수요 하단 견고하다, 아직은 임대 수요
임대용 주택개발사 인수, 월가 전략 주목
애널리스트들 1년 내 20%대 반등 상정
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<인비테이션홈스 ①트럼프 주택 규제 공포감 과했다, 월가 매수론>에서 이어짐
[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = ◆배당·재무 견조
배당도 견조하다. 실적 압박이 있었음에도 불구하고 2017년 IPO 이후 매년 배당금을 인상해온 기록이 유지되고 있다. 인비테이션홈스는 최근 분기 배당금을 종전의 0.29달러에서 0.3달러로 3.4% 인상했다. 연간 환산 시 1.2달러다. 현재 이를 기준으로 한 배당수익률은 4.4%다.
재무 여력도 넉넉하다. 작년 3분기 말 기준 유동성(현금과 리볼빙 미사용분)은 19억500만달러다. 총 부채 83억1300만달러 중 95.5%가 고정금리 또는 고정금리로 스왑돼 금리 상승에 따른 영향이 제한적이다. 2027년 전까지 만기 도래 부채가 없어 단기 차환 부담도 없다. 5억달러 한도의 자사주 매입 프로그램도 승인(작년 3분기 실적 발표 주간)했다.
물론 트럼프 대통령 발언 전부터 인비테이션홈스는 실적 둔화 압박을 받고 있었다. 주가 하락이 그 연장선이라는 해석도 가능하지만 강세론자들의 평가는 다르다. 선벨트 지역(플로리다·텍사스·애리조나 등 미국 남부)의 신규 임대 공급 증가로 작년 매출과 이익 성장이 둔화한 것은 사실이다. 코이핀이 집계한 애널리스트 컨센서스에 따르면 AFFO는 작년 주당 약 1.63달러로 전년 대비 2% 증가가 채 안 될 것으로 전망된다.
◆수요 하단은 견고
하지만 현재 인비테이션홈스의 임대 수요 자체는 견조하다는 평가가 많다. 수요 증가세가 둔화할 수는 있어도 하단은 단단해졌다는 해석이 나온다. 높은 주택담보대출 금리 환경에서 주택을 사는 것보다 빌리는 것이 경제적이라는 인식이 많아서다. 인비테이션홈스의 주택은 평균 월 임대료 2500달러로 직접 소유할 때의 월 비용보다 약 900달러 저렴하다고 한다.
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월가에서는 실적 둔화를 타개할 회사의 성장 전략을 주목한다. 인비테이션홈스는 이달 16일 BTR 개발사 레지빌트를 8900만달러에 인수한다고 발표했다. 거래에는 23건의 기존 수수료 건설 계약과 70명의 개발 인력이 포함됐지만 토지는 빠졌다. 대신 약 1500개 부지에 대한 매입 옵션만 확보해 대차대조표 부담 없이 필요할 때 선택적으로 개발에 나설 수 있는 구조다.
레지빌트 인수 발표는 기존 주택 매입에 의존하던 인비테이션홈스가 개발 역량을 내재화하려는 시도를 보여준다. 토지 매입 대신 옵션만 확보하는 방식을 통해 대차대조표 부담을 줄인다. 토지 매입 대신 옵션만 확보하면 선행 자본 투입 없이 필요할 때만 개발에 나설 수 있다. 또 직접 개발하면 기존 주택 매입처럼 시장가 경쟁 입찰을 할 필요도 없어 취득 비용까지 통제할 수 있다.
◆'28년까지 현금창출 확대 목표
월가에서는 인비테이션홈스의 내부 효율화와 기존 부가가치 서비스를 통한 수익화 강화 전략도 긍정적으로 평가한다. 인비테이션홈스는 2018년부터 스마트홈 기술과 번들 인터넷 서비스를 운영해왔는데 현재 6만4000채 이상에 스마트홈이 적용돼 있고 전체 임차인의 3분의 1을 넘는 비중이 번들 인터넷(임대료 합산형 통합 인터넷 서비스)을 이용 중이다.
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회사는 작년 11월 '투자자의 날' 행사에서 관련 서비스들의 보급 확대, 운영 프로세스 중앙화 건설 대출·제3자 관리 사업 등을 통해 2028년까지 AFFO를 주당 14~20센트 추가 확보하겠다는 목표를 제시했다. 에버코어ISI의 스티브 삭와 애널리스트는 이 계획에 힘입어 2027년 AFFO 성장률이 4.5%로 회복될 것으로 기대했다. 코이핀이 집계한 컨센서스에 따르면 당장 올해는 증가율이 3%, 내년은 4%로 상승이 예상된다.
애널리스트들의 주가에 대한 전반적인 시각은 추가 하락보다는 반등에 무게를 둔다. 팁랭크스에 따르면 담당자 16명 중 매수 의견은 6명, 중립은 10명이다. 매도 의견은 없다. 당장 규제 불확실성에 대한 부담이 있는 까닭에 적극적인 매수 추천이 많지는 않지만 추가 하락을 경계하는 시각도 드물다. 12개월 내 실현을 상정한 이들의 평균 목표주가는 32.64달러로 현재가 대비 21% 높다.
bernard0202@newspim.com
