[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 7월 21일 건설·부동산 시장에서는 금융권 대출 규제를 피해 매도인이 매수자에게 잔금을 빌려주는 '셀러파이낸싱'이 고가 아파트의 새로운 거래 방식으로 떠올랐습니다. 기준금리 인상으로 주택담보대출 금리 상단은 연 8%에 근접했고, 정부는 여의도 면적의 10배에 달하는 군사시설보호구역을 해제해 지역 개발에 속도를 내기로 했습니다.

◆ 은행 대출 4억·집주인 대출 6억…고가 아파트 새 거래법

21일 부동산 중개업계에 따르면 서울 강남구 자곡동 강남자곡아이파크 전용면적 59㎡ 매물에 '집주인 대출 6억원' 조건이 붙었습니다. 매매가격은 20억원으로, 금융권 주택담보대출 4억원과 매도인이 빌려주는 6억원을 활용하면 매수자가 자기자본 10억원으로 주택을 살 수 있는 구조입니다.

매도인이 매수자에게 매매대금 일부를 빌려주고 원금과 이자를 돌려받는 방식은 '셀러파이낸싱'으로 불립니다. 규제지역 주택담보대출 한도가 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한되면서 고가 아파트 거래를 위한 우회 자금조달 수단으로 다시 주목받고 있습니다.

개인 간 자금 대여 자체가 금지된 것은 아니지만 이자율과 상환 기간, 담보 설정 등을 명확하게 정하지 않으면 민사 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 매수자의 자금조달계획을 검증하는 과정에서 편법 증여나 탈세 여부가 조사될 가능성도 있습니다. 이에 따라 셀러파이낸싱이 시장 전반에 확산되기보다는 자금 여력이 있는 매도자와 매수자의 조건이 맞는 일부 고가 주택 거래에서 활용될 것으로 예상됩니다.

◆ 기준금리 인상에 주담대 상단 7%대…이자 부담 확대

한국은행이 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 올리면서 주택담보대출 금리의 연 8%대 진입 가능성이 커졌습니다. 5대 은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.77~7.49%, 6개월 변동형 금리는 연 4.13~6.58% 수준입니다.

고정형 대출금리의 기준이 되는 은행채 5년물 금리가 연초보다 약 1%포인트 오른 데다 금융당국의 가계대출 총량 관리도 이어지면서 은행들이 대출금리를 낮추기 어려운 환경이 조성됐습니다. 하반기 기준금리가 추가로 오르거나 시장금리 상승세가 계속되면 주택담보대출 최고금리가 연 8%를 넘어설 가능성도 제기됩니다.

한은은 주택담보대출 금리가 0.25%포인트 오르면 전체 차주의 연간 이자 부담이 약 1조8000억원 증가할 것으로 분석했습니다. 차주 1인당 연간 이자 부담은 평균 584만3000원에서 613만9000원으로 29만6000원 늘어납니다. 초저금리 시기에 주택을 매수한 일부 차주의 고정금리 적용 기간도 순차적으로 끝나면서 이른바 '영끌족'의 원리금 상환 부담은 더욱 커질 전망입니다.

◆ 2916만㎡ 규제 푼다…고덕·일산·수색 개발 탄력

국방부는 국민 재산권 보호와 지역개발 촉진을 위해 서울 여의도 면적의 약 10배에 해당하는 2916만㎡의 군사시설보호구역을 해제하거나 규제를 완화합니다. 제한보호구역 해제 대상은 강원 고성·속초 639만㎡, 경기 평택 고덕국제화계획지구 133만㎡, 고양 일산테크노밸리 일대 77만㎡, 서울 용산어린이정원 13만7000㎡ 등 5곳 862만8000㎡입니다.

경기 시흥시 군자동 일대 1만7000㎡는 통제보호구역에서 제한보호구역으로 규제가 완화됩니다. 수색비행장은 지원항공작전기지에서 헬기전용작전기지로 변경되면서 비행안전구역 1982만㎡가 해제됩니다. 조치원비행장 주변도 비행장 통합 이전에 따라 69만5000㎡가 보호구역에서 풀립니다.

보호구역 해제로 평택 고덕국제화계획지구의 후속 개발과 기반시설 확충, 고양 일산테크노밸리와 공공주택 조성 사업 등이 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 수색비행장 주변에서도 높이 제한 등 규제가 줄어 도시정비사업 여건이 개선될 전망입니다. 이번 조치는 오는 22일 관보에 고시된 뒤 효력이 발생합니다.

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