민간참여사업 확대·법제도 보완 필요성 강조
도급형 민참, 공공주택 품질 강화와 낙인 완화에 효과
대형사 참여율 유지 및 제고는 과제
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "한국토지주택공사(LH) 아파트가 싸거나 안 좋다는 불신이 있다"며 "앞으로 민간 도급사업과 연계해 양질 주택을 공급해 LH 아파트가 확실히 바뀌었다는 평가를 받고 싶다." (김윤덕 국토교통부 장관)
◆ '소셜믹스' 혼합단지 증가 추세… 법·제도 보완이 관건
국토부에 따르면 김 장관은 19일 경기 성남시 '위례 자이더시티' 민간참여사업 준공 현장을 방문해 사업 추진 현장을 점검하고 향후 계획을 수립했다.
그는 "민참 방식을 통한 아파트 공급량을 늘리기 위해선 대기업 적극 참여 유인책이 필요하다"며 "'소셜 믹스' 단지 증가 시기에 대비해 사전 준비를 하며 공급대책을 세우겠다"고 말했다.
민간참여사업은 LH가 토지를 제공하면 민간 건설사가 아파트를 짓고 분양한 뒤 수익을 분배하는 방식으로 이뤄진다. 건설사는 토지 매입에 들어가는 자금과 사업비 조달 부담을 줄일 수 있고, LH는 민간 건설사의 브랜드와 기술을 통해 주거 품질은 물론 건설 속도를 높일 수 있다.
정부는 이달 7일 발표한 '주택공급 확대방안'을 통해 LH의 직접 주택사업 시행 계획을 밝혔다. 그동안 LH의 주요 수입원이었던 주택용지 매각에서 민간 건설사와의 협력을 통해 고품질의 공공주택을 공급하는 방식으로 사업 방식을 전환한다. 용적률 상향 등 토지이용도 효율성도 높여 향후 5년 동안 수도권에 총 6만가구를 착공하겠다는 것이다.
김 장관이 이날 방문한 주택은 2021년 초 분양한 지하 2층~지상 23층, 11개 동 800가구 규모 아파트다. 46~84㎡(이하 전용면적)로 구성됐으며 공공분양 360가구, 신혼희망타운 293가구가 포함됐다. 분양가 상한제를 적용받아 이른바 '로또 아파트'로 불렸다. 공공분양 기준 분양가는 최소 6억9880만∼9억7980만원 수준으로 당시 분양에 나선 인근 공동주택 대비 3억~5억원가량 낮다는 평가를 받았다.
김 장관은 현장 점검 이후 해당 단지 입주자대표회의 회장과 임차인 대표를 만나 건의사항을 청취했다. 이들은 분양과 임대 가구 사이 생각 차이로 인한 갈등을 봉합할 때 활용할 법·제도가 미비하다고 지적했다. 주차비나 커뮤니티 운영비 등을 임대 가구도 똑같이 납부하지만, 의사결정 과정에서의 의견 반영이 미흡하다는 주장이다.
임차인 대표 A씨는 "임차인대표회의도 있긴 하지만 간담회 성격이라 LH에 협의를 요청한 뒤 LH가 입대의에 다시 요청하는 구조"라며 "800가구 중 LH가 임대인인 집이 140가구임에도 입대의의 권한은 0표"라고 말했다. 김 장관은 "과거에는 혼합형이 드물어 법제화가 미흡했을 수 있다"며 "LH와 국토부가 이 문제를 함께 고민하는 한편, 입주민이 직접 민원을 보고하는 방식도 검토하겠다"고 말했다.
민간 건설사 대표로 참석한 남경호 GS건설 부사장은 정부의 민참사업 확대에 긍정적인 입장을 표했다. 남 부사장은 "공공주택 지원이 확대되면 민 건설사 사업 기회도 늘어나는 셈"이라며 "브랜드 가치를 지키는 한편 소셜믹스 설계에 집중하고 시공 완성도 또한 더 높이겠다"고 말했다. 이어 "이익배분형보다 도급형 선호가 커진 안정 선호 시대이므로 공급량 유지·확대가 필요하다"고 호소했다.
◆ LH, 민참 통해 16.5억 조달… 원가 절감 효과도
2014년 도입 이후 올해까지 130개 블록, 총 10만가구 이상의 주택이 민참사업으로 공급됐다. 2021년 이후 원자재 가격 급등으로 공사비는 많이 올랐으나 분양가는 이를 따라가지 못해 사업성이 낮아지는 문제가 생겼다. 민간 건설사 참여가 저조해지자 국토부는 LH와 건설사가 분양 수익을 나누는 배분형 외에 LH가 처음 약속한 대가를 시공사에 지급하는 도급형 방식을 도입했다.
이후 참여율이 다시 오르면서 지난해 2만4000가구(30개 블록), 올해 3만가구(30개 블록)로 공급 물량이 늘었다. 최근 2년간 발주한 66개 블록 중 65개 블록에서 민간 건설사가 도급형을 선택했다.
LH는 민참사업이 재무 부담 경감 측면에서 큰 효과를 낸다고 본다. LH가 직접 공공분양에 나서면 자금 전액을 조달해야 하지만, 민참을 활용하면 민간 건설사가 사업비를 마련해 공사를 진행해서다. 현재까지 경감분은 총 16조5000억원이다. 지난해와 올해분은 약 10조원이다. 단순 시공사 선정(종합심사제) 대비 원가 약 5%, 공사비 전체로 보면 약 8000억원 절감 효과를 봤다는 설명이다.
품질도 강화됐다. 공공주택 최초 바닥충격차단 1등급이나 제로에너지 4등급 시범 적용, 장수명 우수등급 인증 등 민간의 우수한 기술력이 적용됐다. 분양과 임대 가구가 같이 있는 혼합형 주택에도 대형 건설사의 브랜드가 도입되면서 소위 '낙인 효과' 완화에도 기여한다.
민참사업의 사업성이 다소 떨어지는 탓에 대형 건설사가 들어오지 않으려 할 수 있다는 지적도 반박했다. 정우신 LH 민간협력사업처장은 "지난해와 올해 도급형 민간참여사업에 선정된 건설사(17개사, 5만3000가구 공급) 중 64.7%(11개사)가 시공능력평가 30위권 이내의 건설사였다"며 "이 가운데 94.1%(16개사)가 시공능력평가 100위권 이내의 건설사로, 현재도 도급형 사업에 대한 1군 건설사의 참여도와 관심도는 높은 편"이라고 말했다.
이어 "종합심사제 대비 원가 절감 효과가 있어 참여 확대에 무리가 없고, 이미 조직 보강을 준비하는 업체도 있는 것으로 안다"며 "다만 대형 건설사의 참여율 제고를 위해 적절한 수준으로의 공사비 조정이 필요하다"고 당부했다.
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