[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 가계대출 총량을 파격적으로 줄여 폭등한 서울 집값을 잡겠다는 새 정부의 첫 부동산 대책이 전세 시장에 즉각적인 효과를 불러왔다. 지난달 30일 입주를 시작한 3307가구 규모 대단지인 서울 서초구 '메이플자이'(신반포4지구 재건축)에서는 전셋값이 하루가 다르게 내려가고 있다. 

메이플자이 투시도. [자료=GS건설]

16일 부동산 업계에 따르면 지난달 말 입주를 개시한 메이플자이 '국민평수' 84㎡ 300가구 이상이 전세 시장에 나와있다. 59㎡(이하 전용면적)는 68건이다.

정부는 지난달 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 갭투자(전세 끼고 매매) 철퇴에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 

세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 새 집주인의 잔금날과 세입자의 전세대출 실행일을 맞춘 다음 당일 받은 전세금으로 기존 집주인에게 잔금을 치르는 식이다.

정책이 발표된 직후 시행되면서 집주인과 세입자 모두 발등에 불이 떨어졌다. 지난달 초까지만 해도 이 단지 84㎡ 보증금은 최소 15억원에서 20억원이었다. 대출 없이 이 정도 돈을 내고 들어올 세입자가 많지 않은 탓에 계약을 무르는 일이 허다했다.

현금을 구해 전세로 들어가더라도 집주인한테 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 발목을 잡는다. 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 '임대보증금 반환 목적 주담대'(전세금반환대출)도 1억원으로 제한됐기 때문이다. 업계 관계자는 "추후 집주인이 대출 없이 '풀 현금'으로 계약할 세입자를 구해오거나, 돈이 많이 생겨 보증금을 반환하는 방법뿐인데 세입자가 이 같은 리스크를 질 이유가 없지 않냐"고 말했다.

집주인 입장에서도 갑작스러운 세입자 이탈로 다음 세입자 구하기에 애를 먹고 있다. 입주장이라 매물은 많은데 대출이 막히면서 가격을 큰 폭으로 내려야만 겨우 세입자를 받을 수 있는 상황이라서다.

현재 84㎡의 전세금은 12억∼15억원 선이다. 저층의 경우 10억5000만원까지도 매물로 나와 있다. 한 공인중개사는 "6월 초만 해도 15억원 이상 올리려는 집주인이 많았는데 지금은 거의 낮춰달라는 전화가 온다"며 "세입자를 못 구하면 잔금도 못 치를 상황에 처한 집주인이 많다"고 말했다.

아예 전세를 월세로 돌리는 집주인도 늘었다. 현재 월세로 나와있는 물량은 전체 가구 수의 절반가량인 약 1500가구다. 84㎡ 기준 시세는 보증금 1억원, 월세 500만~600만원에 형성돼 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족과 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있다"고 지적했다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "전세 수급 불균형에 따라 역전세 해소 속도가 느려지고, 월세 전환이 더욱 빨라질 것"이라고 말했다.

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