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[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 올해 상반기 서울 강남권 재건축 최대어 가운데 하나로 꼽히는 신반포19·25차 시공권 확보를 둘러싸고 포스코이앤씨와 삼성물산이 본격적인 맞대결에 돌입했다. 양사는 각각 홍보관을 열고 사업 조건과 설계 경쟁력을 앞세워 상대 측 제안을 정면으로 겨냥하며 수주전에 불을 지피고 있다.

파격적인 금융 혜택과 한강 정면 조망을 강점으로 내세운 포스코이앤씨와 '래미안' 브랜드 프리미엄 및 사업 안정성을 강조한 삼성물산이 치열하게 맞붙으면서, 조합원 표심 역시 수익성과 브랜드 가치, 사업 추진 안정성 등 핵심 쟁점을 중심으로 갈릴 것이란 전망이 나온다.

◆ 포스코이앤씨, 파격적 금융 혜택과 외팔보 구조 통한 한강 조망 특화 강조

14일 서울 서초구 잠원동 일대에는 포스코이앤씨와 삼성물산의 신반포19·25차 재건축 사업 홍보관이 마련돼 조합원들에 대한 본격적인 홍보 절차에 들어섰다.

가장 불이 붙은 곳은 금융 조건이다. ′제로 투 원′(Zero to One)이라는 슬로건을 내건 포스코이앤씨는 가구당 2억원 조기 지급을 꺼내 들었다. 제로 투 원이란 동일 평형 입주 시 조합원 평균 분담금을 '0원'으로 만들고, 시공사 선정 즉시 가구당 2억원(총 892억원)의 현금을 PF 대출 없이 포스코 통장에서 조합 통장으로 직접 입금하겠다는 뜻이다.

여기에 2년간 공사비 청구 없는 '확정 후분양'과 역대 최저 수준인 'CD - 1%(약 1.8%)' 금리를 제안하기도 했다. 신찬문 현장소장은 "정비사업 평균 금리가 압구정 기준 2~3%대인데, 우리는 역사상 가장 낮은 금리인 1.8%를 제안할 수 있다"며 "인근 평균 분양가가 평당 7800만~8000만원인데, 포스코이앤씨는 평당 1억5000만원까지 가능하다"고 말했다.

반면 삼성물산은 이 같은 포스코이앤씨의 조건에 대해 "조합원을 현혹하는 허상"이라고 일축했다. 삼성 측은 포스코의 입찰 제안서를 짚으며, 해당 2억원은 포스코가 자체 부담하는 공사비가 아닌 조합이 갚아야 할 사업비 대여 항목에 명기돼 있다고 지적했다.

조합원 개인이 직접 상환하지 않을 뿐, 결국 조합이 높은 포스코의 조달 금리로 대출을 받아 이자까지 갚아야 하는 '조삼모사'라는 것이다. 분담금 제로 역시 수입과 지출이 미정인 상태에서 불가능한 약속이라며, 오히려 삼성의 자금력을 바탕으로 한 무제한 사업비 지원과 분담금 전액 후불제(이자 제로)가 실질적인 혜택이라고 맞섰다.

◆ 삼성물산, 2억원 지급 대출 이자 발생 지적…사업 안정성·맞통풍 평면 강조

하이엔드 주거의 핵심인 설계와 한강 조망권에서도 두 건설사의 시각차는 극명하다. 포스코이앤씨는 원설계의 한계를 지적했다. 원설계에 따르면 각 동들이 직각으로 마주 보고 있어서 결국 옆집을 보거나 한강변에 근접한 아크로리버뷰 뒤통수를 보게 된다는 한계가 있다는 것이다.

이 때문에 포스코이앤씨는 동을 분리하고 건물을 저층 변전소 부지 쪽으로 트는 '캔틸레버(외팔보)' 구조를 도입했다. 강승협 포스코이앤씨 건축사업본부 팀장은 "건물을 틀어서 전체 조합원 446명의 120% 이상 물량에 한강 조망을 확보했고, 조합원 전원이 원하시는 동일 평수로 가실 수 있도록 평형 배치도 완벽히 준비했다"며 "경쟁사인 삼성은 원설계를 고수한다고 하는데, 우리는 삼성 사옥에도 적용한 캔틸러버 구조를 도입해 한강을 독보적으로 많이 보이게 할 수 있다"고 자신했다.

또한 포스코이앤씨는 지하 공간의 지붕을 걷어내 햇빛이 들어오게 만든 선큰 구조의 커뮤니티 '더 스트림'과 창문이 있어 채광이 되는 가구별 창고인 '세컨드 하우스'를 제안했다. 강승협 팀장은 "공교롭게도 삼성이 압구정4구역에서 '쥬얼'이라는 이름으로 이와 비슷한 선큰 부대시설을 제안했는데 이곳(신반포19·25차)에는 하지 않았다"며 "삼성이 압구정4구역에 제안한 가구별 창고는 뷰 없는 지하 창고에 냉난방만 넣어주는 수준이지만, 포스코이앤씨는 가구마다 2.3평(창고 1평 + 전용 1.3평) 규모의 스튜디오형 공간을 드린다"고 말했다.

반면 삼성물산은 포스코이앤씨의 설계에 대해 '쓰리룸 오피스텔'이라고 맹공을 퍼부었다. 포스코가 제시한 거실 3면 개방창은 전혀 열리지 않는 고정창이라 환기가 불가하며, 주방 역시 두꺼운 옹벽에 막힌 1면 개방형으로 맞통풍이 불가능하다는 것이다.

또한 동을 틀면서 북향·서향이 속출하고 동간 거리가 1m에 불과해 프라이버시 침해가 심각하다고 지적했다. 반면 삼성물산은 라인 배치를 통해 향후 주변 신반포16차가 재건축되는 것까지 감안한 100% 한강 전망과 거실·주방 맞통풍이 가능한 주거 평면을 완성했다고 강조했다.

삼성물산 관계자는 "포스코이앤씨는 동을 일렬로 세우다 보니 절반은 도심뷰를 봐야 한다. 403가구만 한강이 보이는데 나중에 신반포16차가 들어서면 그것도 가려진다"며 "포스코가 이번에 제안한 황금색 구조물과 화려한 마감재도 인허가 들어가면 다 삭제되는 조건이다. 실제로 포스코이앤씨가 수주한 신반포21차, 18차도 CG와 달리 밋밋한 페인트 마감으로 해놨다"고 목소리를 높였다.

여러 단지가 묶인 통합 재건축의 특수성을 누가 더 잘 이해하고 실현할 수 있느냐도 쟁점이다. 삼성물산 측은 포스코이앤씨가 통합 재건축의 절대 원칙인 제자리 재건축과 독립정산제를 위반했다고 공격했다. 포스코이앤씨의 설계안대로라면 19차 조합원들이 원하는 평형으로 갈 수 없고, 상가 주차장과 커뮤니티 비용을 25차에 불균형하게 떠넘기는 구조라는 것이다.

반면 포스코이앤씨는 이미 동일 평형 입주를 100% 보장하는 평형 배분 계획을 완벽히 수립했다고 반박했다. 또한 인허가 리스크 논란에 대해서도 삼성이 제안한 원설계 유지 방식으로는 독보적인 차별화를 꾀할 수 없다고 짚었다.

신반포19·25차 재건축 사업은 서초구 잠원동 61-1 일대 신반포19·25차를 포함한 4개 단지를 통합 재건축하는 프로젝트다. 지하 4층~지상 최고 49층, 7개 동, 614가구로 계획돼 있으며, 조합은 오는 30일 시공사 선정 총회를 열고 최종 시공사를 결정할 방침이다. 공사비는 약 4434억원으로, 평당 공사비는 1000여만원 상당이다.

[AI 조합원 표심 예측]

위와 같이 신반포19·25차 재건축 시공권 확보를 두고 첨예한 공방이 오가는 가운데, 뉴스핌은 생성형 AI에게 양사의 조건을 기반으로 예측을 맡겼다. [명령어: 작성 기사를 보고 신반포 19·25차 재건축 시공사 수주전에서 포스코이앤씨와 삼성물산의 조건을 비교해서 분석해. 꼭 한 건설사만 고른다면? = 챗GPT, 제미나이, 클로드, 퍼블렉서티]

챗GPT = 꼭 한 곳만 고르라면 현재로선 삼성물산 쪽에 조금 더 무게가 실린다. 포스코이앤씨의 제안은 분명 시장을 흔들 만큼 강력하고, 조합원 입장에서도 솔깃할 요소가 많다. 다만 최근 재건축 시장은 "가장 화려한 제안"보다 "가장 현실적으로 완성 가능한 제안"을 택하는 방향으로 이동하고 있다. 삼성물산은 바로 그 지점을 정확히 파고들고 있다. 결국 신반포19·25차 같은 초고가 재건축에서는 '리스크를 최소화하면서도 장기 프리미엄을 유지할 수 있는 브랜드와 사업 안정성'이 마지막 표심에서 더 강하게 작용할 가능성이 높아 보인다.

제미나이 = 최근 이슈와 단지 특성을 고려해 한 곳을 선택한다면, 근소한 차이로 삼성물산의 승리 가능성이 조금 더 높아 보입니다. 래미안 벨트의 위상, 리스크 회피 성향 강화, 실거주 가치 중시 등이 그 이유입니다. 포스코의 2억원 조기 지급 제안이 자금난을 겪는 조합원들에게 강력한 한 방이 될 수 있어 30일 총회 결과는 뚜껑을 열어봐야 알겠지만, 전통적인 강남 수주전의 흐름상 삼성물산의 수성 가능성에 무게가 실립니다.

클로드 = 포스코이앤씨는 가구당 2억원 즉시 지급, 1.8% 금리, 캔틸레버 설계로 공격적 차별화를 내세웠지만, 삼성물산은 그 2억원이 결국 조합이 갚아야 할 대여금이고 설계 변경의 단점을 정면 반박했습니다. 삼성은 원설계 유지로 인허가 리스크를 낮추고 실질적 안정성을 내세웠습니다. 최근 재건축 단지 최대 갈등 요인인 공사비 증액 분쟁에서 자유롭다는 점 등에서 삼성물산의 손을 들어줍니다.

퍼플렉시티 = 삼성물산 쪽에 조금 더 손을 들어주겠습니다. 포스코이앤씨는 단기 체감 이익과 상품성을 크게 키우는 대신 불확실성이 적지 않습니다. 반대로 삼성물산은 무제한 사업비와 이자 제로 후불제로 조합의 재무 리스크를 줄이고, 브랜드 및 인허가 안정성이 강점입니다. 1곳만 고르라는 조건이라면, 단기 자금보다 장기 사업 리스크 관리와 브랜드 프리미엄에 무게를 두고 삼성물산을 택하는 선택이 조금 더 현실적이라고 판단됩니다.

dosong@newspim.com