[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 재개발·재건축의 각종 절차를 간소화하고 금융 지원을 확대하면서 정비사업에 속도가 붙을지 시장의 관심이 쏠리고 있다. 재개발 조합설립 동의율을 낮추고 시공사 선정 절차를 간소화하는 등 사업 단계별 걸림돌을 해소해 2030년까지 수도권 재개발·재건축 23만4000가구의 착공을 지원한다는 구상이다.

다만 정부 대책이 '속도'에 초점을 맞추면서 용적률 상향 등 사업성 개선책은 빠졌다. 특히 공사비 상승으로 조합원 분담금 부담이 커진 사업장에서는 사업성이 주민 동의와 사업 추진 여부를 좌우하는 만큼, 절차를 단축하는 것만으로는 실제 착공 시기를 앞당기는 데 한계가 있다는 지적이 나온다.

◆ 동의율 낮추고 시공사 선정 간소화…정비사업 '속도전'

17일 정비업계에 따르면 정부가 최근 발표한 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속 공급 방안'에 정비사업 규제 완화와 금융 지원책이 담기면서 재개발·재건축 기간이 줄어들며 시간 단축이 될 것으로 관측된다. 

정부는 정비사업 추진 과정에서 사업을 지연시키는 절차와 규제를 단계별로 줄이는 데 초점을 맞췄다. 우선 재개발 조합설립에 필요한 주민 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮춘다. 앞서 재건축 조합설립 동의율을 70%로 완화된 데 이어 재개발도 같은 수준으로 문턱을 낮추는 것이다.

공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율도 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 완화한다. 주민 동의를 확보하는 데 걸리는 시간을 줄여 사업 초기 단계에서 장기간 정체되는 사업장을 줄이겠다는 취지다.

시공사 선정 과정도 손질한다. 경쟁입찰이 유찰돼 수의계약을 추진하는 경우 시공사 재입찰 공고기간을 단축하고 입찰보증금을 현금 대신 보증서로 납부할 수 있도록 해 건설사의 입찰 부담을 낮춘다. 신탁방식 정비사업의 절차 개선과 국토교통부 내 정비사업 전문 중재기구 신설 등도 추진한다.

금융·세제 지원도 병행한다. 신속하게 사업을 추진하는 사업장에는 취득세 감면 등 인센티브를 제공하고 PF 대출보증 한도 특례도 연장한다. 이주비 대출 등 실거주 목적의 자금조달 여건도 개선해 이주부터 착공까지 발생할 수 있는 금융 부담을 낮춘다는 방침이다.

정부가 이처럼 정비사업 속도에 공을 들이는 것은 서울 등 수도권에서 신규 택지를 통한 공급만으로는 수요가 많은 도심 주택을 충분히 확보하기 어렵기 때문이다. 정부는 각종 규제 완화와 지원을 통해 2030년까지 수도권 재개발·재건축 약 23만4000가구가 정상 착공할 수 있도록 지원할 계획이다.

◆ 용적률 상향은 제외…사업성 낮으면 '속도전'도 한계

문제는 이번 대책의 초점이 '속도'에 맞춰졌다는 점이다. 조합설립 동의율 완화와 절차 간소화, 금융비용 지원 등 사업 추진 속도를 높이는 방안은 담겼지만, 용적률 상향처럼 분양 물량을 늘려 사업성을 개선할 수 있는 방안은 포함되지 않았다.

용적률을 높이면 사업성 개선에 도움이 될 수 있지만, 지방자치단체와의 기부채납 협의가 추가되고 늘어난 개발이익을 둘러싼 조합원 간 이해관계가 복잡해지면서 오히려 사업기간이 길어질 수 있다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다. 정부는 우선 정비사업의 절차상 병목을 해소하는 데 집중하고, 용적률 완화는 추후 추가로 검토한다는 방침이다.

하지만 사업성이 낮은 정비사업장의 경우 상황이 다르다. 공사비가 꾸준히 상승하면서 조합원 추가분담금이 사업 추진 여부를 좌우하는 핵심 변수로 떠올랐기 때문이다. 사업성이 충분히 확보되지 않으면 초기 절차를 빠르게 통과하더라도 관리처분 등 후속 단계에서 사업 추진이 다시 지연되거나 난항을 겪을 가능성이 크다.

특히 강남권이나 한강벨트 등 자산가치가 높고 조합원의 자금 여력이 상대적으로 충분한 지역은 추가분담금이 늘어나더라도 사업을 이어갈 가능성이 높지만 비강남권이나 고령 조합원 비중이 높은 지역은 분담금 마련 자체가 사업 추진의 걸림돌이 될 수 있다.

결국 조합설립 동의율을 낮춰 조합을 빠르게 출범시키더라도 이후 사업비와 분담금이 구체화되는 과정에서 주민 간 갈등이 불거져 이주·철거 과정이 늘어날 수 있다. 

정비업계 관계자는 "정비사업을 추진하는 과정에서 조합원들의 가장 큰 관심사는 결국 분담금"이라며 "사업 초기부터 분담금 부담을 우려해 동의하지 않는 경우도 있는 만큼 용적률 상향 등을 통해 사업성을 높이는 것이 주민 동의를 이끌어내는 데 도움이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "서울은 신규 주택을 공급할 수 있는 가용지가 제한적인 만큼 재개발·재건축을 통한 도심 공급이 함께 이뤄져야 한다"며 "사업기간을 줄이기 위한 절차 개선과 함께 조합원 부담을 낮추고 사업성을 높일 수 있는 방안도 병행할 필요가 있다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com