국토교통부의 장관을 비롯해 주택정책 부서인 주택토지실의 인선이 아직 이뤄지지도 않은 상황에서 연일 '강도 높은 주택시장 규제대책'이 물망에 오른다. 

이동훈 건설중기부 선임기자

원인 제공은 정부가 하고 있다. 대선 이후 정부는 부동산TF를 열고 2주 연속 규제 대책을 예고하는 듯한 발언을 쏟아내고 있는 상황이다. 최근에는 "서울 주택시장 상황이 엄중한 것으로 인식한다"며 회의에 참석한 국토부, 국세청, 금융위 등에 가용 가능한 모든 정책을 총망라해 검토할 것을 지시하기도 했다. 

'주택시장 상황이 엄중하다'는 표현은 다소 생경하다. 주어와 술어가 썩 일치하지 않는 듯한 이 문장에서 정부의 고민이 숨어 있는 듯하다. 그도 그럴 것이 현상황에서 정부가 시장 규제에 나서야할지 정부 스스로 확신을 가지고 있는지도 의문이다.

집값이 오르는 곳은 전통의 인기주거지역인 강남3구와 용산구 그리고 이른바 한강벨트로 꼽히는 마포구, 성동구, 광진구, 강동구 등이며 이밖에 인기지역인 여의도와 목동, 경기 과천시다. 과천, 성남분당, 용인수지를 제외한 서울 강북지역을 비롯해 나머지 지역은 잠잠한 시장 상황을 보이고 있을 뿐이다. 이중 강남3구와 용산구는 조정대상지역으로 지정된 지 한참 됐으며 서울시의 토지거래허가구역 지정으로 '이중 규제'에 놓인 상황이다. 대출도 얼마 받지 못하며 자금출처조사를 받아야 하며 실거주 의무까지 갖고 있다. 그리고 당국의 불시 점검이 잇따르고 있다. 

새정부가 혹시라도 예전 문재인 정부처럼 부동산 투기세력이 집값을 끌어올려 재산상의 이익을 얻으려고 기도한다고 생각할 수 있겠다. 물론 틀린 말은 아니다. 하지만 아파트값이 오르는 또다른 이유가 있음을 간과, 아니 모르는 척하는 게 아닌가 싶다. 바로 집값의 '원가'인 분양가 그리고 공사비다. 

분양가란 아파트 가격의 바닥가격이자 원가다. 대구를 비롯한 지방에선 분양가 밑으로 신규 분양 아파트를 파는 '마이너스 피(P)'도 심심치 않게 발생하지만 분양가보다 가격이 떨어진다면 이는 비상경제상황이라고 해도 과언이 아니다. 그런데 이 원가가 오르는 것이다. 이 상황에서 집값이 안정을 보이길 바란다는 것은 욕심이다. 

주택도시보증공사(HUG) 통계에 따르면 지난 4월말 기준 최근 1년간 전국에서 신규 분양된 민간 아파트의 1㎡당 평균 분양 가격은 575만5000원이다. 이는 2016년 4월의 278만1000원에 비교하면 9년 만에 2배 넘게 상승한 수치다.

서울 아파트 분양 가격은 1㎡당 평균 1376만3000원이다. 이는 지난해 11월 최고점(1428만원)보다는 다소 떨어졌지만 최근 4개월 새 다시 상승세를 보이고 있다. 수도권도 지난해 4월 789만원이던 평균 분양 가격이 올해 875만 2000원으로 올랐다. 국민 평형인 전용면적 84㎡ 1채당 7500만원이 오른 셈이다. 

윤석열 정부 시절 오세훈 서울시장이 독려했던 재건축·재개발은 주택공급 확대의 유일한 해법일 수 있다. 하지만 공사비가 올라도 너무 올랐다. 재건축·재개발 아파트 공사비는 문재인 정부시절 집값급등 이후 2023년부터 오르기 시작했다. 그시절만 하더라도 서울 강남과 용산의 재건축·재개발 아파트도 3.3㎡당 공사비는 650만원 선이었다. 하지만 3년이 채 지나지 않은 지금은 최저 950만원선에 공사비가 확정되고 있으며 1000만원을 뛰어넘고 있다. 만약 이 가격이 받아들여지지 않는다면 시공사는 하던 공사를 엎어버리는 판국이다. 

높아진 분담금은 정부차원의 지원에도 불구하고 주민들이 재건축을 선택하지 않는 이유가 되고 있다. 가령 재건축 예정지인 노원구 중계동의 경우 주공아파트 전용 59㎡의 매맷값은 7억2000만원 선이다. 이 아파트를 재건축해 전용 84㎡를 얻으려면 현재 다른 재건축 상황을 봤을 때 분담금은 최소 5억원이며 평균 6억원이다. 즉 현재 집값 수준의 분담금을 내야 재건축을 할 수 있는 것이다. 공사비는 원가이기 때문에 강남에 지어도, 강북에 지어도, 면소재지에 지어도 큰 차이가 없다. 심지어 서울시가 추진하는 소규모 재건축 모아주택사업이나 리모델링 사업도 3.3㎡당 900만원 이상의 공사비가 책정되고 있는 상황이다. 

이는 윤석열 정부시절 둘 밖에 없는 여야합의 부동산 제도 중 하나인 '노후계획도시특별법'에 따라 재건축이 추진되는 수도권 신도시도 마찬가지다. 안양 평촌신도시 인기 아파트단지의 전용 59㎡ 매맷값은 7억9000만원선이다. 여기에 5억원 이상의 분담금을 내고 전용 84㎡를 얻는다면 들어가는 비용은 13억원 선이 된다. 이는 주변 최신 아파트 전용 84㎡와 똑같은 가격이다. 여기에 재초환은 계산하지 않았다.

집값이 오르고 안오르고는 둘째치고 신도시에 거주하는 노후 '중산층'이 6억원의 돈이 어디 있겠는가. 재건축 후 집을 팔아서 분담금을 회수할 수도 없는 상황이라면 이들에겐 아예 재건축을 안하는 게 상책이다. 분당을 제외하고 나머지 4개 신도시의 재건축 열기가 나타나지 않는 이유다. 거주자들의 경제적 여유도 부족한데다 집값이 올라 분담금을 회수할 가능성도 낮아서다. 

그럼에도 공사비 증액을 좌시하는 정부당국의 고충을 모르는 것은 아니다. 부동산은 개인의 투기행위라고 우길 수 있지만 건설은 국가경제에 기여하는 산업이기 때문이다. 이러니 조합과 시공사의 싸움에서 정부는 시공사 편을 들 수밖에 없다. 서울시가 최근 시공사의 재건축 공사 중단 사태를 막기 위해 공사비 인상협상을 중재하고 있다. 하지만 시공사의 요구조건은 90% 수준에서 받아들여지고 있다. '흥정'을 위해 더 부르는 가격이 포함돼 있다면 결국 서울시의 중재안은 시공사가 원하는 가격이 100% 다 반영된다고 해도 과언이 아니다. 

하지만 공사비를 잡지 못한다면 즉 원가를 억누르지 못한다면 집값이 더 뛰어도 정부는 할 말이 없다. 지금 나타나는 엄중한 상황은 투기꾼의 욕심도 있겠지만 원가 상승이란 요인도 함께 존재하기 때문이다. 짧았던 대선 과정에서 이재명 대통령은 분담금 축소를 언급한 바 있다. 정부의 새로운 주택시장대책은 강력한 규제와 세금 인상에 따른 주택 수요 억제 만이 아닌 원가 상승 방지책이 포함될 것을 기대해 본다. 

donglee@newspim.com

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"'각설이 타령'은 광복군의 희로애락" [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = 신개념 국악 방송 '최한이·변상문의 작금작금' 제4편이 26일 종합뉴스통신사 뉴스핌 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K스팟(K·SPOT)'을 통해 공개됐다. '최한이·변상문의 작금작금'은 국악이라는 전통 예술 분야에 새로운 활력을 불어넣고, 대중에게 더욱 가깝게 다가가려는 시도이다. 젊은 국악인들의 시선으로 전통음악을 재해석하고 현대사회 속 국악의 의미를 재조명하며, 소리꾼 최한이와 변상문 국방국악문화진흥회 이사장, 팝페라 가수 오윤석과 소리꾼 박나현, 김보성, 가야금 병창 박혜정 등이 출연한다. '최한이·변상문의 작금작금'의 제목 속 '작금(昨今)'은 역사적 사건과 역사적 인물 이야기를 국악으로 풀어 간다는 의미를 담고 있다. 또한 '작금(作金)'은 '금을 캐 부자가 된다'는 뜻도 포함돼 있다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 이날 제4편 '광복군'에서는 가야금 병창 박나현과 경기소리꾼 김보성이 함께했다. 4편 '광복군'에서는 의병들에 대한 이야기로 시작했다. 변 이사장은 "의병은 1907년 8월 대한제국 군대가 해산된 후, 1919년 9월 상해 임시정부가 세워질 때까지 개인 신분으로 일제와 싸운 분들"이라고 설명했다. 이어 "이 광복군은 1948년 8월 15일 대한민국 정부수립과 함꼐 국군이 됐다"고 부연했다. 당시 독립군이자 광복군 출신으로 초대 국방부 장관을 맡은 사람은 이범석이며, 초대 국방부 차관은 최용덕이 맡았다. 제4편 '광복군'의 시대적 배경은 1944년 겨울이다. 변 이사장은 "평안도 출신 김준엽을 비롯한 1500여 명의 청춘은 평양에 주둔하고 있던 일본군 제20사단에서 4주간 훈련을 받고, 당시 중국군과 전쟁 중인 일본군에 배치됐다. 그런데 이들 중 40여 명이 일본군영을 탈영하게 된다. 대표적 인물이 전 고려대 총장 김준엽, 창작과 비평 출판사를 운영했던 장준하, 임시정부 초대 군무총장 노백린 장군의 아들 노능서"라고 말했다. 최한이 소리꾼은 장준하의 '돌베개' 책 부분을 읽으며 "흥이 오르자 안익태 씨가 작곡한 애국가를 불랐다. 회식을 주관한 김주임은 사발가를 불렀다"고 말했다. 이어 "여기서 나오는 '사발가'는 1900년대 초부터 1910년 한일병탄 무렵까지 우리 민족의 울분을 노래한 곡"이라고 소개했고, 김보성 소리꾼은 가창을 시작했다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 김보성 소리꾼. 2025.09.25 alice09@newspim.com [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 박나현 가야금 병창. 2025.09.25 alice09@newspim.com 탈영한 이들은 중국 국민당 정부 중앙육군군관학교를 마치고 중경에 있는 임시정부를 찾아갔다. 그리고 그곳에서 김구 선생을 만나게 된다. 해당 자리에서 김성근이라는 청년은 '각설이 타령'을 부르게 된다. 박나현 소리꾼은 '품바'라는 가사가 들어간 '광복군 환영가'를 가창했다. 최한이 소리꾼은 이를 들은 후 "지금으로 말하면 타령은 강한 수능금지송이 됐을 것 같다"고 말했다. 이후 변상문 이사장과 최한이는 오늘의 '금맥'으로 "각설이 타령은 광복군의 희로애락 그 자체였고, 국악은 곧 군악이었다"고 정의를 내렸다. 올해 8월 15일 광복 80주년을 맞아 선보이는 특집 프로그램인 '최한이·변상문의 작금작금' 제1화 '광복'은 총 4개로 나뉘어 방송됐다. 제1편은 '작금', 2편 '김구, 판소리 배우다', 3편 '이승만과 아리랑', 4편 '광복군'이다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 앞서 제1편 '작금'에서는 성악가 오윤석이 참석해 한국 가곡 '선구자'를 가창했다. 변사로 나선 변상문 이사장은 '가곡'에 대해 "표준국어대사전에서 '가곡'을 우리나라 전통 성악곡의 하나로, 피리나 거문고, 해금 따위의 관현악 반주에 맞춰 부르는 노래라고 정의하고 있다"고 설명하면서 "광복 80주년을 맞이해 뒤죽박죽 돼 있고 뒤섞인 개념을 정리해보고자 한다"고 밝혔다. 그러면서 "가곡은 국악"이라는 답을 힘주어 말했다. 이어 제2편 '김구, 판소리 배우다'에서는 김구 선생이 왜인을 살해한 후 옥중 생활을 하며 만난 조덕근으로부터 시조와 여창 가곡, 남창 가곡, '경기 12잡가', '선유가', 판소리 '적벽가'와 '춘향가'를 배운 내용이 담겼다. 변상문 이사장은 "백범 김구는 판소리 '춘향가'를 배웠고, 판소리 '농부가'와 '갈까부다'를 즐겨 불렀다"고 말했다. 이에 최한이 소리꾼은 "판소리는 원조 K팝"이라고 정의했다. '이승만과 아리랑'이라는 제목의 제3편에서는 이승만 전 대통령이 1993년 2월 24일 스위스 제네바에서 국제연맹 본회의에 참석한 후 식사 자리에서 초대 대통령의 영부인인 프란체스카 여사를 만난 내용이 담겼다. 이 전 대통령은 프란체스카 여사에게 힘들고 외로울 때마다 '아리랑'을 불러줬다. 이에 최한이 소리꾼은 "아리랑은 2012년 유네스코 세계유산에 등재된 우리의 소리이다. '아리랑'은 한민족 DNA이다. 슬플 때는 발라드로, 기쁠 때는 찬가로, 힘들 때는 떼창으로, 인생사 희로애락의 뮤지컬로 시류를 편승하는 살아있는 맥"이라고 강조했다.   alice09@newspim.com 2025-09-26 16:05
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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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