[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주택 세제의 무게중심이 장기 보유에서 실제 거주로 옮겨가면서 주택 보유자의 거주·처분 전략과 임대차 시장에도 변화가 예상된다. 양도소득세와 종합부동산세 혜택이 실거주자에게 집중되면서 세제 개편이 주택시장 수급에 미칠 영향에 관심이 쏠린다.

3일 부동산 업계에 따르면 정부가 주택 장기보유특별공제(이하 '장특공')를 실거주 중심으로 바꾸면서 비거주 고가주택 보유자의 직접 입주가 늘고 전월세 매물 감소와 월세화, 가격 변동성 확대가 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

◆ 보유공제 단계적 폐지…양도세·종부세도 실거주 중심

정부는 이날 세제 개편안을 발표하고 장특공을 장기거주 소득공제로 개편하기로 했다. 주택과 관리처분계획인가 전 주택에 해당하는 조합원 입주권은 거주기간을 중심으로 공제하고, 주택 외 토지·건물과 조합원입주권에는 장기보유 소득공제를 적용하는 방식으로 제도를 이원화한다. 개편안은 2028년 1월 1일부터 적용한다.

현행 1가구 1주택 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%, 최대 40%를 적용한다. 보유공제와 거주공제를 합하면 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

개편 이후에는 보유 기간보다 실제 거주기간이 공제 규모를 좌우한다. 2028년 양도분은 보유공제가 연 2%, 최대 20%로 줄어드는 반면 거주공제는 연 6%, 최대 60%로 확대된다. 2029년부터는 보유공제가 폐지되고 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제한다. 집을 장기간 보유했더라도 직접 살지 않았다면 공제 혜택을 받기 어려워지는 구조다.

다주택자가 보유한 주택도 같은 방향으로 바뀐다. 지금은 3년 이상 보유하면 연 2%, 최대 30%의 보유공제를 받을 수 있지만 2028년에는 연 1%, 최대 15%로 줄고 2029년부터 폐지된다. 대신 해당 주택에 2년 이상 거주하면 거주기간에 따라 연 2%, 최대 30%를 공제한다.

종부세 역시 실거주 여부에 따라 혜택을 달리한다. 현재 12억원인 1가구1주택자 기본공제는 실거주자 14억원, 비거주자 9억원으로 조정된다. 임대 중인 고가주택을 보유한 1주택자는 기본공제액이 현행보다 3억원 줄어 보유세 부담이 커질 수 있다.

종부세 세액공제도 거주 중심으로 재편된다. 2027년에는 보유기간과 거주기간 공제 가운데 높은 공제율을 적용하고 2028년부터는 거주기간 공제로 일원화한다. 5년 이상 10년 미만 거주자는 20%, 10년 이상 15년 미만은 40%, 15년 이상은 50%를 공제한다. 양도세와 종부세 모두 실거주 혜택을 강화하면서 임대 중인 고가주택 보유자가 절세를 위해 직접 입주할 유인이 커졌다는 분석이다.

◆ 고가주택 집주인 '귀소'…"전월세 물량 감소·월세화 가능성"

전문가들은 제도 개편의 영향이 전체 임대차 시장에 일률적으로 나타나기보다는 강남권 등 고가주택이 밀집한 지역에 먼저 미칠 것이란 전망을 내놨다. 비거주 고가주택 보유자가 양도세와 종부세 부담을 줄이기 위해 실입주를 선택하면 기존 임대 매물이 자가 거주용으로 전환될 수 있다. 이 경우 해당 주택에 살던 임차인은 다시 전월세시장으로 밀려날 가능성이 커진다. 

송승현 도시와경제 대표는 "장특공 개편으로 비거주 고가주택 보유자의 실입주 유인이 커지면 일부 지역에서는 임대 매물이 감소할 가능성이 있다"며 "강남권 등 고가주택이 많은 곳에선 전세 공급이 줄면서 전월세 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다"고 말했다. 

실거주 중심의 시장 재편이 강화되면서 전월세 유통물량 감소 현상이 이어질 것이란 의견도 있다. 보유 기간이 짧은 고가 비거주 주택 보유자가 절세를 목적으로 보유 주택에 돌아가는 이른바 '귀소'를 선택할 가능성이 있다는 설명이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "실거주로 전환하면 종부세 기본공제 14억원 적용과 세액공제율 상향, 장기거주 소득공제율 상향 등 절세 혜택이 상당해 비거주자의 실거주 전환 유인이 커질 수 있다"며 "기존 임차인이 거주하던 매물이 실거주용으로 바뀌면 임차 매물이 감소하고 밀려난 임차 수요가 새로 시장에 유입돼 전월세 가격 변동성이 확대될 것"이라고 말했다.

월세화가 빨라질 수 있다는 관측도 나온다. 남 연구원은 "보유세 부담을 분산하기 위해 계약 만기 이후 신규 계약부터 월세를 받으려는 임대인이 늘 수 있다"며 "전세매물 감소와 전세가격 재상승으로 이어지는 현상이 반복될 가능성도 배제하기 어렵다"고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 단기적으로는 일부 위축에 그치더라도 장기적으로 임대주택 공급 감소 효과가 커질 수 있다고 봤다. 그는 "임대주택 자체가 늘어나기 어려워지고 임대수요를 모두 공공이 감당하기도 어렵다"고 말했다.

그러면서도 보유자가 곧바로 임대주택을 팔거나 실입주할지는 불확실하다고 분석했다. 이 연구위원은 "임대인 입장에서는 장기보유특별공제가 아니더라도 전세금을 올려받는 것도 수익이기 때문에 매도가 어렵다면 당분간 현황 유지를 고려할 수 있다"고 설명했다.

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