정부 '가계부채 관리 강화 방안'에 전세 시장도 대혼란
업계 "가격 상승 단기적 방어는 가능… '전세대란'은 불가피"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 가계대출 총량을 파격적으로 줄여 폭등한 서울 집값을 잡겠다는 새 정부의 첫 부동산 대책이 전세 시장에도 영향을 미칠 전망이다. 매물은 없는데 가격만 오르는 '전세대란'이 결국 서울 수요를 수도권 외곽으로 밀어내고, 전세의 월세화를 불러일으키는 계기가 될 것이란 목소리가 높다.
◆ 서울 전세매물 23% 넘게 빠졌다… 공인중개사 "문의도 없어"
2일 부동산 정보업체 '아실'에 따르면 이날 기준 서울의 전세 매물은 2만4389건으로 6개월 전(3만1814건) 대비 23.4% 줄었다. 5000가구 이상 대단지가 몰린 강동구와 송파구 등의 감소 폭이 특히 확대됐다. 강동구 매물 감소율은 79.5%로 1월 3897건에서 799건까지 내려왔다.
1년 전(3593건)보다 77.8% 줄어든 799건을 기록했고, 송파구도 같은 기간 3073건에서 1330건으로 56.7% 감소했다. 송파구(2817건→1339건)는 52.5%, 광진구(961건→458건)는 52.4%로 각각 집계됐다.
서울 아파트값 과열 분위기가 확산되고 주택담보대출(주담대) 중심으로 가계대출 증가세가 두드러짐에 따라 정부는 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표했다. 수도권 내 주담대 한도를 6억원 이하로 제한하고, 갭투자(전세 끼고 매매) 목적의 주택 구입과 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지한다.
수도권과 규제지역 내 주택구입을 위해 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 한다. 생애최초 주택구입 시 LTV(담보인정비율)이 80%에서 70%로 강화됐다. 디딤돌·버팀목 등 정책대출의 최대 한도가 축소됐고 전세대출 보증 비율도 90%에서 80%로 낮아졌다. 지난달 28일부터 시행됐다.
갭투자 시 활용되던 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된 데다 집을 사려고 주담대를 받으면 6개월 의무 거주를 조건으로 해야 하므로 전세 물건 감소는 불가피하다. 규제가 자리잡은 지 4일 만에 현장 분위기도 바뀌었다는 이야기가 나온다.
강동구의 한 공인중개사는 "1000가구 넘는 신축 단지에서도 전세 매물이 1개 나오면 다행이고, 3000가구 이상 단지에도 3~4개뿐"이라며 "가격이 비교적 저렴한 매물이 빠지면 다른 집주인들이 바로 1억씩 호가를 올린다"고 말했다. 송파구에서 중개업소를 운영하는 또 다른 공인중개사는 "잠실은 물론이고 풍납동, 방이동 등에도 아파트 전세가 싹 사라져서 부르는 게 값이 됐다"고 우려했다.
매물 부족은 전셋값 상승으로 이어진다. 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 발표한 6월 넷째 주(지난달 23일 기준) 서울 아파트 전셋값 변동률은 0.09%로 전주(0.07%) 대비 0.02%p(포인트) 올랐다. 올 들어 가장 높은 상승률이다. 한국부동산원 관게자는 "역세권과 대단지 등 정주여건 양호한 선호단지 위주로 꾸준한 임차수요가 이어지고 일부 단지에서 매물 부족 현상이 보인다"며 "상승 계약이 체결되는 등 서울 전체적으로 상승세가 지속하고 있다"고 분석했다.
서울시 조사 결과 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 5억9316만원으로 전월(5억8654만원) 대비 1.2% 올랐다. 4월(5억6702만원)과 비교하면 두 달 사이 4.6% 뛴 셈이다.
◆ 서울서 밀려나는 실수요자… 월세도 고려하나
전문가들은 이번 대출 규제가 전세대란을 불러올 수 있다는 지적을 잇따라 내놓고 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 "정책 모기지가축소되면 장기 저리 대출 수단이 줄어들면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층에게는 사실상 주택 구입이 더 멀어지며 이들이 임대시장으로 밀려나는 구조를 가속화할 수 있다"고 말했다.
김인만 김인만경제연구소 소장은 "사람들이 규제에 적응을 하면 집을 사지 않고 전세로 가는 이들이 늘 것"이라며 "전세가격이 조금씩 올라가는 추세에 대출 규제가 겹치면서 가격이 상승하고, 이 상황에서 전세 대출까지 막으면 월세도 올라갈 것"이라고 내다봤다.
부동산 정보업체 '부동산R114'에 따르면 서울 아파트 평균 시세(6월 27일 기준)은 14억6492만원이다. 종전에는 비규제 지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용해 차주 소득에 따라 최대 10억2000만원까지 대출이 가능했다.
규제 이후 주담대 한도가 6억원으로 낮아지면서 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 서울 아파트에 입주할 수 있다. 이전보다 대출액이 줄어들지 않으려면 아파트 평균 가격이 8억5000만원을 하회해야 하는데, 이 경우 25개 자치구 중 구로구(8억180만원) 노원구(6억6796만원) 중랑구(6억9864만원) 등 7곳만 영향을 받지 않는다.
나머지 18개 자치구 내 127만6247가구(임대아파트 제외)의 대출액은 종전보다 줄어들 것으로 보인다. 서울 시내 전체 재고 아파트(약 171만7384가구)의 74%에 해당한다. 이런 이유로 서울 수요가 경기와 인천 등 수도권 타 지역으로 밀려나는 '엑소더스' 현상이 벌어질 수 있다는 예측이 나온다. 경기와 인천의 아파트의 평균 매매가격은 각각 5억8525만원, 4억5667만원으로 6억원을 넘지 않아서다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "자금이 부족한 2030세대의 외곽 이탈이 현실화할 것"이라며 고가 주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선 효과가 나타날 가능성도 있다"고 말했다.
공급 부족과 전세 시장 불안이 겹치면서 아예 월세로 돌아서는 수요자도 적지 않을 전망이다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 5월까지 전국에서 확정일자를 받은 월세는 74만3736건으로, 전년 동기(60만332건) 대비 24% 늘었다. 같은 기간 전세 건수는 8% 증가한 47만1653건에 그쳤다. 월세 증가 속도가 전세보다 빨라지며 전체 임대차 계약 중 월세 비중도 전년 동기(57.8%) 대비 3.4%p 증가한 61.2%에 달했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족과 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있다"고 지적했다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "전세 수급 불균형에 따라 역전세 해소 속도가 느려지고, 월세 전환이 더욱 빨라질 것"이라고 말했다.
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