[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 5월 8일 건설·부동산 시장에서는 노후 주택의 급증과 비규제 지역을 향한 수요 쏠림, 역대급 분양 물량 공세가 맞물리며 복합적인 변화의 바람이 불고 있습니다.

◆ 전국 주택 2채 중 1채는 20살 이상...신축 갈증 심화

현재 한국 주택 시장의 가장 큰 화두는 주거 시설의 노후화입니다. 통계청 자료에 따르면 전국 주택 약 1916만가구 중 준공 후 20년을 경과한 주택이 절반을 넘어선 960만가구에 달합니다. 전체의 약 52%를 차지하고 있습니다. 지방 주요 도시들은 물론이고 서울을 비롯한 수도권 핵심 도심에서도 재개발과 재건축 등 정비사업 진행이 계속해서 늦어지면서 주거 환경 개선이 시급한 노후 단지가 널려 있는 상황입니다.

낡은 집이 주는 생활의 불편함에 지친 실수요자들 사이에서는 특화 평면 설계와 대규모 커뮤니티 시설을 온전히 누릴 수 있는 신축 아파트로 이동하고자 하는 욕구가 거세지고 있습니다. 낡은 주거지를 떠나 새집으로 향하려는 대기 수요는 최근의 분양 시장과 매매 시장이 짙은 침체기 속에서도 가장 중요한 핵심 동력으로 작용하는 모습입니다.

◆ 규제가 가른 희비...구리는 '활짝' 과천은 '울상'

정부의 부동산 규제가 적용되는지 여부에 따라 같은 수도권 안에서도 분양 시장의 분위기가 극과 극으로 나뉘는 현상이 뚜렷하게 관찰되고 있습니다. 상대적으로 대출이나 청약 규제 문턱이 낮은 비규제 지역인 경기 구리시의 경우 대기 수요가 몰리며 관련 지표와 아파트 거래량이 1년 전과 비교해 314% 급등하는 장세를 연출했습니다. 여전히 투기과열지구 등 규제에 묶여 있는 과천시는 매수 심리가 급격히 꺾이며 거래량이 85% 감소하는 상반된 결과를 보였습니다.

대출 한도나 전매 제한 규정에서 비교적 자유로운 비규제 지역을 찾아 시중의 여유 자금이 쏠리는 풍선효과가 증명된 셈입니다. 개별 아파트 단지가 내세우는 화려한 홍보 문구를 차치하더라도, 일반 수요자들은 실제 거주 편의성과 함께 정부의 규제 완화 혜택을 누릴 수 있는지를 최우선 판단 기준으로 삼고 있습니다. 고금리 기조가 꺾이지 않는 한 자금 조달이 수월한 곳으로만 사람이 몰리는 쏠림 현상은 당분간 피하기 어려울 전망입니다.

◆ 3년 6개월 만의 최대 공급...여전히 높은 분양가

분양평가 전문회사 '리얼하우스' 집계 결과 지난달 전국 분양 시장에 새롭게 풀린 신규 아파트 물량은 총 2만4315가구로, 3년 6개월 만에 가장 많았습니다. 고금리 장기화와 원자재 가격 폭등에 따른 공사비 인상 압박으로 공급 시점을 저울질하던 대형 건설사들이 봄 분양 성수기를 놓치지 않기 위해 미뤄둔 물량을 한꺼번에 방출한 결과입니다.

수요자들의 관심이 집중되는 수도권에서만 1만5000가구에 달하는 대규모 물량이 풀리며 그간 누적된 신축 공급 가뭄을 일정 부분 시원하게 해소해 줄 것이라는 기대감이 커지고 있습니다. 꾸준한 분양가 상승세는 내 집 마련을 꿈꾸는 예비 청약자들에게 여전히 무거운 짐이 되고 있습니다. 시장에 풀린 물량 자체가 풍성해졌음에도 기본 공사비와 인건비 인상분이 분양가에 전가되면서 청약통장 사용을 망설이는 이들이 적지 않습니다. 입지가 뛰어나거나 가격 경쟁력이 보장된 단지 한정 '옥석 가리기'가 뚜렷해지고 있습니다.

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