[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 추진하는 재건축·재개발 사업장에 대한 기본 이주비 대출 기준을 종전 주택 가격이 아닌 신축 주택 기준으로 바꾸는 '핀셋 지원'이 시행될 경우, 노후 저층 주택을 대상으로 하는 재개발사업과 소규모 정비사업은 자금 조달 부담이 다소 완화될 것으로 전망된다.

다만 6억원을 초과하는 기본 이주비 대출은 여전히 제한될 가능성이 커, 고가 아파트 중심의 재건축 사업에서는 이주비 대출 확대 효과가 크지 않을 것으로 보인다.

◆ 금융당국, LTV 적용 대상 종전주택서 신축주택으로 개선하는 기준 마련 예상

28일 부동산시장 전문가들에 따르면 정부의 재건축·재개발 사업장 이주비 '핀셋 지원'이 본격화 되면 종전 주택의 감정평가액이 낮은 재개발이나 소규모 정비사업장의 경우 기본 이주비 대출 확대 효과를 얻을 수 있을 것이란 전망이 나온다. 

이주비 대출은 재건축·재개발 조합원이 공사 기간 임시 거처를 마련할 수 있도록 기존 주택을 담보로 받는 대출이다. 6·27대책 이후 서울 전역과 경기 일부가 지정된 투기과열지구에서는 1주택자에게 감정평가액 기준 LTV 40%에 한도 6억원이 적용된다. 다주택자는 LTV 0%로 사실상 이주비 대출을 받을 수 없다.

이주비는 통상 종전 주택의 전셋값 수준에서 결정되는 경우가 많았다. 재건축·재개발 사업장에서 현지에 거주하지 않는 조합원이 임차인에게 전셋값을 돌려줄 수 있는 수준을 말한다. 하지만 지난해 6·27대책에 따라 대출 한도가 6억원 밑으로 설정되고 특히 LTV가 종전 70%에서 40%로 낮아지며 이주비 대출이 크게 줄었다. 

이에 따라 이주비 대출 축소는 재건축·재개발 정비사업 사업 지체의 주요 원인으로 지목되며 오세훈 서울시장이 정부에 개선을 강도 높게 건의했으며 최근 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부, 대통령에 이르기까지 4차례의 부동산 토론회에서도 '단골' 건의 사항이 된 상태다.

이에 금융당국은 대책 마련에 착수한 것으로 보인다. 지난 23일 열린 대통령 주재 부동산 대토론회에서 "이주비로 4억원 정도가 필요한데 바뀐 LTV(담보인정비율)에 따라 대출이 2억원 밖에 나오지 않는다"는 한 재개발 조합원의 호소에 대해 이재명 대통령은 "(금융당국이)LTV 적용대상을 종전주택에서 신축주택으로 변경하는 방안을 검토하는 것으로 알고 있는데 이를 살펴보라"고 이억원 금융위원장에게 지시했다. 신축주택에 LTV가 적용되면 재건축·재개발 사업장의 이주비 대출도 숨통이 트일 것이란 예측이 나온다.

특히 재개발사업과 모아주택·모아타운 같은 소규모 정비사업 조합원들이 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 이들 사업장은 주로 10~20평 정도 소규모 노후 저층주택을 대상으로 하기 때문에 노후 아파트를 대상으로 하는 재건축에 비해 종전주택의 감정가격이 낮다. 국민주택규모(전용면적 85㎡) 기준으로 분담금도 재건축보다 많은 것이 일반적이다. 이에 따라 LTV 적용 대상이 전용 59㎡ 이상 신축주택으로 바뀌게 될 경우 40%를 적용하더라도 지금보다 훨씬 많은 이주비 대출이 가능해진다. 

현행 기준으로는 재개발사업장 중 가장 인기가 높은 한남뉴타운의 경우에도 기본 이주비 수준은 2억5000만원을 넘기 어렵다. 하지만 신축주택에 LTV 40%를 적용하는 방식이 적용되면 최고 4억원 정도의 이주비 대출이 가능할 것으로 예상된다.

◆ 대출 한도 6억원은 유지될 듯…실수요 대출, 대출총량 제외 가닥

다만 아직 LTV를 적용할 '신축주택 가격'이 조합원 분양가 인지 일반 분양가인지 특정시점의 미래가치인지는 정해지지 않았다. 이주비 지급 시기에 예상 조합원 분양가와 예상 분담금이 산출되지만 실제 납부시기에는 공사비 인상 등의 이유로 크게 달라지는 경우가 대부분이기 때문이다. 하지만 종전주택 감정평가액 대신 조합원 분양가에 LTV를 적용하더라도 이주비 대출은 크게 늘어날 수 있을 전망이다. 

은행권의 자체적인 대출 축소도 피할 수 있을 것으로 보인다. 최근 금융권은 주택담보대출 한도를 자체적으로 3억원 이하로 묶고 있는 상황이다. 하지만 대통령 토론회 이후 금융위가 '실수요 대출'에 대해 금융사들이 지금보다 좀더 유연한 공급에 나서야 한다'는 기조를 보인 것으로 알려졌다. 

금융위가 말한 실수요 대출은 잔금대출, 이주비 대출, 중도금 대출 등 집단대출을 뜻한다. 이들 실수요 대출에 대해서는 총량규제 대상에서 제외하는 방안도 타진되고 있다. 이렇게 되면 은행들도 이주비 대출을 옥죄지 않을 것으로 예측된다. 

다만 재건축 단지의 경우 종전주택에서 신축주택으로 담보 기준이 바뀌더라도 기본 이주비는 큰 폭의 상향이 어려울 전망이다. 6·27대책에서 설정된 주담대 한도액인 6억원 기준이 변경될 가능성은 없기 때문이다. 오세훈 서울시장은 정부에 이주비 대출 확대를 위해 지난해 10·15대책에서 투기과열지구로 지정된 서울시 자치구에 대해서는 LTV 70% 상향과 함께 6억원 대출 한도 제한 폐지를 요청한 바 있다. 

이렇게 되면 성동·마포·강동·동작·영등포구·양천구를 비롯한 '한강벨트'의 재건축 사업은 이주비 대출 확대 혜택을 받기 어려울 것이란 전망이다. 특히 재건축사업이 많은 강동구와 영등포구 여의도, 양천구 목동 일대 사업장은 이주비 타격이 불가피할 것으로 보인다. 다만 고가주택 주택구입자금 대출에 적용되는 2억원 및 4억원 한도 기준은 적용 배제 가능성이 거론되고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이주비 대출의 담보 대상을 신축주택으로 바꾸면 노후저층주택 정비사업장의 이주비 대출은 지금보다 크게 늘어날 수 있을 것으로 기대된다"며 "다만 6억원이란 대출 한도가 바뀐 것은 아니기 때문에 전셋값이 높은 서울 인기지역의 재건축 사업장은 별다른 대출 확대 혜택이 없을 것"이라고 말했다. 

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