[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울시가 내놓은 1인 가구 전용 임대형 기숙사 공급 제도인 '서울형 공유주택'이 민간사업자 유치에 난항을 겪고 있다. 사업자 대다수는 사업 진행 과정에서 프로젝트파이낸싱(PF)을 실행할 시 공적 보증을 원하지만 주택도시보증공사(HUG)가 보증 허가에 손사래를 쳤기 때문이다.

서울시는 HUG와의 협의를 이어가면서, 사업을 활성화할 방안을 적극적으로 모색하겠다는 방침이다.

15일 업계에 따르면 서울시의 서울형 공유주택 사업이 추진되고 있는 사업장은 총 5곳이다. 이는 애초 계획했던 규모에서 크게 줄어든 것이다.

추진 사업장은 ▲중구 약수역 ▲은평구 녹번역 ▲동대문구 용두동 ▲서대문구 신촌동 ▲동대문구 휘경동 등이다. 지난 4월까지만 해도 민간사업자 9명이 사업에 관심을 갖고 서울시와 논의 중이었지만 반년새 4명이 이탈했다. 우선 추진 중인 사업장으로 분류된 곳 중에도 3곳은 아직 사업자가 사업을 검토하는 단계에 있는 등 태도가 미온적이다. 지난해 이 정책이 발표된 후 사업장을 선정하는 첫 걸음을 떼고 있으나 민간의 참여가 활발하지 않은 모양새다.

서울형 공유주택은 청년, 중·장년, 노년층 등 다양한 계층의 1인 가구를 대상으로 역세권 및 간선도로변, 의료시설 인근에 임대형 기숙사를 제공하는 제도다. 1인실·2인실 등 개인 방은 따로 있지만 주방, 식당, 세탁실, 운동시설, 휴게공간, 라운지 등을 동일 주택 내 다른 입주민과 공유하는 형태다. 입주자는 공용공간 공동 사용을 통해 더욱 저렴한 임대료에 시설을 이용할 수 있다. 사업자는 주택 내에서 스터디룸, 게임존 등 특화공간을 운영하며 추가적인 수익을 얻을 수 있다. 일반공급은 원룸 시세의 70% 수준, 특별공급은 원룸 시세의 50~60% 수준으로 책정된다.

최근 1인 가구가 늘어나는 상황에서 서울형 공유주택 정책 수요가 높을 것으로 기대됐으나 PF보증이 문제가 됐다. 이 사업은 민간이 사업을 시행하고 공공이 이를 제도적으로 지원하는 공공지원민간임대주택 사업이다. 사업에 참여하는 민간사업자가 존재해야 사업이 가능하다. 최근 주택 경기 악화로 금융기관의 PF 대출 문턱이 높아지면서 민간 사업자가 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 이때 공공기관이 사업에 대한 보증을 서주면 비교적 완화된 금리, 이자 등 조건으로 사업자 대출을 끌어올 수 있다. 이 때문에 공적 보증보험 발급 가능성은 기업이 지방자치단체 사업 참여를 결정짓는 계기로 작용하는 경우가 많다.

앞서 올해 상반기 서울시는 HUG 측에 서울형 공유주택 사업에 대한 PF보증이 가능할지 문의했다. PF보증은 사업자가 PF 대출을 상환하지 못할 경우 보증 기관이 대신 원리금을 제공하는 상품이다. 그러나 HUG가 보증 발급이 어렵다고 선을 그으며 사업에 제동이 걸렸다. 서울시에서는 HUG가 임대형 기숙사 방식 사업이 기대 수익이 낮다고 판단한 것으로 보고 있다. 다만 HUG 관계자는 "거절 사유가 사업성 부족은 아니다"면서도 "임대형 기숙사가 앞서 보증이 발급된 바 없는 신규 대상이다 보니 사업방식 등 검토가 필요하다"고 말했다.

서울시는 한국주택금융공사(HF)에도 PF보증을 검토해달라는 입장을 전했으나 보증이 불가능하다는 회신을 받았다. HF 공사법과 시행령에서는 주택만을 보증 대상으로 규정하고 있기 때문에 임대형 기숙사는 포함되지 않는다는 것이다. HF 관계자는 "공사는 역세권 청년주택 사업에 대해 서울시 요청에 따라 대상 사업장과 대상자를 확대하는 등 시와의 협업 사례가 있다"면서도 "다만 서울형 임대주택은 기숙사 형태 거주지로 관련 법령상 PF보증 발급 대상으로 분류되지 않는다"고 설명했다.

서울시는 우선 사업자 유치를 위해 HUG와 PF보증 관련 논의를 이어가겠다는 방침이다. 서울시 관계자는 "2023년 9월 26일 국토교통부가 발표한 주택 공급 활성화 방안에서 비아파트 자금조달 지원과 관련해 도심지 내 공유 주거 서비스를 제공하는 임대형 기숙사 건설 시 PF보증 등을 지원하겠다는 내용이 포함됐고 이를 근거로 국토부에 PF보증을 요청했으나 이뤄지지 않고 있다"며 "향후에도 국토부, HUG에 계속 협조를 요청할 계획"이라고 말했다.

그러면서 "시는 임대리츠를 설립해 운영하는 안, HUG 보증이 발급되는 청년·노인·신혼부부 등을 대상으로 제공되는 안심주택과 임대형 기숙사를 복합주택으로 운영하는 안 등 다양한 방안을 고민 중"이라며 "이와 별개로 혹여 사업에 개선점이 있는지 이달 중 용역을 개시해 살필 방침"이라고 했다. 이어 "서울형 공유주택은 1인 가구의 주거 안정을 위해 꼭 필요한 정책"이라며 "모든 연령대가 이 제도를 잘 활용해 혜택을 받을 수 있기를 바란다"고 덧붙였다.

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