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[기고] "자동자, 소프트웨어로 진화중…SDV시대가 열렸다"

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AI 핵심 요약

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  • SDV는 미래가 아니라 현재진행형이라 했다
  • 내연기관차도 OTA 등 소프트웨어가 바꿨다
  • 노키아·코닥처럼 전환 못하면 도태된다고 했다

!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.

서상범 페르세우스 대표, "자동차는 구동 아니라, 기능과 가치를 SW가 정의"

"SDV(Software Defined Vehicle)는 언제쯤 현실이 되는가"라는 질문을 자주 받는다. 이 질문에는 SDV가 자율주행처럼 아직 오지 않은 미래 기술이라는 전제가 깔려 있다. 그러나 소프트웨어를 업으로 삼고, SDV 전환의 한가운데에서 일해 온 사람으로서 단언하건대 그 전제부터 틀렸다. SDV는 미래형이 아니라 현재진행형이다. 이미 우리 세상에 천천히, 그러나 확실하게 들어오고 있다.

SDV의 화려한 미래상은 이미 충분히 소개되어 있다. 스스로 운전하는 차, 움직이는 거실, 대화하는 AI 비서 같은 비전은 여러 기업의 발표와 전시장에서 매년 볼 수 있다. 그래서 이 글에서는 그런 미래의 청사진 대신, 지금 도로 위에서 실제로 벌어지고 있는 일과 그것이 산업에 던지는 냉정한 질문을 이야기하려 한다. SDV를 제대로 이해하는 출발점은 화려한 데모가 아니라, 이미 시작된 변화의 실체를 직시하는 것이기 때문이다.

페르세우스 서상범 대표.

◆전기차만의 이야기가 아니다

흔한 오해 하나가 SDV를 전기차나 자율주행차의 전유물로 여기는 것이다. 하지만 SDV의 본질은 구동 방식이 아니라 "차량의 기능과 가치를 소프트웨어가 정의한다"는 데 있다. 그리고 이 변화는 지금 판매되는 내연기관차에 이미 깊숙이 적용되어 있다.

오늘날 내연기관차의 엔진 출력과 연비, 배출가스 특성은 기계 세팅이 아니라 엔진제어장치(ECU)의 소프트웨어가 결정한다. 같은 엔진이라도 소프트웨어 캘리브레이션에 따라 전혀 다른 성격의 차가 된다. 차선유지보조, 스마트 크루즈 컨트롤, 자동긴급제동 같은 운전자보조 기능은 센서 데이터를 해석하고 판단하는 소프트웨어가 순수하게 만들어내는 가치다.

무선 업데이트(OTA)는 이미 여러 브랜드의 현실이다. 테슬라가 십여 년 전부터 주행 성능과 기능을 무선으로 개선하며 길을 열었고, 이제는 현대차그룹, BMW, 메르세데스-벤츠 등도 전기차는 물론 내연기관차에까지 OTA를 확대 적용하고 있다. 리콜을 위해 정비소에 가는 대신 소프트웨어 업데이트로 문제가 해결되는 사례도 늘고 있다.

내비게이션의 진화는 이 변화를 가장 일상적으로 보여주는 사례다. 불과 몇 년 전만 해도 지도를 갱신하려면 서비스센터를 찾거나 메모리카드를 꽂아야 했다. 지금은 차가 스스로 최신 지도를 내려받고, 실시간 교통 정보와 연결되어 매일 더 정확해지며, 목적지 추천과 음성 인식까지 소프트웨어가 계속 진화시키고 있다. 운전자가 의식하지 못하는 사이, 차는 이미 소프트웨어로 성장하는 기기가 된 것이다. 우리는 이미 소프트웨어가 상당 부분을 정의하는 차를 타고 있다.

◆기계에서 전장으로, 전장에서 소프트웨어로

이 흐름을 길게 놓고 보면 자동차는 세 단계로 진화해 왔다.

첫 단계는 기계의 시대였다. 자동차의 가치는 엔진, 변속기, 섀시 같은 기계공학의 완성도로 결정됐고, 좋은 차란 곧 잘 만든 기계였다. 제조사의 경쟁력은 정밀 가공과 내구 품질에서 나왔다.

두 번째 단계는 전자장치, 이른바 전장의 시대다. 전자식 연료분사를 시작으로 ABS, 에어백, 전자식 변속 제어가 차례로 들어오면서 기계를 전자가 제어하기 시작했다. 오늘날 차 한 대에 수십에서 백 개가 넘는 ECU가 탑재되고, 원가에서 전장 부품이 차지하는 비중이 계속 커져 온 것은 이 시대가 축적한 결과다.

그리고 지금 우리는 세 번째 단계, 소프트웨어의 시대로 넘어가는 문턱에 서 있다. 흩어져 있던 전자장치들이 소수의 고성능 컴퓨터로 통합되고, 하드웨어와 소프트웨어가 분리되며, 차량의 기능이 출고 이후에도 계속 진화하는 단계다. 중요한 것은 이 세 단계가 단절적 혁명이 아니라 연속적 진화라는 점이다. 전장의 시대가 기계를 버리지 않았듯, 소프트웨어의 시대도 어느 날 갑자기 오는 것이 아니다. 내연기관차의 ECU에서 시작된 흐름이 지금 이 순간에도 한 겹씩 쌓이며 SDV라는 이름으로 완성되어 가고 있는 것이다.

◆스마트폰과 필름이 이미 보여준 길, 그리고 사라진 이름들

이 진화의 경로는 낯설지 않다. 휴대전화가 정확히 같은 길을 걸었기 때문이다. 처음의 휴대전화는 통화라는 단일 기능을 위한 하드웨어였다. 이후 카메라, MP3, 전자수첩 같은 전자 기능이 하나씩 더해졌다. 그리고 스마트폰이 등장하면서 판이 바뀌었다. 하드웨어는 플랫폼이 되고, 기기의 가치는 운영체제와 앱, 즉 소프트웨어가 정의하게 됐다. 우리는 더 이상 전화기를 통화 품질로 고르지 않는다.

이 전환기에 무슨 일이 벌어졌는지 우리는 똑똑히 기억한다. 세계 시장의 40퍼센트를 쥐고 있던 절대 강자 노키아가 불과 몇 년 만에 무너졌다. 기업용 시장을 장악했던 블랙베리도, 한 시대를 풍미한 모토로라의 휴대전화 사업도 무대에서 사라졌다. 이들이 몰락한 것은 하드웨어 경쟁력이 부족해서가 아니었다. 통화 품질도, 내구성도, 제조 역량도 여전히 최고 수준이었다. 다만 기기의 가치가 하드웨어에서 소프트웨어로 넘어가는 것을 인정하지 않았고, 인정했을 때는 이미 늦어 있었다. 잘 만든 기계라는 자부심이 오히려 전환을 가로막는 족쇄가 된 것이다. 더 뼈아픈 사실은, 이들이 변화를 몰랐던 것이 아니라는 점이다. 노키아는 애플보다 먼저 터치스크린 스마트폰과 유사한 PDA폰을 연구했다. 알고도 기존의 성공 방정식을 버리지 못한 것, 그것이 진짜 패인이었다.

코닥의 이야기는 이 비극의 원형이다. 세계 필름 시장을 지배하던 코닥은 1975년 세계 최초의 디지털 카메라를 자사 연구소에서 만들어냈다. 그러나 디지털이 필름 사업을 잠식할 것을 두려워한 나머지 그 기술을 서랍 속에 묻어두었고, 결국 자신이 발명한 기술에 의해 무너져 파산보호를 신청하는 처지가 됐다. 미래를 가장 먼저 손에 쥐고도, 현재의 수익을 지키기 위해 그 미래를 외면한 것이다. 노키아와 코닥의 공통점은 명확하다. 기술이 없어서가 아니라, 성공한 현재와 결별할 용기가 없어서 사라졌다는 것. 그리고 이 패턴은 산업이 바뀔 때마다 이름만 바꿔 반복되고 있다.

자동차 산업이 지금 마주한 상황이 정확히 이것이다. 차량이라는 하드웨어는 플랫폼이 되고, 그 위에서 어떤 소프트웨어 경험을 제공하느냐가 브랜드의 경쟁력이 된다. 출고가 완성이 아니라 시작인 차, 쓸수록 좋아지는 차가 새로운 표준이 되고 있다.

◆시장은 어떻게 다가올 것인가

그렇다면 이 변화는 소비자와 시장에 어떤 모습으로 다가올 것인가. 스마트폰이 그랬듯, SDV 역시 어느 날 완성형으로 등장하는 것이 아니라 단계적으로 스며들 것이다.

가까운 시일 안에는 무선 업데이트의 일상화가 먼저 온다. 지금은 일부 브랜드의 차별화 기능으로 여겨지는 OTA가 스마트폰의 소프트웨어 업데이트처럼 당연한 기본기가 된다. 소비자는 서비스센터에 가지 않고도 주행 보조 기능이 개선되고 새로운 기능이 추가되는 경험을 표준으로 기대하게 될 것이다. 이 경험을 제공하지 못하는 차는 마치 앱을 설치할 수 없는 휴대전화처럼 낡은 물건으로 인식되기 시작한다.

그다음은 수익 모델의 전환이다. 차를 파는 순간 거래가 끝나던 산업이, 판매 이후에도 소프트웨어 기능과 서비스로 매출을 만들어내는 산업으로 바뀐다. 구독형 기능, 소프트웨어 업그레이드, 데이터 기반 서비스가 손익계산서에서 유의미한 비중을 차지하기 시작할 것이다. 물론 이미 장착된 하드웨어에 요금을 물리는 방식에 소비자들이 반발했던 사례가 보여주듯, 가치가 분명한 소프트웨어만이 지갑을 열게 할 것이다. 결국 소프트웨어의 품질과 진화 속도 그 자체가 브랜드 경쟁력이 된다.

더 멀리 보면 경쟁의 축은 개별 기능에서 생태계로 이동한다. 차량이 하나의 컴퓨팅 플랫폼이 되면, 그 위에서 누가 더 풍부한 개발 도구와 서비스 생태계를 구축하느냐가 승부를 가른다. 스마트폰 시장이 결국 두 개의 운영체제 생태계로 재편되었던 역사가 자동차에서 반복되지 말라는 법은 없다. 그리고 생태계 경쟁의 특징은, 한번 판이 굳어지면 후발주자에게 좀처럼 기회가 오지 않는다는 것이다.

◆역사의 소용돌이 앞에서

SDV 전환의 한가운데 있는 기업에서 일하는 전문가로서, 나는 이 변화의 흐름에 올라타지 못한 기업은 언제든 사라질 수 있다는 것을 매일 체감한다. 이것은 과장된 위기론이 아니라 이 산업 안에서 일하는 사람의 실감이다. 그리고 이는 완성차 업체만의 이야기가 아니다. 부품사도, 소프트웨어 기업도, 심지어 지금 SDV를 만들고 있는 기업조차 예외가 아니다. 판이 바뀌는 시기에는 어제의 강자라는 사실이 내일의 생존을 보장하지 않는다는 것을, 노키아의 사례가 이미 증명했다.

변화는 산업의 지형도도 다시 그리고 있다. 기계 부품을 납품하던 협력사에게는 소프트웨어 역량이 새로운 진입 조건이 되고, 반대로 자동차를 만들어 본 적 없는 IT 기업과 반도체 기업들이 이 산업의 핵심 플레이어로 들어오고 있다. 완성차와 부품사, 소프트웨어 기업의 경계가 흐려지고, 경쟁과 협력이 뒤섞인 새로운 질서가 만들어지는 중이다. 이런 시기에 필요한 것은 기존의 지위를 지키려는 방어가 아니라, 바뀐 판 위에서 자기 역할을 다시 정의하는 공격적인 전환이다.

물론 완전한 SDV까지는 과제가 남아 있다. 수십 년간 기계 중심으로 짜인 조직과 개발 문화를 소프트웨어 중심으로 바꾸는 일, 기능안전과 사이버보안 요구를 동시에 충족하는 일, 소프트웨어 인력을 확보하는 일은 모두 하루아침에 되지 않는다. 화려한 비전과 실제 양산 사이의 간극도 여전히 크다. 그러나 과제가 남아 있다는 것과 방향이 불확실하다는 것은 전혀 다른 이야기다. 방향은 이미 정해졌고, 되돌릴 수 없다. 현실적으로 본다는 것은 변화를 축소해서 본다는 뜻이 아니다. 오히려 그 반대다. 화려한 미래에 취해 있을 시간에, 이미 시작된 변화 앞에서 우리가 무엇을 준비하고 있는지를 묻는 것이다.

SDV는 어느 날 갑자기 등장할 미래의 발명품이 아니다. 내연기관차의 엔진 제어에서 시작해 전장의 시대를 거쳐 오늘의 OTA까지 이어져 온, 이미 진행 중인 진화의 이름이다. 그러니 질문을 바꿔야 한다. "SDV는 언제 오는가"가 아니라 "우리는 이 흐름에 올라탔는가"라고.

우리는 지금 이 전환기에 무엇을 해야 하는지, 무엇을 버리고 무엇을 새롭게 해야 하는지를 치열하게 고민하고, 변화하고, 적응해 나가야만 하는 역사의 소용돌이 한가운데에 있다. 노키아와 코닥이 그랬듯 역사의 한 페이지로 남을 것인지, 아니면 새 시대의 주역이 될 것인지. 그 선택이 갈리는 순간이 머지않았다.

서상범 페르세우스 대표는 2007년 세계 최초 ARM 오픈소스 하이퍼바이저 'Secure Xen ARM'을 개발한 차량용 시스템 소프트웨어 전문가다. 2016년 페르세우스를 설립해 SDV 전환에 필요한 하이퍼바이저·보안·고속 부팅 기술 개발을 이끌고 있으며, 2025년에는 독일 Fraunhofer IESE 자문위원으로 위촉됐다. 페르세우스는 CPU·MCU 하이퍼바이저 모두에서 세계 최초로 ISO 26262 ASIL-D 인증을 획득했으며, 글로벌 완성차·반도체 기업과 협력을 확대하고 있다.
 
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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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