[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 이재명 대통령과 정부 고위관계자들의 다주택자 압박 이후, 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 한강벨트 인기지역의 고가 아파트 매맷값이 뚜렷한 하향세를 보이고 있다. 오는 5월 9일 다주택 양도소득세 중과 유예 일몰을 앞두고 매물이 쏟아지면서, 당분간 이들 지역 고가 아파트 가격의 반등은 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다.

반면 그동안 가격 상승이 잠잠했던 비 한강벨트 지역은 높지는 않지만 잔잔한 상승세를 이어가고 있다. 해당 지역에서는 가격 약세를 기다리던 실수요 매수세가 유입되고 있는 것으로 분석된다. 이 때문에 양도세 중과 유예 폐지 여부와 상관없이, 일부 비(非) 한강벨트 지역의 가격 강세는 당분간 지속될 가능성이 높다는 진단이다.

23일 부동산시장 전문가들에 따르면 강남3구와 용산구, 한강벨트와 같은 인기지역의 주택 가격 하향세는 이어질 것으로 예측되는 반면 이른바 '2급지'로 꼽혔던 서울 비 한강벨트를 비롯한 경기지역 아파트값이 동반하락하는 '대세 하락'은 좀더 지켜봐야 알 수 있을 것이란 분석이 나오고 있다. 

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "양도세 중과 회피 매물이 출하되고 있는 강남권과 한강벨트의 경우 시세 이하 저가 매물이 거래되며 주택 평균가격이 낮아지는 양상을 보이고 있는 반면 비한강벨트는 저가 매물이 쏟아질 만한 이유가 없는 상황"이라며 "더욱이 이들 지역은 주택담보대출이 가능한 경우도 많아 강남권과 동반하락할 가능성은 높지 않다"고 말했다. 

실제 서울 아파트 매맷값은 올 들어 이재명 대통령의 SNS 압박이 효과를 발휘하면서 7주 연속 상승폭이 둔화되고 있다. 특히 지난해 토지거래허가구역 해제 이후 시작된 서울 아파트 가격 상승세의 주역이었던 강남3구와 용산구 그리고 성동·마포구를 비롯한 한강벨트 지역의 가격 약세가 두드러진다.

이 가운데 강남3구와 용산구는 101주 만에 동반 하락 전환 이후 4주 연속 하락을 이어가고 있다. 이와 함께 지난주 강동구의 하락 전환에 이어 이번 주에는 지난해 송파구에 이어 서울 자치구 중 두번째로 높은 집값 상승을 보인 성동구도 103주 만에 하락 전환했다. 아울러 동작구 아파트 매맷값도 57주만에 하락으로 돌아서는 등 지난해 집값 상승의 진원지 한강벨트 아파트 가격 약세가 뚜렷해진 상태다. 

경기에서도 지난해 송파·성동구와 함께 집값을 끌어올렸던 과천이 서울 강남권·용산구보다 앞선 2월 3주 매맷값 하락 전환이 나타났으며 이후 5주 연속 하락을 이어가고 있다. 과천과 함께 경기 아파트값을 견인했던 성남분당 역시 이번주 매맷값 상승폭이 크게 꺾이며 하락 전환을 앞두고 있다는 분석이 나온다. 

반면 그동안 2급지 인식이 강했던 서울 비한강벨트지역 등의 가격은 오히려 강세를 보이고 있는 실정이다. 대표적인 곳이 중구, 노원구, 서대문구, 성북구, 은평구, 관악구, 구로구 등이다. 즉 그동안 집값 상승에서 소외됐던 서울내 다른 자치구들의 매맷값이 대부분 지역에서 오르고 있는 상황이다. 경기에서는 용인수지, 수원영통(광교신도시), 안양동안(평촌신도시), 화성동탄 등이 이같은 양상을 보이고 있다. 

전문가들은 이들 지역의 가격 상승세에 대해 실수요 유입이 가장 큰 것이 원인인 것으로 내다보고 있다. 지난해 6월 정부의 주택담보대출 여신 제한 이후 강남권과 한강벨트에 포진한 고가 아파트의 경우 대출을 받기 어렵지만 이들 지역은 10억원 이하 아파트가 아직 많이 남아 있는 만큼 대출을 받기가 상대적으로 쉽다. 여기에 양도세 중과 회피 매물이 나오자 실수요자들의 매수세가 활발해지고 있다는 분석이 나온다. 

실제 이들 비한강벨트는 1급지들과 달리 폭발적인 가격 상승세는 나타나지 않고 있다. 1~2주 큰 폭으로 오르면 다시 상승폭이 둔화되며 소폭 상승을 이어가는 모습을 보이고 있다. 관악구의 경우 1월 4주 0.55%의 상승폭을 보인 후 높은 상승세를 이어가다 2월 2주 0.40% 이후 다시 0.10% 미만의 예전 상승률로 회귀한 상태다. 성북구 역시 1월 4주 0.42%로 높은 상승을 기록한 이후 차츰 상승폭이 줄어들며 미미한 상승세로 돌아갔다.  

전문가들은 5월 9일 이후 집값 전망에 대해서도 큰 폭의 하락은 없을 것이란 전망이다. 무엇보다 현 경제 상황이 집값을 올릴 만한 요소가 많다는 점에서다. 권대중 교수는 "원자재 가격 상승과 고환율 그리고 풍부한 유동성 자금 등 집값이 떨어질 이유가 별로 없다"며 "정부의 압박은 다주택 보유가 어려운 수요를 대상으로 한 저가 매물 출하에 도움이 되지만 전반적인 가격 하락을 이끌어내긴 다소 부족한 상황"이라고 말했다. 

최근 발표된 공동주택 공시가격도 이같은 상황을 뒷받침한다. 공동주택 공시가격은 종합부동산세, 재산세, 국민건강보험료 등 67개 조세 및 준조세 책정의 기반이다. 이번에 발표된 공시가격을 보면 한강벨트 고가 아파트가 큰폭으로 뛰었다. 이들 지역 아파트는 지난해 집값 상승과 연계해 20~30% 공시가격이 올랐으며 이에 따라 종부세와 보유세는 30~50% 가량 인상될 것으로 보인다. 

반면 공시가격이 5~6% 가량 오른 비 한강벨트의 경우 1주택자라면 12억원 이하 주택이 많을 것으로 예상되는 만큼 소액인 재산세만 오를 뿐 핵심 부동산 세금인 종부세 리스크가 약한 것으로 평가된다. 이는 실수요자들의 매수 결정에 중요한 요소로 작용할 수밖에 없다. 

이에 따라 5월 9일 이후 강남권과 한강벨트에서는 저가 매물이 종식되며 매물 잠김 현상이 있을 가능성이 크다. 한 업계 관계자는 "2020년 임대사업자 제재 이후 현 부동산 투자 패턴은 다주택 보유에서 똘똘한 한채로 돌아선 상태며 정부가 보유세를 올리더라도 1주택자가 집을 팔아야 하더라도 이유는 크지 않다"며 "결국 고가 주택은 매물 잠김 현상이 나타나며 저가 매물이 수치상 집값을 떨어뜨리고 비 한강벨트에선 실수요 유입이 집값이 소폭 오르는 현상이 나타날 것"이라고 말했다. 

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