[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 현대건설과 HDC현대산업개발이 성수전략정비구역 제1지구(성수1구역) 현장설명회에 불참했다. 이에 따라 그간 조합과 입찰보증금 및 입찰 조건을 놓고 갈등을 이어온 두 건설사가 재개발 사업에서 발을 뺀 것으로 풀이된다.

다만 경쟁입찰을 바라는 조합원들은 이 같은 조합의 행보에 "특정 시공사에게 수의계약을 맺어주려는 것 아니냐"며 반발하며 대의원회에 입찰 조건 변경을 표결에 부쳤다. 따라서 대의원회의 투표 결과에 따라 입찰 조건이 완화하는 방향으로 결정될 가능성에 무게를 두고 두 건설사가 입찰 조건 완화를 위해 초강수를 뒀다는 분석이 나온다.

◆ '독소 조항' 반발 현대·현산, 결국 현설 불참

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 29일 정비업계에 따르면 성수전략정비구역 제1지구 주택재개발정비사업조합(조합)이 이날 오후 2시에 개최한 현장설명회에서 현대건설과 HDC현대산업개발이 불참했다. 사진은 현장설명회 시작과 함께 닫힌 사무실 문. 2025.08.29 dosong@newspim.com

29일 정비업계에 따르면 성수전략정비구역 제1지구 주택재개발정비사업조합(조합)은 이날 오후 2시 재개발 참여 의향이 있는 건설사를 대상으로 현장설명회를 열었다. 이날 설명회에 참여한 시공사는 GS건설, 대우건설, SK에코플랜트, 롯데건설, 호반건설, 금호건설, BS한양 등 7개사다.

당초 수주전 참여가 예상됐던 현대건설과 HDC현대산업개발은 현장설명회에 참여하지 않았다. 통상 현장설명회에 참여한 건설사를 대상으로 입찰 자격이 부과된다는 것을 고려하면 수주전에서 발을 빼는 양상으로 풀이될 수 있다.

앞서 두 회사는 조합에 입찰 지침 중 다수 조항이 공정한 경쟁을 저해하는 '독소 조항'이라며 공식적으로 반발한 바 있다. 문제가 된 조항들은 ▲조합원 로열층 우선 배정이나 분양가 할인 등 실질적인 혜택 제안 금지 ▲이주비 대출 한도(LTV) 및 금리 등 금융 조건에 대한 과도한 제한 ▲조합의 자의적 판단에 따라 입찰을 무효화할 수 있는 광범위한 권한 부여 등이다.

사실상 조합원을 상대로 홍보를 원천적으로 제한한 것으로, 이들 건설사는 공문을 통해 "성수1구역 입찰지침서를 검토한 결과 입찰 제약사항이 많아 최고의 설계 및 사업 조건에 부합되기 어려운 부분이 많다", "타 구역 입찰지침에는 전혀 없는 조항들이 다수 포함돼 있어 입찰 변별력을 확보할 수 없을 뿐 아니라 일반경쟁입찰의 취지를 무색하게 한다"라며 반발한 바 있다.

하지만 조합은 과거 한남3구역 사태와 같은 과열·혼탁 경쟁을 방지하고, 정부의 '정비사업 계약업무 처리 기준'을 준수하기 위한 불가피한 조치라고 반박하며 건설사들의 요구를 대부분 수용하지 않았다.

◆ 1000억 보증금·설계 유출 논란…'특정사 밀어주기' 의혹

설상가상으로 초기 입찰 지침에는 각 건설사가 제출하는 설계안의 일조권 시뮬레이션 자료를 입찰 마감 전에 조합이 지정한 외부 업체에 제출하도록 하는 조항이 포함되어 있었다. 이는 건설사의 핵심 설계 전략과 기밀 정보가 경쟁사에 유출될 수 있다는 심각한 우려를 낳았고, 결국 조합원들의 민원과 성동구청의 이례적인 개입 끝에 해당 조항이 철회되기에 이르렀다.

뿐만 아니라 지난 21일 공개된 입찰 공고를 통해 밝혀진 1000억원 상당의 입찰보증금도 도마에 올랐다. 최근 정비사업에서 가장 큰 규모의 입찰보증금을 기록했던 곳은 2019년 한남3구역 재개발 사업(1500억원), 은평구 갈현1구역(1000억원) 정도다. 올해 기준으로는 최대 수주 격전지로 예상됐던 압구정2구역, 용산정비창 전면1구역 정도가 1000억원에 이르는 입찰보증금을 제시했다.

입찰보증금은 건설사의 참여 의지를 확인하고 입찰 철회나 부정 행위를 방지하기 위한 목적으로 설정되나, 과도하게 높은 금액일 경우 건설사의 수주 경쟁을 제한해 기피 현상을 불러일으킬 수 있다.

이 같은 거액의 입찰보증금과 까다로운 입찰 지침으로 인해 이들 건설사는 "특정 시공사 밀어주기 아니냐"는 불만을 드러낸 바 있다. 이번 현장설명회에 앞서 현대건설은 9월 4일로 예정된 대의원회 회의 이후로 현장설명회 연기를 요청했지만 받아들여지지 않았다.

이 같은 갈등 속에서 조합과 눈높이를 맞추지 못하자 결국 현대건설과 HDC현대산업개발이 불참을 강행한 것으로 풀이된다.

◆ 수주 포기는 아냐…내달 4일 대의원회 '분수령'

다만 이 결정이 즉각적인 수주 포기로 보기는 어렵다. 조합원 내부에서도 집행부의 강경한 행보에 불만을 품고 경쟁입찰을 주장하는 의견들이 속속 제기되고 있기 때문이다. 이들은 실제 조합원 10분의 1(약 250명)의 동의를 얻어 대의원회 소집을 요구했고, 오는 9월 4일 입찰 조건 수정에 대한 찬반을 묻는 대의원회가 열릴 예정이다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 29일 정비업계에 따르면 성수전략정비구역 제1지구 주택재개발정비사업조합(조합)이 이날 오후 2시에 개최한 현장설명회에서 현대건설과 HDC현대산업개발이 불참했다. 사진은 조합 사무실 앞에 놓인 수의계약 반대 플래카드. 2025.08.29 dosong@newspim.com

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "건설사가 현장설명회에 불참했다면 기본적으로는 사업에 참여하지 않겠다는 의미로 해석해야 한다"면서도 "다만 조합이 건설사들의 불참 이유가 된 입찰 조건을 완화하는 등 유리하게 변경한다면, 건설사들이 사업성을 재검토하고 다시 참여를 고려할 가능성은 있다"고 설명했다.

그러나 우려의 시각도 짙다. 한 조합원 A씨는 "대의원 대다수가 10년 이상 사업이 정체되는 동안 관계를 맺어온 원주민 고령층이어서 기존 조합 집행부의 뜻을 따를 가능성이 크다"며 "대의원회에서 입찰 조건 변경안이 통과될 가능성은 낮다"고 한숨을 쉬었다.

dosong@newspim.com