[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 매매시장 규제가 전월세시장 불안으로 전이됨에 따라 전세 유동성이 주거사다리 기능을 흔들 수 있다는 진단이 나왔다. 전문가들은 규제지역과 대출규제, 다주택자 규제 등 기존 정책 수단을 재점검하고 임대차시장 구조 변화에 맞춘 공급·금융 대책을 마련해야 한다고 강조했다.

5일 열린 '전세시장 구조전환에 따른 주거비 지원정책의 방향과 과제' 대토론회에서 이 같은 주장이 제기됐다.

◆ "매매 묶자 전월세로 불안 전이"…규제 풍선효과?

이창무 한양대 교수는 국내 주택시장이 매매와 임대차시장이 강하게 연결돼 있다는 특징을 갖췄다고 주장했다. 전세보증금이 임차인이 임대인에게 제공하는 대출 성격을 갖고 있어 매매시장 규제가 전월세시장에 영향을 준다는 의미다.

그는 최근 대책에 대해 "6·27 대책과 10·15 대책은 시장의 거래와 에너지를 막아서는 장치로 작동했다"고 평가했다. 서울 전역과 경기 일부 지역으로 토지거래허가구역을 넓힌 조치에 대해서는 정치적 위험을 관리하려는 목적에서 나온 과도한 선택이라고 지적했다.

정부 출범 전후 1년을 비교하며 서울의 매매·전세·월세 상승세가 모두 확대됐다고 분석했다. 지난달 기준 서울 전체 매매 상승률은 직전 1년 5.95%에서 이재명 정부 1년 10.25%로 높아졌다. 전세는 2.02%에서 9.31%, 월세는 3.57%에서 8.55%로 뛰었다. 강북·노원·도봉·성북 등 중저가 지역은 전세와 월세 상승률이 각각 13.36%, 14.14%로 확대됐다.

이 교수는 "강남과 고가주택 규제의 대가로 한강벨트와 중저가·외곽지역 전월세가 급등하는 풍선효과가 나타났다"며 "매매가 오르면 전세가 오르는 식의 단순한 구조가 아니라, 매매·전세·월세가 동시에 얽힌 복합적인 시장이기 때문"이라고 말했다.

다주택자 규제에 대해서도 부정적 평가를 내놨다. 다주택자 양도세 중과가 거래동결 효과를 낳고, 임대주택 매각을 유도해 전월세 공급을 줄인다고 봤다. 그는 "다주택자를 민간임대사업자로 보는 합리적 기능을 포용해야 한다"며 "전월세상한제는 폐지하거나 전면 개선할 필요가 있다"고 제언했다.

이어 "지금 전세시장이 안 좋아진 핵심 원인은 공급 부족만이 아니라 정책"이라며 "토허구역 등 규제지역은 합리적으로 축소하거나 해제하고, 대출규제는 가격 조정 수단이 아닌 건전성 관리 목적으로 정상화해야 한다"고 강조했다.

◆ "임대차시장 개편, 전세 유동성부터 줄여야"

박진백 국토연구원 부연구위원은 임대차시장의 구조적 변화에 대한 정책 대응이 필요하다는 의견을 냈다.

수도권과 서울을 중심으로 전세가격이 재상승하는 반면 지방은 회복이 지연되면서 권역 간 차별화가 커지고 있다고 진단했다. 월세가격도 2022년 고점을 돌파하며 전국적으로 상승세를 이어가는 모습이다. 그는 "걱정을 넘어서는 수준으로 월세 가격이 굉장히 많이 상승했다"며 "정부도 이 현상에 대해 많이 고민해야 하는 상황"이라고 말했다.

전세가격의 장기 흐름에 대해서는 1988년 이후 외환위기, 카드대란, 공급확대기, 역전세 시기 등 네 차례 하락기를 거쳤으나 최근 다시 상승 국면에 진입했다고 설명했다. 매매가격과 전세가격 간 영향 관계도 변화했다. 박 부연구위원은 "여전히 매매가격이 상승하게 되면 전세가격이 상승하는 것으로 보인다"며 "전세가 매매에 미치는 영향은 과거와 현재가 다르다"고 했다.

2010년 이후에는 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 영향이 커졌다고 분석했다. 그는 "전세시장에 계속 지속적으로 유동성을 주입하는 것이 바람직하냐에 대해 생각해봐야 한다"며 "전세에 대한 유동성이 주거사다리 역할을 훼손하는 것 아니냐고 볼 수 있다"고 지적했다.

임대차 2법과 계약갱신요구권에 대해서는 신규가격과 갱신가격의 이중 가격 구조가 형성됐다고 봤다. 계약갱신요구권 사용률과 전세가격 변동률은 전국·수도권·서울에서 장기 균형 관계가 나타났다. 서울은 가격이 선행하고 갱신률이 후행하는 구조를 드러냈다.

주택시장 매물 흐름도 달라졌다. 매매 매물은 2020년 이후 수도권과 지방 모두 증가했고, 전세 매물은 2023년 이후 감소세가 장기화됐다. 전세거래 비중은 줄고 월세거래 비중은 늘어나는 흐름도 확인됐다. 토지거래허가제의 경우 전세·월세 매물에는 유의미한 영향이 발견되지 않았지만, 매매 매물에는 감소 효과가 있었다.

박 부연구위원은 정책 과제로 기업형 장기임대 중심의 민간임대 공급 구조 재편, 공공임대주택 공급 방식 다변화, 전세 유동성의 단계적 축소를 제안했다. 그는 "전세 보증금은 임대인이 마음대로 쓸 수 있는 돈이 아니다"라며 "전세자금대출 DSR(총부채원리금상환비율) 확대와 임대인의 DSR 반영이 필요하다"고 말했다. 

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