[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 내년 서울을 비롯한 수도권 주택 가격의 상승세 지속이 예상되는 가운데, 정부의 주택 안정 대책이 되려 가격 불안을 심화시켰다는 지적이 제기됐다. 토허제와 재건축초과이익환수제(재초환) 등이 시장의 작동 원리를 무시한 채 오히려 가격 왜곡을 심화시켰다는 것이다.

◆ "매물 잠그고 구역 지정만 남발... 집값 잡기 아닌 '폭탄' 키워"

23일 서종대 주택산업연구원(주산연) 원장은 서울 대한상공회의소에서 열린 '2026년 주택시장 전망과 정책 방향' 기자간담회에서 이 같은 의견을 밝혔다.

주산연은 이날 내년도 서울 주택 매매가격이 4.2% 상승할 것으로 전망했다. 이는 올해 예상치보다 높은 수준으로, 규제로 인한 매물 잠김과 공급 부족의 여파가 내년 시장을 더욱 불안하게 만들 것이라는 분석이 깔려있다.

서 원장은 이날 간담회에서 올해 서울 집값 상승폭이 예상치(1.7%)를 크게 웃돈 6.6%(주산연 추산)를 기록한 원인으로 지난 10·15 대책 등 거래 규제로 인한 공포 심리를 꼽았다. 특히 토지거래허가구역 제도가 다주택자와 1주택자의 매도를 원천 봉쇄해 '매물 잠김(Lock-in)' 효과를 유발했다고 꼬집었다.

서 원장은 "토허제 구역에서는 실거주 의무 때문에 세입자가 있는 집은 팔고 싶어도 팔 수가 없다"며 "매물이 아예 안 나오니 강남 등 선호 지역에서는 간혹 나오는 매물이 부르는 게 값이 되고, 그게 바로 시세로 굳어지는 악순환이 반복되고 있다"고 설명했다.

서울시의 신속통합기획 등 정비사업 구역 지정 속도전에 대해서도 우려를 표했다. 정비사업은 실제 늘어나는 물량에 비해 시장의 주목도가 높다보니 되려 집값 상승을 부추긴다는 설명이다.

서 원장은 "정비 구역을 지정한다고 해서 즉시 주택 물량이 나오는 것이 아닌데 재건축 과정에서 꾸준히 가격이 몇 배로 오른다"며 "굉장히 빠르게 지금 구역 지정을 하면서 오르는 측면이 있다"고 지적했다.

이어 "도시 정비는 소비자 기준으로 보면 추가 공급이 거의 없다. 재건축으로 늘어나는 물량이 최근 10% 남짓"이라며 "단기간에 오른 집값을 잡기 위해서 거시 경제(정책)를 집중적으로 투자하는 건 바람직하지 않다"고 덧붙였다.

단기적으로는 집값을 그는 "재건축·재개발은 구역 지정부터 착공까지 최소 10년이 걸리는 장기 사업인데, 당장 공급은 없으면서 동시다발적으로 구역 지정만 하니 호가만 뛰게 만든다"고 직격했다.

◆ "재초환은 엉터리"... 내년 서울 집값 4.2%·전세 4.7% 뛴다

서 원장은 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지도 강력히 주장했다. 그는 "조합원들이 재건축으로 대박을 터뜨린다고 생각하지만, 실상은 30년 넘게 보유한 대지 지분을 팔아 건축비를 충당하는 구조"라며 "많은 사람들이 기본 원리도 모르고 있다. 재초환은 정말 엉터리"라고 목소리를 높였다.

이러한 정책적 난맥상 속에 주산연은 내년 주택시장이 '공급 부족발(發) 상승세'를 이어갈 것으로 내다봤다. 내년 주택 매매가격 상승률 전망치는 ▲서울 4.2% ▲수도권 2.5% ▲전국 1.3%다. 지방 역시 0.3% 오르며 상승 전환할 것으로 점쳐진다.

특히 전월세 시장의 불안은 더 커질 전망이다. 내년 서울 전세값은 4.7% 상승해 매매가 상승폭을 웃돌 것으로 보인다. 입주 물량 급감이 주원인이다. 내년 수도권 아파트 입주 예정 물량은 약 12만 가구로 예년 평균의 절반 수준에 불과하다.

주산연은 "입주 물량 부족과 전세 사기 여파로 인한 비아파트 기피 현상이 겹치면서 월세 가격 상승 압력이 가중될 것"이라며 "월세 순환변동값이 이미 상승세로 돌아선 만큼 서민 주거비 부담이 커질 수 있다"고 경고했다.

◆ "민간 공급 붕괴 직전... '특별대책지역' 도입해 혈로 뚫어야"

서 원장은 현재 주택 공급 시스템이 붕괴 직전이라고 진단했다. 공공(LH 등)이 감당할 수 있는 공급 물량은 전체의 20~30% 수준에 불과한데, 나머지 80%를 책임져야 할 민간 시행·건설사들이 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기로 고사 위기에 처해 있다는 것이다.

주산연은 공급난 해소의 해법으로 '주택공급 특별대책지역' 도입을 제안했다. 서울 등 공급 부족이 심각한 지역을 특별구역으로 지정해 인허가권을 국토부 장관으로 일원화하고, 통합심의를 통해 인허가 기간을 획기적으로 단축하자는 내용이다.

서 원장은 "대형 건설사들은 자체 시행을 안 하고, 시행사들은 신용도 하락으로 자금 조달이 막혀 있다"며 "특별대책지역 내 사업장에 대해서는 시행사 신용도와 분리해 PF 보증을 확대해주는 등의 조치가 필요하다"고 강조했다.

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