[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 차단과 기존 대출의 만기 연장 제한을 검토하면서 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 주택을 보유한 채 전세로 거주하는 수요자들 사이에서는 정책의 범위와 적용 기준을 둘러싼 불확실성이 빠르게 확산되는 분위기다.

이번 규제의 출발점은 명확하다. 실거주하지 않는 주택 보유를 투기적 수요로 간주하고, 이를 금융 부분을 압박함으로써 매물 출회를 유도하겠다는 것이다. 과거에도 유사한 정책은 존재했다. 2020년 시가 9억원 이상 고가주택 보유 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한 조치가 대표적이다. 당시 공적 보증이 차단되면서 시장에서는 사실상 전세대출 접근이 어려워졌고, 이는 일정 부분 거래 위축으로 이어졌다.

다만 이번 정책은 적용 기준과 범위 측면에서 한층 복잡한 양상을 띨 가능성이 크다. '거주 여부'를 기준으로 삼을 경우, 정책의 해석과 집행 과정에서 상당한 논란이 불가피하다. 직장 이동, 자녀 교육, 가족 돌봄 등으로 인해 거주와 소유가 분리되는 사례는 현실에서 적지 않기 때문이다. 예외 규정을 두더라도 이를 일관되게 적용하기는 쉽지 않다.

시장 측면에서의 파급효과도 따져봐야 한다. 단기적으로는 대출 규제를 통한 매물 증가와 거래 위축이 동시에 나타날 수 있다. 그러나 중장기적으로는 전세 수요 감소와 공급 축소가 맞물리면서 전세 시장 자체가 위축될 가능성도 배제하기 어렵다. 이는 결국 월세 전환 가속화로 이어질 수 있으며, 그 부담은 고스란히 실수요자에게 전가될 가능성이 크다.

정책 의도와 시장 작동 간의 괴리 역시 중요한 변수다. 규제를 통해 특정 수요를 억제하더라도, 시장은 이를 우회하거나 새로운 균형을 찾아가는 경향이 있다. 과거 사례에서도 확인되듯, 규제만으로 가격 안정 효과를 지속적으로 확보하기는 쉽지 않다. 오히려 거래 절벽과 가격 왜곡이 반복되는 부작용이 나타날 가능성이 있다. 전세대출을 전면 규제했던 2020년과 2021년 서울 아파트값은 10% 넘게 상승하기도 했다.

결국 관건은 정책의 정밀도다. 투기적 수요 억제라는 목표는 타당하지만, 그 과정에서 실수요자의 선택권과 주거 이동의 유연성이 과도하게 제한되어서는 안 된다. 정책은 방향성뿐 아니라 실행의 균형이 중요하다. 규제의 칼날이 어디를 향하는지, 그리고 어떤 결과를 낳을지 대한 면밀한 검토가 선행돼야 할 시점이다.

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