최근 상속재산분할을 둘러싼 가정법원 심판 청구가 증가하고 있다는 사실은 부동산을 물려받는 일이 더 이상 축복만은 아니라는 현실을 보여줍니다. 특히 임대수익이 발생하는 건물은 상속 이후 형제자매 간 갈등의 중심에 서는 경우가 많습니다. 부모 생전에는 하나의 방향으로 운영되던 자산이 상속과 동시에 여러 명의 공동소유 구조로 바뀌면서 임대료 배분, 시설 투자, 대출 활용, 매각 시점 등 모든 의사결정이 복잡해지기 때문입니다.

많은 사람은 이러한 갈등의 원인을 형제간의 감정 문제로 생각하지만, 본질은 공동소유라는 구조 자체가 가진 한계에 있습니다. 가족 관계가 좋더라도 투자 성향과 경제 상황은 모두 다릅니다. 한 사람은 안정적인 임대수익을 원하고, 다른 사람은 현금 확보를 위해 매각을 원할 수 있습니다. 또 누군가는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대하지만, 다른 누군가는 추가 투자 부담을 원하지 않을 수 있습니다. 같은 건물을 바라보더라도 각자의 인생 계획에 따라 전혀 다른 판단을 하게 되는 것입니다.

부동산은 예금이나 주식처럼 쉽게 나눌 수 있는 자산이 아닙니다. 여러 명이 지분을 가진 건물은 전체 매각이나 담보 제공 등 중요한 결정에서 공동소유자의 동의가 필요하고, 의견 차이가 발생하면 좋은 매각 기회도 놓칠 수 있습니다. 시간이 지나 다음 세대로 상속이 이어지면 문제는 더 복잡해집니다. 지분이 자녀와 손자 세대로 계속 쪼개지면서 실제 의사결정자가 누구인지조차 불분명해지는 상황이 발생합니다.

합의가 끝내 이뤄지지 않으면 공유물분할 소송으로 이어지고, 경우에 따라 법원을 통한 경매 절차까지 진행될 수 있습니다. 이 과정에서 문제는 단순히 시간이 오래 걸린다는 데 그치지 않습니다. 정상적인 시장 매각이었다면 받을 수 있었던 가격보다 낮은 수준에서 처분될 가능성이 커지고, 결국 가족 간 갈등이 실제 자산가치 훼손으로 이어집니다. 경제적으로 보면 이는 '공동소유 할인(Co-ownership Discount)' 현상과 유사합니다. 좋은 자산이라도 의사결정 구조가 불안하면 시장에서 온전한 가치를 인정받기 어렵다는 의미입니다.

우리보다 먼저 고령화와 대규모 자산 승계를 경험한 일본 사례는 참고할 만합니다. 일본에서도 과거에는 자녀들에게 공평하게 나눠주는 것이 최선이라는 인식이 강했지만, 시간이 지나면서 지분 분산이 오히려 우량 부동산의 경쟁력을 떨어뜨리는 사례가 늘었습니다. 이에 따라 장기간 자산을 보전해 온 일본의 지주 가문들은 '재산의 공평한 배분'과 '운영 의사결정의 일원화'를 구분하기 시작했습니다.

핵심은 모든 사람이 똑같이 경영에 참여하는 것이 반드시 공평한 것은 아니라는 점입니다. 경영 능력과 관심이 있는 후계자가 운영을 담당하고, 다른 가족 구성원은 투명한 수익 배분을 받는 구조를 만드는 방식입니다. 중요한 것은 특정인에게 권한을 몰아주는 것이 아니라, 사전에 명확한 규칙을 정해 감정적 충돌이 발생할 여지를 줄이는 데 있습니다.

국내에서도 앞으로 이러한 고민은 더욱 커질 가능성이 높습니다. 고도성장기에 부동산을 축적한 1세대 자산가들의 세대교체가 본격화되고 있기 때문입니다. 특히 건물은 상속세 재원 마련, 기존 대출 승계, 노후 시설 투자, 임차인 관리 등 다양한 문제가 동시에 발생합니다. 단순히 지분 비율만 정해 놓는다고 상속 준비가 끝나는 시대는 지나가고 있습니다.

상속 전에 가족 간 운영 원칙, 매각 기준, 의사결정 방식 등을 미리 논의해 두는 과정이 필요합니다. 필요하다면 전문가를 활용해 자산 현황을 객관적으로 분석하고, 가족 구성원이 받아들일 수 있는 운영 구조를 마련해야 합니다. 좋은 건물도 잘못된 구조에서는 갈등의 원인이 될 수 있고, 평범한 건물도 체계적인 구조 안에서는 다음 세대의 안정적인 자산이 될 수 있습니다.

앞으로 성공적인 부동산 상속의 기준은 얼마나 많은 재산을 남겼느냐가 아니라, 그 재산이 다음 세대에서도 유지될 수 있는 구조를 함께 남겼느냐가 될 것입니다. 결국 진정한 자산 승계는 건물을 물려주는 것이 아니라, 건물을 지켜낼 수 있는 시스템을 남기는 일입니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.