[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 주택담보대출을 6억원 한도로 제한하는 강력한 대출규제를 도입했음에도 서울 아파트값이 상급지를 중심으로 한 달 반 만에 다시 우상향 곡선을 그렸다. 대출만으로는 부동산 가격을 잡기 어려울 것이란 예상이 나오면서 향후 대책에 세금 조정 관련 제도가 포함될지 모른다는 주장이 힘을 얻고 있다.

서울 한강벨트 주간 아파트가격 변동률 [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ 대출 막혀도 현금 부자 매수세는 '여전'… 공급대책은 언제쯤

14일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주 서울 아파트값 변동률은 0.14% 전주(0.12%) 대비 상승 폭이 0.02%p(포인트) 확대됐다. 대출규제 이후 한 달 넘게 인상 폭이 줄어들다가 6주 만에 다시 상승 흐름이 빨라졌다.

강남구(0.15%)는 전주 대비 0.11% 올랐다. ▲성동구(0.22→0.33%) ▲광진구(0.17→0.24%) ▲용산구(0.17→0.22%) ▲마포구(0.11→0.14%) ▲강동구(0.07→0.14%) 등 한강을 끼고 있는 이른바 '한강벨트' 지역의 상승세가 두드러졌다.

전문가 사이에선 새 정부의 대출 규제 효과가 길어야 6개월에 그칠 수 있다며 공급 확대책이 조속히 마련돼야 한다는 의견이 제시되고 있다. 2022~2024년 고금리와 시장침체, 공사비 급등으로 연평균 주택 착공물량이 문재인 정부 5개년 평균 대비 약 21만가구씩 줄었다. 현재 누적 공급 부족 물량은 약 63만가구다. 이 같은 상황에서 대출금리 하락과 경기 활성화가 가시화 될 경우 수도권 집값은 다시 급등할 수 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 분석했다.

김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 인사청문회에서 이르면 이달 내로 공급 대책을 발표하겠다는 뜻을 전했다. 그는 "집값 안정화에는 단순히 수요를 억제하는 게 아니라 양질의 주택이 잘 공급될 수 있도록 하는 게 중요하다"며 "연 50만가구 이상의 공급을 가능하게 하는 방향으로 준비하겠다"고 말했다. 도심 내 유휴부지·노후 공공시설 등을 활용해 역세권 등 우수 입지에 주택 공급을 확대하고, 공익과 사익의 조화를 고려해 재개발·재건축 등 정비사업을 활성화한다.

이날 대통령 직속 국정기획위원회는 국민보고대회를 열고 이재명 정부의 국정 청사진인 '국정운영 5개년 계획안'을 발표했다. 국정과제에는 신혼부부와 고령자, 1인 가구 등 수요맞춤형 공공주택 공급 확대 방안이 제시됐으나 서민 주거안정을 실현한다는 내용이 담겼다. 다만 구체적인 내용은 포함되지 않아 세부 방향이 정해지는 일정을 고려하면 다음 달로 밀릴 수 있다. 

김인만 김인만부동산연구소 소장은 "현 정부가 양질의 주택을 충분히 공급하겠다는 강한 의지를 보이는 만큼 이번 대책은 공급에 초점을 맞출 것"이라며 "부동산 시장에 대한 진단은 제대로 한 것으로 추정되나, 단순히 양질의 공공 아파트를 공급하는 것이 아니라 일자리와 교통, 교육, 생활 인프라가 양호한 지역에 '내 집 마련'을 하고 싶다는 수요를 제대로 읽어야 한다"고 제언했다.

◆ 새 공급책도 안 통하면 '세제 개편' 고개 들까

일각에서는 새 공급대책으로도 집값이 잡히지 않는다면 세제 개편도 고려 대상에 포함될 것이라는 전망이 나온다. 한국토지주택공사(LH) 등 공기업을 통한 공공주택 공급과 '5극3특' 경제 생활권을 집중 육성해 수요를 옮기는 것만으로는 서울 상급지에 몰리는 부동산 가격 상승세를 잡기 어렵다는 생각에서다.

현 정부가 꺼낼 수 있는 증세 카드로는 공시가격 현실화율 조정과 보유세 확대 등이 제시된다. 부동산 공시가격은 조사자가 산정한 시세와 연도별 현실화율을 통해 산정하고 있다. 현실화율은 시세 대비 공시가율을 뜻한다. 공시가 과세표준은 시가에 현실화율과 공정시장가액비율을 곱해 결정된다.

윤석열 정부가 정한 올해 평균 현실화율은 공동주택 69%, 표준주택 53.6%, 표준지 65.5%다. 예컨대 시세 10억원짜리 주택 한 채를 가지고 있다고 가정하면 공시가격은 현실화율 69%와 공정시장가액비율 45%를 반영해 약 3억1000만원으로 계산된다. 다주택자라면 공정시장가액비율이 더 높아 공시가격도 상향 조정된다.

주택 공시가격은 재산세 등 각종 보유세를 결정하는 데 활용되는 지표다. 공시가격이 현실화될수록 과세표준이 높아져 세수가 늘어난다. 공시가격 현실화율은 정부 결정으로 조정이 가능하고, 공정시장가액비율은 시행령만 개정하면 바꿀 수 있어 단기간에 부동산 시장에 유의미한 영향을 끼칠 수 있는 요소로 꼽힌다. 

우선 국토부는 공시가격의 현실화율 상향 방안을 검토한 적이 없다고 해명했으나, 하반기 금리 인하 여부에 따라 집값이 움직이는 경우 충분히 적용될 수 있는 상황이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "향후 가격 과열 국면이 재현된다면 공정시장가액비율 인상 등 간접적인 세제 카드가 다시 등장할 여지도 남아 있다"고 말했다.

다만 이재명 대통령이 "세금을 통해 집값을 잡지 않겠다"고 선언한 만큼 세제 개편에는 신중함이 뒤따를 것으로 보인다. 세금 증가는 곧 국민 부담 증가로 이어지는 데다 집값 상승 기대감이 커진 상황에선 세제를 손보더라도 효과가 제한적이기 때문이다.

송경호 한국조세재정연구원 센터장은 "세금이 늘더라도 시장 참여자가 부동산 가격 상승으로 인한 자본이득 기댓값이 더 크면 주택가격 안정화에 미치는 영향은 크지 않다"며 "예외적인 상황에 대비한 탄력장치를 마련하는 방안을 논의해야 한다"고 말했다.

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