[세종=뉴스핌] 김현구 기자 = 정부가 종합부동산세(종부세) 과세 기준을 보유한 주택 수에서 전체 주택가액 중심으로 전환한다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회에서 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 의결했다고 밝혔다. 주택가격 상승으로 종부세 대상이 과도하게 늘어나는 것을 막고, 실제 거주하는 중간 가격대 1주택자를 보호하기 위한 조치다.

1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향된다. 시가로는 약 20억원 수준이다.

다만 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제는 실거주 여부에 따라 거주용 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 차등화한다. 보유기간에 따라 주던 세액공제도 실제 거주기간을 기준으로 개편한다.

◆ 거주 여부 따라 기본공제 14억·9억으로 갈려…공정시장가액비율도 인상

현재 1세대 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 12억원을 공제받는다. 개편 후에는 거주용 1주택의 기본공제를 14억원으로 높이고, 비거주 1주택은 9억원으로 낮춘다.

다주택자 등 나머지 개인은 기본공제 4억원에 거주주택 비중에 따라 최대 5억원을 추가로 공제받는다. 전체 보유 주택 공시가격 가운데 실제 거주하는 주택의 가액이 차지하는 비중만큼 추가 공제액을 계산하는 방식이다.

거주주택이 없다면 4억원만 공제받고, 전체 보유가액 가운데 거주주택 비중이 높을수록 공제액이 최대 9억원까지 늘어난다. 주택 수만 보는 대신 보유한 주택을 실제 주거 목적으로 사용하는지를 과세에 반영하겠다는 것이다.

공정시장가액비율도 인상한다. 1세대 1주택자와 조정대상지역 밖의 1·2주택자는 2027년부터 현행 60% 대신 70%를 적용한다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 이후 80%를 적용한다.

다만 조정대상지역 주택을 보유한 1세대 1주택자는 70%를 적용받는다.

◆ 2028년 주택 수별 차등세율 폐지…과세표준 기준으로 일원화

종부세율은 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 하나의 세율표를 적용한다.

현행 종부세는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율표를 적용하고 있다. 다만 과세표준 12억원 이하 구간은 세율이 같고, 12억원 초과 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 적용된다.

재경부는 토론회와 의견수렴 과정에서 주택 수를 기준으로 세율을 달리하는 방식이 과세형평에 맞지 않는다는 지적이 많았다며 개편 배경을 설명했다.

예컨대 전체 보유가액이 같더라도 10억원짜리 주택 세 채를 가진 사람과 30억원짜리 주택 한 채를 가진 사람에게 서로 다른 세율표가 적용되는 문제를 해소하겠다는 것이다.

2027년에는 중간 단계로 1·2주택자의 일부 과세표준 구간 세율을 인상한다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준 구간별 0.5~5.0%의 단일세율표를 적용한다.

과세표준 3억원 이하는 0.5%, 3억~6억원은 0.7%, 6억~12억원은 1.3%, 12억~25억원은 2.0%, 25억~50억원은 3.0%, 50억~94억원은 4.0%, 94억원 초과는 5.0%가 적용된다.

정부는 거주용 1주택을 기준으로 시가 약 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외하고, 20억~30억원 수준은 세액을 낮춘다는 방침이다. 30억~40억원은 세액 변동을 제한하고 40억~50억원 수준을 초과하는 주택부터 과세를 정상화한다.

◆ 보유 세액공제→거주공제…2028년 한도 600만원

1세대 1주택자의 세액공제도 실제 거주기간 중심으로 바뀐다.

60세 이상 고령자에게 적용하는 연령공제는 유지한다. 다만 보유기간 공제는 2027년에 현행의 절반 수준으로 축소한 뒤 2028년부터 폐지하고 거주기간 공제로 전환한다.

2027년에는 보유기간 5년 이상 10년 미만 10%, 10년 이상 15년 미만 20%, 15년 이상 25%를 적용한다. 거주기간 공제율은 각각 20%, 40%, 50%이며 납세자는 보유공제와 거주공제 가운데 높은 공제율을 선택한다.

2028년 이후에는 보유공제가 사라지고 거주기간 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%의 거주공제만 적용한다.

연령공제와 거주공제를 합한 공제율은 최대 80%지만 실제로 차감할 수 있는 세액에는 한도를 신설한다. 2027년 최대 800만원, 2028년 이후에는 최대 600만원까지만 공제한다.

세 부담 상한도 전년도 재산세와 종부세 합계액의 150%에서 200%로 높인다. 다만 고령·장기거주 1주택자의 현금 부담을 줄이기 위해 종부세 납부유예는 확대한다.

납부유예 소득요건은 총급여 7000만원 이하에서 8000만원 이하로, 종합소득금액 6000만원 이하에서 7000만원 이하로 완화한다. 65세 이상이면서 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 보유세 부담이 소득의 10% 이상이면 소득요건을 적용하지 않는다.

정부는 이번 개편으로 거주용 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추되 비거주 주택과 다주택, 일정가액을 초과하는 고가주택에 대한 과세는 정상화한다는 방침이다.

hyun9@newspim.com