[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역을 전면 규제 지역으로 묶으면서 고강도 '집값 잡기'에 나섰다. 이번 대책이 단기적으로는 거래량 급감과 가격 상승세 완화 효과를 낼 수 있으나, 현금 부자 사이 상급지 수요는 여전해 급격한 안정세를 유도하긴 어려울 전망이다.

◆ "가격 불안 선제 대응"… 부동산 시장 전방위 압박 대책 나왔다

15일 국토교통부는 서울 전역과 경기 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 추가 지정하고 부동산 금융·세제·단속까지 총망라한 고강도 대책을 새로 내놨다. 최근 수도권 일부 지역 중심으로 주택가격과 거래량이 빠르게 증가하며 시장 불안이 확산되자, 선제적으로 수요를 억제하고 자금이 생산적 부문으로 흘러가도록 하겠다는 방침이다.

기존 강남·서초·송파·용산구 4개 자치구 외 나머지 21개 자치구 전체와 과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남 등 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정했다. 토지거래허가구역은 동일한 지역 내 아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대주택까지 포함된다. 집값 상승과 거래량 확대가 이어지고 있어 인접 지역으로 과열이 확산될 우려가 크다는 이유에서다.

부동산 금융 규제 문턱도 대폭 높아진다. 수도권과 규제지역의 시가 15억원 이하 주담대 한도는 지금처럼 6억원으로 유지되지만, 15억~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 차등 적용된다. 스트레스 금리는 현행 1.5%에서 3.0%로 상향되고, 1주택자의 전세대출 이자 상환분은 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영한다.

청약 제도는 재당첨 제한 기간을 최대 10년으로 강화한다. 투기적 청약을 차단하기 위해 일부 지역은 7년, 투기과열지구 등 고위험 지역은 10년간 재당첨이 어렵다. 2년 이상 해당 지역에 거주한 무주택자에게 우선공급 비율을 확대해 지역 내 실수요자의 청약 기회를 높인다. 

정비사업에선 투기 수요를 원천 차단하기 위해 재건축 조합원당 주택 공급 수를 1주택으로 제한한다. 조합원 지위를 사고파는 행위를 막기 위해 재건축·재개발 조합원 지위양도 제한 규정도 함께 강화한다. 조합원 지위가 시장에서 투기 수단으로 변질되는 사례를 근절하기 위한 취지다. 

전문가들은 이번 대책을 단순한 '집값 잡기'가 아니라 자산배분의 방향을 바꾸는 신호로 봐야 한다는 입장을 내놓고 있다. 부동산을 재테크 수단에서 배제하고 금융시장으로 유동성을 이동시키는 구조적 전환 정책과 다름 없다는 것이다. 

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "실제 시장에서는 호가만 남고, 거래 기준점이 사라져 평가가 불가능한 '가격 블랙아웃' 상태가 될 수 있다"며 "거래 단절은 '자산 불평등', 즉 자산 이동성이 있는 상층은 시세차익을 누리고 중산층 이하는 시장 진입 자체가 봉쇄되는 현상을 불러올 수 있다"고 말했다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "일시적 거래량 상승률 감소 효과는 있겠으나 근본적인 집값 안정은 힘들다"며 "주식과 금, 부동산 모두 다 오르는 시점에서 현금 가치는 하락하면서 자산 마련에 대한 두려움을 해소해 주는 정책이 아니라 수요 억제 단기 처방만 나오는 흐름"이라고 설명했다.

◆ 외곽 지역 풍선효과 불가피… "시장 일시적으로 냉각될 듯"

강력한 돈줄 조이기에 규제지역 확대까지 겹치면서 풍선효과에 대한 우려가 커지는 모습이다. 단기 차익을 노린 투기성 수요를 차단하고, 매매가격 상승을 방지해 주거 안정을 도모할 순 있겠으나 실수요자 부담 가중이나 거래절벽 등의 부작용도 생길 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "전 지역에 규제가 적용되는 게 아니기에 외곽이나 비주택 중심 지역에는 일시적인 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "최근 주택시장은 다주택 분산 투자에서 '똘똘한 한 채'에 집중하며 보유 자산을 정리하고 핵심 입지로 수요를 집중시키는 흐름이기에 수요가 여전히 서울 핵심권으로 몰린다면 가격은 쉽게 낮아지기 어렵다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "대출 없이 매입이 가능한 무주택 실수요자에겐 큰 영향이 없겠지만 '갈아타기'를 희망했던 수도권 1주택자나 무주택 청년·신혼부부의 내 집 마련 수요는 위축될 것"이라며 "대출 제한으로 이미 장기 침체된 서울 전역이 특히 영향을 많이 받을 전망"이라고 말했다.

정비사업 속도가 느려질 것이란 예측도 나오고 있다. 양 위원은 "전매제한과 조합원 지위 양도 금지는 정비사업 내 지분 거래와 조합원 교체를 사실상 차단해 유동성을 급격히 축소시킬 것"이라며 "자본력이 있는 대형 건설사 중심의 양극화가 심화되고 중소 시공사나 초기 단계 정비사업은 추진이 지연되거나 중단될 가능성이 크다"고 말했다. 

김 위원 또한 "중도금·이주비 등의 대출 제한이 정비사업 자금흐름을 막아 사업 추진 지연·건설경기 둔화로 이어질 수 있다"며 "정비사업은 일정 단계가 되면 소유권이전등기 자체가 제한되어 대출 비중이 높은 소유자에게는 이에 대한 대책이 필요할 것"이라고 말했다.

◆ 고가 아파트 중심 매수세 견고… 대책만으로 장기적 안정 어려워

무엇보다 이번 대책이 무서운 상승세를 보였던 이른바 '한강벨트'의 집값 억제에는 실효성이 크지 않을 것으로 관측됐다. 규제지역의 세금 부담과 대출 문턱이 높아지다 보니 일시적으로 매수세가 주춤할 순 있지만, 기본적으로 현금 보유량이 적지 않은 다주택자와 고가주택 매입 대기자는 결국 규제 변동에 적응해 투자 목표를 이룰 것이란 예상이 나와서다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "4000조원을 넘긴 시중의 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 1주택 상급지 교체수요의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다"며 "올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강벨트였고, 이들 지역에서 대출에 구애가 없는 자체 자금을 통한 주택 매수는 통제가 쉽지 않다"고 말했다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 "2017년 '8.2 대책'에서 서울 전 지역을 조정대상지역으로 묶었지만 서울 폭등장은 그때부터였고, 2019년 '12.16 대책'에서 15억원 초과 매물에 대한 주담대 금지를 걸었어도 집값은 계속 올랐다"며 "내년부터 서울 공급물량이 급감하고 통화량이 계속 풀리는 점을 생각해보면 다시금 가격이 오를 것이고, 다주택자 규제에 따른 '똘똘한 한 채' 선호현상이 더 심화될 수밖에 없다"고 했다.

김 소장은 "서울의 수요과잉과 공급부족 문제를 단기간에 정책으로 해결할 수는 없다"며 "수도권 주택공급을 늘리고 서울에 집중된 대기업 일자리를 지방으로 분산시키는 정책을 추진함으로써 서울 집중화 문제를 해결하겠다는 장기적인 방향성을 보여줘야 한다"고 토로했다.

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