[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 인공지능(AI) 모델을 가동하는 데 전력과 물 이외에 또 한 가지 필수재가 땅이다. 데이터센터를 건설하려면 부동산을 확보해야 하기 때문.

데이터센터의 공급 부족과 AI 수요 폭발이 맞물리면서 관련 부동산의 임대료와 리츠 업체의 실적은 강력한 우상향 곡선을 그리고 있다.

글로벌 부동산 리서치 업체 CBRE는 보고서를 통해 애틀란타와 시카고 등 미국 데이터센터 허브로 꼽히는 지역의 부동산 임대료와 관련해 "부르는 게 값"이라고 전했다.

전세계적으로 데이터센터 건설이 활황이지만 전력망 부족과 엄격한 규제로 인해 병목 현상이 두드러지고, 이 때문에 임대료가 치솟는다는 얘기다.

AI 모델을 이용한 데이터 분석에 따르면 2025년 기준 데이터센터 글로벌 임대료는 평균 9% 뛰었고, 1메가와트(MW) 이상 대용량 임차의 경우 13% 치솟았다.

전체 부동산 시장에서 데이터센터 관련 물건의 공실률은 최저치를 나타내고 있다. 대표적인 허브에 해당하는 애틀란타와 시카고의 공실률은 각각 1%와 2.2%까지 떨어졌다.

건물주 우위의 시장 구조가 형성되는 것은 당연한 결과다. 신규 데이터센터가 완공하기도 전에 이미 다음해 공급량의 75% 이상 선임대 계약이 이뤄질 정도로 리츠 업계에 절대적으로 유리한 상황이 전개되고 있다.

미국 상장지수펀드(ETF) SRVR(Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate)은 데이터센터와 통신 인프라 리츠만 정밀 타격하는 테마 상품이다.

월세 기반의 강력한 현금흐름을 창출하는 비즈니즈 모델이 상당 기간 호조를 이룰 것이라는 전망에 기반해 설계된 펀드로, 2018년 출시됐다.

시장 조사 업체 ETFDb에 따르면 7월14일(현지시각) 기준 총 운용 자산(AUM) 규모가 3억7000만달러인 펀드의 포트폴리오에는 대표적인 데이터센터 리츠 업체인 에퀴닉스(EQIX)와 디지털 리얼티(DLR), 통신 타워 업체인 아메리칸 타워(AMT)가 각각 15~16% 내외의 비중을 차지하며 상위 1~3위에 랭크됐다. 이들 세 개 종목의 비중이 거의 절반에 이른다.

이 밖에 통신 인프라 업체 크라운 캐슬(CCI)과 리츠 업체 케펠 DC 리츠(AJBU), 데이터센터 솔루션 업체 넥스트디씨(NXT) 등이 포트폴리오에 편입됐다.

주요 편입 종목들 가운데 에퀴닉스는 사상 최대 실적을 경신하며 데이터센터 부동산의 훈풍에 따른 반사이익을 고스란히 챙기는 모양새다.

보도에 따르면 업체는 2025년 연간 92억1700만달러의 매출을 달성, 전년 대비 5% 성장했고, 순이익은 13억5000만달러로 전년에 비해 무려 66% 뛰었다.

2026년 1분기 업체는 24억7000만달러의 매출을 기록해 전년 동기 대비 12.05%의 성장을 이뤘고, 같은 기간 순이익은 4억1500만달러로 약 21% 늘어났다.

현금흐름도 합격점이라는 평가다. 리츠의 실제 배당 재원이 되는 조정운영자금(AFFO)가 2025년 37억6100만달러를 기록하며 전년 대비 12% 증가한 데 이어 2026년 1분기에는 분기 기준 최초로 10억달러를 돌파했다.

업체의 대형 신규 계약 중 60% 가량이 AI 관련 비즈니스에서 발생, 디지털 부동산 섹터에서 압도적인 존재감을 과시했다.

SRVR의 투자 매력은 세 가지로 요약된다. 먼저, 온디바이스 AI 및 5G/6G 고도화의 수혜다. 스마트폰와 PC AI가 대중화될수록 무선 데이터 트래픽이 폭발적으로 증가할 수밖에 없고, 이는 고스란히 통신 타워 리츠의 장기 임대료 상승으로 이어질 것이라는 관측이다.

인플레이션 헤지와 배당도 SRVR의 투자 포인트로 꼽힌다. 실물 자산을 기반으로 하는 편입 종목들의 특성 상 임대료에 인플레이션을 전가할 수 있고, 꾸준한 배당 수익률을 통해 안전성을 우선시하는 투자자들에게 대안을 제시한다는 설명이다.

이 밖에 고금리 장기화를 이겨내는 맷집도 SRVR의 강점에 해당한다. 일반적인 상업용 부동산의 경우 고금리 기조 속에 자금 조달 비용 상승과 공실률 증가로 직격탄을 맞게 마련이지만 데이터센터의 경우 공실률이 바닥권에서 유지되고 있어 비용 상승분을 임차인에게 전가할 수 있는 가격 결정력을 지니고 있다.

일반적으로 금리가 높으면 배당 중심의 리츠는 외면 받지만 SRVR에 편입된 디지털 인프라 리츠는 배당 이외에 AI라는 강력한 메가 트렌드의 성장성을 동반하고 있어 상대적인 가격 방어력을 갖는다.

물론 리스크 요인도 없지 않다. 데이터센터가 폭발적으로 늘어나면서 전력 수급 병목 현상이 악화되면 가동률이나 신규 확장이 제한될 수 있다.

일부에서는 에퀴닉스와 디지털 리얼티, 아메리칸 타워 등 3개 종목이 포트폴리오에서 절반에 가까운 비중을 차지하고 있어 이들 대형 리츠의 개별적인 악재에 전체 수익률이 휘둘릴 수 있다고 지적한다.

운용 보수가 연 0.49%인 SRVR은 연초 이후 8% 이상 수익률을 올렸지만 최근 1년 사이에는 1% 선에서 손실을 기록했다. 3년간 연평균 수익률도 3.5%로 저조했다.

AI 모델은 통신 타워 리츠가 펀드의 발목을 잡았다고 분석한다. 비중 1위 종목인 에퀴닉스가 1년 사이 33% 상승하며 1000달러 선을 돌파했지만 펀드의 포트폴리오에서 30~40%의 비중을 차지하는 무선 통신 타워 리츠가 5G 설비투자 축소와 고금리 직격탄에 부진한 흐름을 보이면서 전반적인 수익률을 깎아 내렸다는 얘기다.

이와 함께 엔비디아(NVDA)를 포함한 빅테크와 체급 차이도 SRVR의 한계로 지적된다. 빅테크의 경우 AI 매출이 찍히는 즉시 주가 폭등을 연출하지만 리츠의 경우 부동산 매입부터 전략망 확보, 데이터센터 건설까지 최소 2~3년의 시간이 걸리기 때문에 실적의 주가 반영이 느리다는 설명이다.

shhwang@newspim.com