[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "일반분양가가 인근 신축 시세 대비 10% 이상 높아질 경우, 청약 대기 수요는 매매시장으로 이동할 수밖에 없습니다. 다만 청약통장을 섣불리 해지하는 것은 바람직하지 않습니다. 주택시장은 상승과 조정을 반복하는 '업 앤 다운' 흐름을 보이는 만큼, 저가점자라도 중장기적으로는 당첨 기회를 확보할 수 있습니다. 10년 내에는 기회가 찾아올 가능성이 충분합니다."

◆ 분양가 안전마진 얼마?…"시세 10% 이하까지"

최근 만난 박지민 월용청약연구소 대표는 고분양가 시대 청약 시장의 핵심 접근 전략으로 꼼꼼함을 꼽았다. 박 대표는 "누구나 싸고 좋은 새 집을 원하지만 무조건적인 청약만이 유일한 정답은 아니다"라며 "입주권 살 때 필요한 자금 계산과 리스크 분석 등 세밀한 시장 공부가 선행돼야 당첨과 매수 사이에서 최적의 결정을 내릴 수 있다"고 강조했다.

현재 강남권 상급지 청약에 당첨되기 위한 안정권 점수는 75점 이상으로 굳어졌다. 박 대표는 "4인가구 만점인 69점으로는 강남3구에서도 급지가 낮은 곳에서 커트라인을 형성한다"며 "일반분양 물량이 적은 단지는 74점도 당첨을 보장하기 힘들다"고 설명했다.

예컨대 일반분양이 56가구뿐인 서초구 '아크로드서초'의 경우 전용 59㎡ 기준 최고 분양가가 18억6490만원이다. 인근 '래미안서초에스티지' 동일면적은 지난달 31억원(14층)에 손바뀜했고, 건너편 '서초그랑자이' 같은 면적은 같은 달 27억원(24층)에 거래됐다. 당첨 시 최소 9억~13억원의 시세차익이 예상되는 셈이다. 박 대표는 "주변 시세가 거의 30억원대 형성돼 있어 가족 수가 많아 가성비를 노리는 5인가구와 6인가구의 참여가 대거 쏠릴 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

상황이 이렇다 보니 20~30대로 구성된 청년 1·2인 가구나 신혼부부 등 저가점자들은 상실감에 청약통장을 해지하는 추세다. 한국부동산원이 집계한 지난해 말 기준 청약통장(주택청약종합저축·청약예금·청약부금·청약저축) 전체 가입자수는 총 2618만명으로, 전년(2648만) 대비 1.1% 줄었다. 2022년부터 시작된 청약통장 가입자수 감소세가 4년 연속 이어지는 모습이다. 

저출생 기조에 더해 고분양가 여파로 시세 차익 기대감이 꺾이고 실수요자의 당첨 가능성이 낮아진 탓이다. 박 대표는 통장을 섣불리 깨려는 움직임에 대해 무조건 유지하는 것이 좋다고 단언했다. 향후 10년 내에 내 집 마련 기회가 올 수 있다는 생각에서다. 그는 "당장 가점이 낮다고 포기할 게 아니라, 철저히 자산에 맞춰 선택을 달리해야 한다"며 "지난 2016~2018년, 2021년도 말, 2024년 등 20·30세대가 미달 등을 이유로 청약에 쉽게 당첨될 수 있는 기회가 여러 번 지나갔다"고 말했다.

서울 주요 정비사업 단지들의 분양가가 연일 최고치를 경신하면서 무주택 수요자들의 내 집 마련 셈법은 한층 복잡해졌다. 내달 분양을 앞둔 동작구 흑석11구역 재개발은 '흑석 써밋더힐'의 3.3㎡당 분양가를 8500만원 전후로 책정할 전망이다.

종전 최고가였던 '반포 래미안 트리니원'(반포3주구 재건축)를 능가하는 역대 최고가로, 전용 84㎡ 기준 분양가는 28억원 안팎에 달할 것으로 보인다. 앞서 노량진뉴타운의 첫 분양 주자인 노량진6구역 '라클라체자이드파인' 역시 전용 84㎡ 최고 분양가가 약 25억8000만원에 육박해 비강남권임에도 높은 가격을 형성한 바 있다.

박 대표는 이 같은 고분양가 현상에 대해 "시장의 거부감이 없는 적정 분양가는 해당 권역 신축 시세와 동일하거나 10% 이상 비싸지 않은 선이어야 한다"며 "일반분양가가 시세보다 지나치게 높아지면 저렴한 집을 기다리던 청약 대기 수요가 매수 수요로 돌아서 가격을 더 밀어 올리게 된다"고 분석했다.

◆ '나혼산족' 늘었는데 청약 제도는 그대로…손질 필요성 대두

가구 구조의 '뉴노멀'이 1~2인 가구로 이동하면서 청약 제도 개편 필요성도 고개를 들고 있다. 행정안전부 조사에 따르면 2020년 906만가구던 1인 가구는 2024년 1012만 가구로 4년 사이 11.6% 늘었다. 반대로 다자녀 가정이 줄어들면서 4인 가구는 283만9000가구, 5인 이상 가구는 73만3000가구로 각각 전년 대비 3.0%, 5.7% 감소했다.

현재 청약 만점인 84점을 받으려면 무주택 기간 15년, 청약통장 가입기간 15년, 부양가족 6명을 충족해야 채울 수 있다. 박 대표는 "무주택 기간 제한을 과감히 풀어 오랫동안 혼자 살거나 자녀가 없는 딩크족 부부도 시간이 흐를수록 가점을 높일 수 있도록 제도를 손봐야 한다"고 제안했다.

최근 서울에서 민간 분양한 주요 단지의 특별공급 비중이 낮게는 50%에서 많으면 65%까지 배정되는 것도 시장의 문제점 중 하나로 지목됐다. 일반공급 1순위 대기자 입장에서는 좁은 문을 체감할 수밖에 없는 수치다. 박 대표는 "특공 비율이 전체의 50%를 넘어서는 건 일반공급 수요자를 대상으로 한 심각한 역차별"이라며 "특공 배정 비율을 절반 아래로 확 낮춰야 한다"고 비판했다.

무주택자를 위한 최적의 청약 전략으로는 보유한 자금력과 면적을 유연하게 타협하는 방안을 꼽았다. 동원할 수 있는 자금이 부족하다면 서울 내 초소형 면적을 노리거나, 서울 출퇴근이 용이하면서 대단지로 형성되는 경기 구리·의왕·안양시 등 인접 베드타운을 노리는 것이 좋다는 의견이다.

그는 "서울 내 15억원짜리 전용 84㎡ 대신 56㎡를 선택하면 분양가가 7억~8억원대 수준으로 책정되는 편"이라며 "3기 신도시 물량 중 입지가 우수한 하남 교산이나 남양주 왕숙 등은 주변 시세보다 30% 이상 저렴하게 나오므로 가성비를 따진다면 반드시 꼼꼼히 살펴야 한다"고 덧붙였다.

수도권 정비사업 단지에 접근할 때는 청약에만 매몰되지 않는 넓은 시야를 주문했다. 청약 전 공고된 일반분양가와 기존 조합원의 입주권 가격을 비교해봐야 한다는 것. 무분별한 청약 쏠림 현상을 지양하고, 조합원 입주권 매수나 기존 신축 아파트 등 다양한 선택지를 함께 고려해야 한다는 의미다.

박 대표는 "청약만이 유일한 정답이 아니며, 분양권, 정비사업 입주권, 지은 지 5년 이내의 신축 아파트 등 4가지 선택지를 동시에 올려두고 가장 가성비 좋은 새 집을 찾는 공부가 필요하다"고 강조했다.

지난달 분양한 '래미안 엘라비네'(방화6구역 재개발)의 경우 일반분양가는 18억원에 달했지만, 같은 기간 인근 방화뉴타운 재개발 사업지 입주권은 13억원 안쪽으로 매수할 수 있었다. 향후 분양가가 더 오른다는 점을 고려하면 상대적으로 쉽게 확정적인 수익을 낼 수 있는 방법이다. 

박 대표는 "누구나 싸고 좋은 새 집을 원하지만 무조건적인 청약만이 유일한 정답은 아니다"라며 "입주권 살 때 필요한 자금 계산과 리스크 분석 등 세밀한 시장 공부가 선행돼야 당첨과 매수 사이에서 최적의 결정을 내릴 수 있다"고 거듭 강조했다.

부동산 정보업체 '부동산R114'에 따르면 지난해 분양한 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 146.64대 1이었으나, 지방은 4.53대 1로 서울의 32분의 1 수준에 머물렀다. 그는 이 같은 뚜렷한 양극화의 근본적 원인이 시행사의 '분양가 욕심'에 있다고 진단했다.

박 대표는 "시세가 7억원인 지방 지역에 아파트를 지을 때 건축비가 4억원, 땅값이 3억원이라고 가정하면 원가만 7억원"이라며 "마진을 챙기기 위해 8억~9억원대에 무리한 분양을 하니 여지없이 미달이 나는 것"이라고 말했다.

실제로 충남의 한 택지지구에서 연이어 청약시장에 도전장을 내민 단지의 경우, 1단지 '국민평형'이 5억원에 완판되자 2차와 3차에서 분양가를 각각 2000만원, 4000만원 올렸다. 학습 효과를 거친 청약자들이 이를 인지하면서 2차 청약 성적이 1차의 절반 수준으로 떨어졌다. 수요자들이 그만큼 분양가 상승에 민감하게 반응하고 있다는 방증이다.

올해 전반적인 청약 시장의 경쟁률은 작년보다 눈에 띄게 낮아질 것으로 관측했다. 투기과열지구 규제 확대로 엄격하게 세대주만 청약이 가능해지면서 경쟁률이 자연스럽게 반으로 줄 수밖에 없는 상황이라서다.

박 대표는 "지속적인 분양가 상승 피로감까지 겹친 상태라 과거 1만명가량 몰리던 우수 단지여도 올해는 4000~5000명만 몰릴 것"이라며 "전반적인 경쟁률이 절반으로 하락함에 따라 청약 가점 커트라인 역시 예년 대비 동반 하락할 수 있다"고 예상했다.

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