[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2025년 서울과 분당 오피스 시장이 대형 자산 거래에 힘입어 사상 최대 규모로 확대됐다. 전략적 투자자와 기관 자금이 유입되며 도심과 강남권역을 중심으로 거래가 집중됐다.

5일 상업용 부동산 전문기업 '젠스타메이트'는 '2025년 4분기 오피스 마켓리포트'를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 서울 및 분당 오피스 시장의 연간 거래규모는 24조120억원으로, 거래 규모 집계를 시작한 2000년 이후 처음으로 20조원을 넘어선 수치다. 종전 최대치였던 2021년(15조290억원) 대비 약 60% 증가했다.

지난해 4분기 서울·분당 권역 오피스 거래규모는 6조8591억원으로 분기 기준 역대 최대치를 기록했다. 이 가운데 서울 오피스 거래규모는 전 분기 대비 21% 증가한 5조7084억원으로 나타났다. 시그니쳐타워(1조346억원), 센터포인트 광화문(4320억원), 흥국생명신문로빌딩(7193억원) 등 대형 코어 자산 거래가 전체 시장을 견인했다.

권역별로 보면 도심권역(CBD)이 3조1215억원으로 전체 거래의 55%를 차지하며 가장 큰 비중을 기록했다. 강남권역(GBD)은 1조4243억원으로 25%를 차지했다. 여의도권역(YBD)은 4917억원, 기타 권역은 6709억원으로 집계됐다. 연간 기준으로는 CBD가 9조1000억원으로 전체의 38%에 달했으며 GBD 5조6000억원, 기타 권역 5조원이 뒤를 이었다.

전략적 투자자의 직·간접 투자가 확대되면서 CBD와 GBD를 중심으로 한 거래 집중 현상이 더욱 뚜렷해졌다는 분석이다. 권역별 3.3㎡당 거래가격은 GBD가 3920만원으로 가장 높았다. ▲CBD 3319만원 ▲YBD 2852만원 ▲기타 권역 2480만원 순이다. 기타 권역에서는 '팩토리얼 성수'가 3.3㎡당 4000만원에 거래되며 성수 지역 단일 자산 기준 최초로 4000만원대를 기록했다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "전략적 투자자와 연기금·공제회의 대체투자 출자가 확대되면서 시장 유동성 확대가 기대된다"면서도 "금리 동결 기조가 이어지면서 투자자들의 접근 방식은 선별적이고 보수적으로 전환될 가능성이 크다"고 말했다.

이어 "올 상반기는 준공 자산과 매물이 많지 않아 거래 규모 확대가 쉽지 않은 만큼, 운영 성과와 공급 증가에 대한 대응 전략이 중요한 시기가 될 것"이라고 덧붙였다.

임대 시장은 개선 흐름을 보였다. 대형 공실이 해소되며 서울 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.4%p(포인트) 하락한 6.6%로 집계됐다. 권역별 공실률은 ▲CBD 5.0% ▲GBD 3.4% ▲YBD 3.1% 수준이다.

임대료는 계절적 조정 국면에 진입하며 전 분기 대비 0.5% 상승했고, 관리비는 0.4% 인상됐다. CBD의 평당 평균 월 임대료는 11만4200원으로 전 분기 대비 0.8% 올랐다. GBD는 11만3700원, YBD는 9만6800원으로 각각 0.3%, 0.1% 상승했다.

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